TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 18/03/2024
à : Me Caroline GUEDJ
Copie exécutoire délivrée
le : 18/03/2024
à : Me Christian FOURN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/08978 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNBA
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le lundi 18 mars 2024
DEMANDEURS
Madame [L] [H], demeurant [Adresse 8]
Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 1]
Madame [O] [H], demeurant [Adresse 11]
Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 7]
Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 6]
Monsieur [A] [H], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 12]
Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 2]
Madame [N] [H], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 12]
Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 9]
Madame [K] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 10]
Tous représentés par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Caroline GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0475
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS : Audience publique du 18 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 18 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08978 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNBA
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 1971, Madame [T] [J] épouse [H], usufruitière, a donné à bail à Monsieur [M] [S] et à Madame [G] [C] épouse [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 14] moyennant un loyer mensuel de 185,79 francs.
Par acte d'huissier du 26 septembre 2005, Monsieur [Y] [H], Monsieur [I] [H], Monsieur [X] [H] et Madame [L] [H] ont donné congé des lieux à effet au 1er janvier 2006 sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, les locataires bénéficiant à compter de cette date du droit au maintien dans les lieux.
Par acte notarié du 13 décembre 2005, Monsieur [Y] [H], Monsieur [I] [H] et Monsieur [X] [H] ont fait donation à leurs enfants et petits-enfants du quart en pleine propriété de l'appartement.
Monsieur [M] [S] est décédé le 12 février 2011, son épouse demeurant seule occupante en titre.
Le 19 mai 2022 l'agence immobilière en charge de la gestion du bien s'est rapprochée des services fiscaux qui l'ont informée du décès de Madame [G] [C] veuve [S] survenu le 3 février 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2022, Madame [L] [H], Monsieur [W] [H], Madame [O] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [P] [H], Monsieur [A] [H], Monsieur [E] [H], Monsieur [Z] [H], Monsieur [U] [H], Madame [N] [H], Monsieur [F] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [H], ci-après dénommés les consorts [H], ont mis en demeure Monsieur [D] [S], fils des locataires décédés de restituer les lieux.
Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2022, les consorts [H] ont fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 4 février 2019,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [S] avec le concours de la force publique si besoin et le transport et la séquestration des meubles,
- condamner Monsieur [D] [S] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 666,80 euros à compter du 4 février 2019 jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [D] [S] à payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
À l'audience du 18 décembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, les consorts [H], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et ont conclu au rejet des demandes adverses.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [H] font valoir que le bail a pris fin à la suite de la délivrance du congé et qu'en application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 Monsieur [D] [S] ne peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ses parents étaient titulaires. Ils demandent que l'indemnité d'occupation soit fixée à la valeur locative réelle du bien et non au montant de l'ancien loyer. Enfin, ils s'opposent à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par l'occupant compte tenu de sa situation financière.
Monsieur [D] [S], représenté par son conseil, conclut au débouté des demandes, subsidiairement à l'octroi de délais pour quitter les lieux et en tout état de cause à la condamnation des consorts [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens et à ce que l'exécution provisoire de la décision soit écartée.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [S] revendique le droit au maintien dans les lieux au motif qu'il a toujours vécu dans l'appartement. Il prétend que le montant de l'indemnité d'occupation n'est pas justifié et souligne avoir toujours réglé le loyer. Il affirme que ses faibles revenus ne lui permettent pas de se reloger et que ses problèmes de santé contre-indiquent un déménagement. Enfin, il considère que l'exécution provisoire est incompatible avec la nature de l'affaire s'agissant d'une demande d'expulsion irréversible.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2023.
MOTIFS
Sur la demande d'expulsion
Aux termes des dispositions de l'article 40-II de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions des articles 3,8 à 20 du premier alinéa 22 et de l'article 24, concernant le droit au maintien dans les lieux du locataire, ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Il résulte de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 modifiée par la loi du 16 juillet 2006 que les occupants de bonne foi bénéficient de plein droit du maintien dans les lieux loués.
Sont réputés de bonne foi les locataires, les sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, qui exécutent leurs obligations.
Il ressort de l'article 5 de la même loi dans sa version en vigueur depuis le 6 août 2014 que :
I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l'occupant, lorsque cet occupant a fait l'objet d'une condamnation devenue définitive, assortie d'une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants.
I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé.
Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.
II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.
Tout occupant sans droit ni titre d'un logement encourt par conséquent le prononcé d'expulsion avec concours de la force publique, assortie le cas échéant d'une astreinte en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail litigieux était soumis à la loi du 1er septembre 1948. La location a pris fin le 1er janvier 2006 à la suite du congé délivré aux locataires qui ont bénéficié à compter de cette date du droit au maintien dans les lieux. Monsieur [M] [S] est décédé en 2011 et son épouse, Madame [G] [C] le 3 février 2019.
Monsieur [D] [S] ne figurant pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux en ce qu'il descendant majeur, il se trouve occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 4 février 2019.
Le fait d'être occupant de longue date est absolument sans aucune incidence et il ne peut utilement invoquer sa bonne foi d'occupation du logement au titre de l'article 4 précité de la loi du 1er septembre 1948, la notion de bonne foi devant s'apprécier pour les locataires ou les occupants dans la limite des dispositions de l'article 5 dont il ne peut se prévaloir.
Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, en s'abstenant d'informer l'agence immobilière du décès de sa mère alors qu'il ne pouvait ignorer ne pas avoir droit au maintien dans les lieux (le 18 mai 2022, il n'hésitait pas à affirmer qu'elle était toujours en vie - cf. pièce demandeurs n°6), Monsieur [D] [S] a de fait déjà bénéficié d'importants délais.
Il dispose par ailleurs de revenus de 53 022 euros l'an en 2021 soit 4 418,50 euros par mois lui permettant de se reloger sans difficulté et pouvoir se faire aider pour déménager sans incidence sur son état de santé.
Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Jusqu'à la libération des lieux l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation. Celle-ci de nature mixte compensatoire et indemnitaire est destinée à compenser les pertes de loyers subies et à indemniser le bailleur du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend le logement anciennement loué indisponible. Elle doit être fixée en fonction des circonstances particulières à chaque affaire.
Il est constant l'espèce que l'appartement concerné, composé de trois pièces principales avec entrée, cuisine et dégagement et d'une surface totale de 76 m² est situé dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], dans le quartier [Adresse 15], en plein cœur de la capitale.
En considération des caractéristiques de l'appartement concerné et des données figurant sur le site Internet de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL) dans le cadre de la réglementation sur l'encadrement des loyers, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation non pas au montant du loyer réglé par la titulaire du bail et qui était extrêmement réduit, mais sur la base d'un loyer de référence minoré de 19,30 euros du m², à la somme de 1 466,80 euros (19,30 euros x 76 m²) outre 200 euros de provision sur charges, soit à la somme de 1 666,80 euros par mois à laquelle Monsieur [D] [S] sera tenu à compter du 4 février 2019 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [D] [S], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient en équité de condamner Monsieur [D] [S] à payer aux consorts [H], qui ont dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire et le risque de réformation de l'expulsion étant très hypothétique.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que Monsieur [D] [S] est occupant sans droit ni titre depuis le 4 février 2019 de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 14],
DÉBOUTE Monsieur [D] [S] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
ORDONNE à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [D] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [H], Monsieur [W] [H], Madame [O] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [P] [H], Monsieur [A] [H], Monsieur [E] [H], Monsieur [Z] [H], Monsieur [U] [H], Madame [N] [H], Monsieur [F] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [H] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Madame [L] [H], Monsieur [W] [H], Madame [O] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [P] [H], Monsieur [A] [H], Monsieur [E] [H], Monsieur [Z] [H], Monsieur [U] [H], Madame [N] [H], Monsieur [F] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [H] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 666,80 euros, provision sur charges incluse, à compter du 4 février 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 4 février 2019 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Madame [L] [H], Monsieur [W] [H], Madame [O] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [P] [H], Monsieur [A] [H], Monsieur [E] [H], Monsieur [Z] [H], Monsieur [U] [H], Madame [N] [H], Monsieur [F] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.
