TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/00467 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2QU
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Camille PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673
DÉFENDERESSES
Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2023, délibéré le 22 septembre 2023, prorogé le 15 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/00467 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2QU
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 février 2008, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 4], désormais dénommé [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] un appartement de cinq pièces principales à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel hors charges de 589,19 euros
Se plaignant de désordres au sein de son appartement à la suite de dégâts des eaux, notamment d'humidité, de fissures structurelles et de présence d'insectes, Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] a par acte d'huissier de justice du 16 juin 2021 fait assigner [Localité 4] HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Par acte d'huissier de justice du 25 août 2021, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner son assureur la société ALLIANZ IARD en intervention forcée.
Monsieur [K] [I] expert judiciaire a été désigné suivant ordonnance du 22 octobre 2021.
Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] a été relogée dans un autre appartement le 16 mars 2022.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 27 juin 2022.
Par actes de commissaire de justice du 4 janvier 2023, Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] a fait assigner [Localité 4] HABITAT-OPH et la société ALLIANZ IARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire.
À l'audience du 20 juin 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a sollicité le débouté des prétentions adverses.
[Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a demandé de :
- déclarer irrecevables les demandes de Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] antérieures au 16 juin 2018 et la débouter de ses autres prétentions,
- à titre subsidiaire réduire le montant des dommages et intérêts sollicités,
- à titre reconventionnel
- condamner la société ALLIANZ IARD à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais irrépétibles et aux dépens,
- condamner la société ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 7 214,47 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement,
- condamner Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] et à défaut la société ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
La société ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, a demandé de :
- débouter Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] et [Localité 4] HABITAT-OPH des demandes dirigées à son encontre,
- à titre subsidiaire :
- ramener à de plus justes proportions le préjudice de jouissance,
- limiter l'appel en garantie de [Localité 4] HABITAT-OPH aux clauses du contrat d'assurance,
- en tout état de cause :
- condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,
- écarter l'exécution provisoire.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 septembre 2023 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit notamment délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives et assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Par ailleurs, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante.
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l'espèce, la réalité des désordres dénoncés par Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W], notamment la dégradation des murs et des plafonds à la suite de dégâts des eaux, l'affaissement des sols et le défaut d'étanchéité des fenêtres, ont été constatés par l'expert judiciaire qui estime qu'ils "rendent l'ensemble du logement impropre à sa destination , à raison de "l'humidité et de la présence de champignons, moisissures, vers et insectes xylophages", et ne sont pas contestés par [Localité 4] HABITAT-OPH qui a procédé au relogement de sa locataire en mars 2022.
L'origine de ces désordres dus notamment à des "fuites sur les canalisations encastrées dans le plancher" et la " colonne d'alimentation générale en eau froide", à des "défauts d'étanchéité du bac à douche de l'appartement" dont [Localité 4] HABITAT-OPH est également propriétaire situé à l'étage supérieur et à des "refoulements d'eau dans le dressing" du même appartement ainsi qu'au "mauvais état des menuiseries" a été clairement identifiée et contrairement à ce que n'hésite pas à soutenir la société ALLIANZ IARD ils ne relèvent en aucun cas "de travaux d'entretien courant et de menues réparations", à la charge de la locataire.
Le fait que [Localité 4] HABITAT-OPH ait procédé à un certain nombre de travaux pour mettre un terme aux désordres (remplacement du tronçon de la colonne d'alimentation générale en octobre 2019, du bac à douche de l'appartement situé au-dessus en décembre 2019 et travaux de maçonnerie avec reprise des sols dans ce même appartement en juillet 2020) puis réparer une partie des conséquences en résultant (dépose du parquet dans les toilettes) ne saurait décharger la bailleresse de sa responsabilité, l'obligation à laquelle elle est tenue d'assurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux étant une obligation de résultat qui ne nécessite pas de rapporter la preuve d'une faute de sa part ou d'un défaut de diligence.
L'affirmation selon laquelle Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] se serait "à plusieurs reprises" opposée à la réalisation des travaux ne ressort pas clairement des pièces versées aux débats par la bailleresse qui notamment ne produit aucun courrier adressé à la locataire l'invitant à permettre l'accès à son logement pour que soit effectuée la révision des menuiseries, commandée en janvier 2020, ni aucune lettre lui proposant des dates pour la réfection des peintures et le fait que la demanderesse ait initialement saisi un juge incompétent, ce qui a eu effectivement pour conséquence de rallonger la procédure, ne dispensait pas [Localité 4] HABITAT-OPH de procéder à la réalisation de l'ensemble des travaux nécessaires pour que son logement puisse être habitable ou d'assurer plus tôt son relogement.
L'indemnisation sollicitée à hauteur de la somme de 6 000 euros, telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, n'est nullement excessive, au regard de la multiplicité des désordres constatés à savoir "les moisissures, les chenilles, les champignons, des menuiseries extérieures en mauvais état, les multiples infiltrations, le danger que présentait le plancher haut du rez-de-chaussée etc." (page 10 du rapport), leur durée incontestable d'au moins 44 mois ( à compter au minimum du 21 juillet 2018 date du rapport de Monsieur [F] architecte au 16 mars 2022 date du relogement), le nombre de pièces affectées toutes concernées et le montant du loyer (405,81 euros après déduction de l'APL et de la réduction du loyer de solidarité), soit une somme de 136 euros par mois représentant un tiers du loyer pour un logement indécent.
Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] et de condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à lui verser la somme de 6 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.
Sur la garantie du bailleur par son assureur
Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes des articles L.124-3 et suivants du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable et dans les assurances de responsabilité, l'assureur n'est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l'assuré par le tiers lésé.
L'action directe de la victime contre l'assureur de l'auteur du dommage constitue un droit propre à l'indemnité due en vertu du contrat d'assurance et dès lors que la victime le demande, l'assureur doit être tenu in solidum avec l'assuré dans les limites de la somme garantie par le contrat d'assurance.
[Localité 4] HABITAT-OPH, bailleur condamné au titre de son obligation de délivrance de résultant vis-à-vis de sa locataire et ayant avancé ou étant condamné à des sommes à ce titre est recevable à agir à l'encontre de son assureur, sous réserve de justifier de la réunion des conditions de sa garantie.
Il sera rappelé qu'aux termes de l'article L.113-1 du code des assurances les pertes et les dommages occasionnés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.
En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH a souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ IARD une garantie multirisque, en qualité de propriétaire non occupant, pour l'ensemble de son patrimoine immobilier garantissant notamment :
- les "dommages matériels causés aux biens assurés par l'eau ou les liquides sous toutes leurs formes et résultant des causes suivantes, imputables ou non au gel : fuite, rupture, débordement, engorgement des conduites et canalisations d'adduction, de distribution, d'évacuation et de vidange, enterrées ou non", "infiltration au travers des façades et par des ouvertures telles que portent et fenêtres", "infiltrations par les joints d'étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages", "frais, dégradations et remise en état des biens assurés, nécessités par les travaux de recherche de fuite, d'infiltration et d'engorgements" (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 9 sur 40),
- les "recours des locataires, concierges ou gardiens, occupants", "c'est-à-dire les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l'Assuré peut encourir lorsque l'événement résulte soit d'un vice de construction, soit d'un défaut d'entretien des biens assurés" (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 23 sur 40).
Pour dénier sa garantie, la société ALLIANZ IARD soutient que les désordres résultent d'un défaut d'usage ou de remise en état de la locataire, ce qui n'a pas été constaté par l'expert judiciaire, étant observé que la Convention d'Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégât des Eaux (CIDRE) dont elle se prévaut n'est pas opposable aux tiers lésés qui sont en droit par application des principes de la responsabilité civile d'engager une action contre l'assureur du responsable des désordres et que Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] n'avait donc pas à faire intervenir son propre assureur.
Elle affirme également que l'ensemble des désordres sont des problématiques résultant d'anciens sinistres non déclarés mais n'indique pas la clause générale ou spécifique du contrat qui exclurait sa garantie dans une telle hypothèse.
Il sera ainsi fait droit aux demandes de garantie et condamnation tant de [Localité 4] HABITAT-OPH que de son assureur.
Le cahier des clauses particulières prévoit en page 8 que pour les sinistres dégâts des eaux, l'assureur accepte que "la production d'un devis ou d'un bon de commande de réparation des dommages (ou du forfait quand cela est prévu avec l'entreprise par son marché) suffit à justifier du préjudice et elle permet l'indemnisation de [Localité 4] HABITAT-OPH".
La société ALLIANZ IARD sera donc condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 7 214,47 euros TTC au titre des travaux réalisés dans le logement après le départ de Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] selon devis n°D220051 (6 235,05 euros) et n°D220052 (979,42 euros) de la société MCP BÂTIMENT du 28 mars 2022.
À cette somme, il conviendra de déduire le montant de la franchise contractuelle.
Sur les demandes accessoires
[Localité 4] HABITAT-OPH et la société ALLIANZ IARD, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle [Localité 4] HABITAT-OPH et la société ALLIANZ IARD seront condamnées in solidum.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature du litige, relative à des demandes en paiement, n'est pas incompatible avec la mise en œuvre de l'exécution provisoire. Dès lors, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum [Localité 4] HABITAT-OPH et la société ALLIANZ IARD à verser à Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 7 214,47 euros TTC de laquelle devra être déduite le montant de la franchise contractuelle,
CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à garantir [Localité 4] HABITAT-OPH des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE in solidum [Localité 4] HABITAT-OPH et la société ALLIANZ IARD à verser à Madame [X] [H] [R] [P] divorcée [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum [Localité 4] HABITAT-OPH et la société ALLIANZ IARD aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Fait et jugé à Paris le 15 mars 2024
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.
