TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 15/03/2024
à : Monsieur [W] [D]
Copie exécutoire délivrée
le : 15/03/2024
à : Maître Alexia DROUX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00045 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VX7
N° MINUTE :
23/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDERESSE
Association AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [D], domicilié au sein de la Résidence sociale [Adresse 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00045 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VX7
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 25 novembre 2019, l'association AURORE a conclu avec Monsieur [W] [D] une convention d'occupation à titre onéreux, portant sur un logement n°40, au sein de la résidence sociale située [Adresse 2], moyennant le paiement d'une redevance de 530,93 euros.
Des redevances étant demeurées impayées, par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, l'association AURORE a fait signifier à Monsieur [W] [D] un commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, l'association AURORE a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de PARIS, aux fins de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation, eu égard aux redevances impayées ;condamner Monsieur [W] [D] à libérer les lieux, et autoriser l'association AURORE à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,condamner Monsieur [W] [D] à lui payer les sommes suivantes :4.529,01 euros au titre de l'arriéré locatif, compte arrêté au 8 décembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse), avec intérêts à compter du 14 septembre 2023,une indemnité mensuelle d'occupation de 650 euros, à compter du 15 novembre 2023 et jusqu'à libération des lieux,1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2024.
A cette date, l'association AURORE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Monsieur [W] [D] a comparu, expliquant avoir subi d’importantes baisses de revenus à la suite de la crise sanitaire de 2020. Il a indiqué que deux plans d’apurement des dettes avaient été conclus avec l’association AURORE et a indiqué que la demanderesse lui devait des sommes pour l’aide apportée à l’occasion d’un litige de voisinage.
Par note en délibéré non datée, l’association AURORE a indiqué avoir maintenu la demande de résiliation judiciaire, malgré l’existence des plans d’apurement, en raison de l’absence de paiement régulier des redevances.
La décision a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation de la convention d'occupation
Aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée.
La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article 1728 du code civil dispose en outre que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et payer le prix du bail aux termes convenus.
Il ressort de l'article 1741 du même code que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
L'article 1228 du code civil énonce enfin que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code précise à ce titre que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, il ressort des pièces versées au débat que Monsieur [W] [D] ne paye pas régulièrement les redevances et accuse une dette locative d'un montant de 4.175,15 euros au 29 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.
Les plans d’apurement produits aux débats par le défendeur, consentis par l’association demanderesse, n’emportent pas renonciation de celle-ci à agir en résiliation du bail.
Le défaut de paiement des redevances constitue un manquement suffisamment grave qui justifie le prononcé de la résiliation de la convention d'occupation, aux torts de Monsieur [W] [D].
Sur l'expulsion
Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En conséquence, au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant de la redevance qui aurait dû être payée en cas de poursuite de la convention, augmentée des accessoires, soit la somme de 256,14 euros, en décembre 2023. Le bailleur sera débouté de sa demande de majoration.
L’indemnité d’occupation est due à compter de la présente décision, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés.
Sur l'arriéré locatif
L'association AURORE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [D] reste lui devoir à la somme de 4.175,15 euros au titre de l'arriéré locatif, compte arrêté au 29 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.
Monsieur [W] [D] ne justifie pas d’une créance à l’égard de l’association requérante et ne produit de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et le montant de la dette.
En conséquence, il convient de le condamner à payer à l'association AURORE la somme de 4.175,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente procédure, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [W] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Toutefois, l’équité justifie de le dispenser de toute indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, étant relevé qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de la décision.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation de la convention d'occupation conclue le 25 novembre 2019 entre l'association AURORE d'une part, et Monsieur [W] [D] d'autre part, portant sur le logement n°40, au sein de la résidence sociale située [Adresse 2] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à l'association AURORE la somme de 4.175,15 euros (quatre mille cent soixante quinze euros et quinze centimes), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à l'association AURORE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu'elles auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 256,14 euros en décembre 2023, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
DEBOUTE l'association AURORE du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation;
CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE l'association AURORE de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et jugé le 15 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier La juge
