TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/09933 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYV2F
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDERESSES
Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Marie BOUTIERE-ARNAUD du cabinet SKDB Associés AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G725
Madame [B] [N]
occupant les locaux du [Adresse 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Ahmadou SYLLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1688
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 septembre 2023, mise à disposition le 16 novembre 2023, prorogée le 15 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/09933 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYV2F
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 janvier 1986, la SOCIÉTÉ DE GÉRANCE JEANNE D'ARC aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [K] [N] et à Madame [U] [O] épouse [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 1 852,27 francs et 1 007 francs de provision sur charges.
À la suite du décès des locataires en 2004 et 2005, le bail a été transféré à leur fille Madame [X] [N] suivant avenant du 20 avril 2007.
Par lettre du 10 juin 2016, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a refusé la demande de sa sœur Madame [R] [N] d'établissement d'un avenant pour que son nom figure également sur le bail.
Par lettre reçue le 5 septembre 2022, Madame [X] [N] a donné congé du logement mais les lieux n'ont pas été libérés à la date convenue.
Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, Madame [R] [N] a assigné la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en transfert de bail.
Par actes de commissaire de justice du 6 décembre 2022, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a assigné Mesdames [X] et [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation de congé et expulsion.
Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, Madame [R] [N] a assigné Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en intervention forcée.
Les procédures ont été jointes à l'audience du 4 septembre 2023.
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a conclu à l'irrecevabilité et subsidiairement au débouté des demandes adverses et a demandé au tribunal de valider le congé de Madame [X] [N], d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef en particulier de Madame [R] [N], de sa compagne Madame [Y] [E] et de son fils Monsieur [H] [N] avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, d'ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais et risques des défenderesses et de les condamner solidairement à payer à compter du 31 octobre 2022 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Madame [R] [N], représentée par son conseil, a conclu au transfert du bail à son profit, subsidiairement à l'existence d'un bail verbal et a demandé que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) soit condamnée à établir un avenant à son nom dans le délai d'un mois du jugement à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par mois et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Madame [X] [N], représentée par son conseil, a sollicité la validation du congé, sa mise hors de cause et le débouté des demandes formulées à son encontre, subsidiairement l'expulsion de Madame [R] [N] et sa condamnation à la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle outre la condamnation in solidum de tous succombants à lui payer 2 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec distraction au profit de son avocat.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux assignations et aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 novembre 2023 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir de la demande de transfert de bail
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] soutient que la demande de transfert de bail de Madame [R] [N] est prescrite.
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 2224 du code civil dans sa version actuelle dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Avant l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, cette prescription était de 30 ans, conformément à l'article 2262 ancien du code civil.
L'article 26 II de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 précise que les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
En l'espèce, Madame [R] [N] sollicite le transfert du bail au jour du décès de ses parents, subsidiairement à la date à laquelle sa sœur aurait abandonné le logement.
À cet effet, elle prétend justifier conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 d'une communauté de vie d'au moins un an avant le décès de ses parents et d'une communauté de vie d'une même durée avant que sa sœur abandonne logement.
Vivant avec eux, elle ne pouvait donc ignorer que son père, dernier d'entre eux à être décédé, est mort le 16 février 2005.
Elle disposait ainsi compte tenu de l'entrée en vigueur le 19 juin 2008 de la réforme sur la prescription en matière civile d'un délai jusqu'au 19 juin 2013 pour solliciter le transfert du bail de ses parents et, au vu de la date qu'elle mentionne elle-même, s'agissant de l'abandon du logement par sa sœur en 2014, d'un délai jusqu'en 2019 pour demander le transfert du bail accordé à sa sœur.
Or, ce n'est que le 14 octobre 2022 que Madame [R] [N] a saisi le tribunal de sa demande de transfert de bail, étant précisé qu'on parvient exactement au même résultat si on prend comme point de départ de la prescription la lettre de refus de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) du 10 juin 2016.
Il y a lieu en conséquence d'accueillir la fin de non-recevoir soulevée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et de déclarer la demande de transfert de bail de Madame [R] [N] irrecevable pour cause de prescription.
Sur l'existence d'un bail verbal
L'article 1715 du code civil dispose que si le bail sans écrit n'a pas encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix.
En application de cet article, il est considéré a contrario que si le bail a reçu un commencement d'exécution, son existence peut être prouvée par tous moyens.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 6 du code de procédure civile, il appartient à celui qui se prévaut d'un bail verbal d'en rapporter la preuve.
De plus, selon l'article 1273 du code civil, la novation ne se présumant point, la formation d'un contrat de location suppose l'acceptation de la personne avec laquelle il est projeter de contracter.
Enfin, il est constant que la tolérance du bailleur à l'occupation des lieux par un tiers après le départ du locataire ne saurait suffire à rapporter la preuve de l'existence d'un bail verbal.
Il en résulte, qu'en l'espèce, en l'absence de faits positifs manifestant la volonté commune des parties de conclure un bail, le seul paiement des loyers par Madame [R] [N] est insuffisant à établir la volonté non équivoque de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de lui consentir un bail verbal.
Il est enfin curieux de lire que la preuve de l'existence d'un bail verbal serait établie par la demande de transfert de bail de Madame [R] [N] en 2016.
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) n'a en effet pas fait droit à cette demande et à réception du congé de sa locataire a engagé une procédure d'expulsion à l'encontre de Madame [R] [N] faute pour elle d'avoir libéré les lieux.
Madame [R] [N] échoue donc à rapporter la preuve de l'existence d'un bail verbal et sa demande tendant à l’établissement d'un bail écrit sera par conséquent rejetée.
Sur le congé délivré par la locataire et ses conséquences
En application des articles 12 et 15 de la loi 89- 462 du 6 juillet 1989, le locataire peut délivrer congé à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur ou à son mandataire, moyennant un délai de préavis de trois mois.
A l'expiration de délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux.
Il incombe au locataire lors de la cessation du bail de restituer les lieux libres de toute occupation et de permettre au propriétaire de disposer de la jouissance complète de son bien, étant précisé que la restitution du logement se matérialise par la restitution des clefs.
En l'espèce, Madame [X] [N] a délivré congé à la bailleresse par lettre datée du 1er septembre 2022, reçue le 5 septembre suivant avec une date de restitution des clés convenue au 31 octobre 2022, soit en respectant le délai de préavis minimum d'un mois applicable à [Localité 5].
Le congé délivré par un locataire est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré et le congé valablement donné par un locataire ne peut être rétracté, sauf accord exprès du bailleur. La question de l'opposabilité du congé à Madame [R] [N] qui ne dispose d'aucun droit sur le logement ne se pose donc pas.
En l'absence de reprise du congé et d'accord exprès de la bailleresse en ce sens, le contrat de bail a donc pris fin le 1er novembre 2022 de sorte que Madame [X] [N] est devenue occupante sans droit ni titre à cette date, - même s'il est établi qu’elle ne réside plus personnellement dans le logement -, de même que les occupants de son chef, en particulier sa sœur [R] [N], sa compagne Madame [Y] [E] et son fils Monsieur [H] [N].
Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP).
Afin d'assurer l'effectivité de cette décision, cette expulsion sera concernant Madame [R] [N], qui s'est maintenue dans les lieux après le congé alors qu'elle disposerait d'un autre logement, assortie d'une astreinte selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
L'article 1731 du code civil impose au locataire de restituer les lieux au bailleur à l'expiration du bail. Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Il doit donc les libérer à défaut de quoi il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l'expulsion du locataire.
Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est habituellement la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, quand bien même le locataire les aurait déjà quittés.
Par ailleurs, lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient néanmoins, en tout cas ne restitue pas les clés, il peut être condamné à la demande du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et indemnitaire. Elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
En l'espèce, il n'est pas discuté que Madame [X] [N] n'a pas restitué les clés du logement et le fait que ce soit en raison du maintien dans les lieux de sa sœur contre sa volonté ne saurait la décharger de son obligation de restituer le logement vide de tout occupant à l'issue du délai de préavis.
Il y a lieu en conséquence de la condamner in solidum avec sa sœur Madame [R] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'au jour de la libération effective et définitive des lieux.
Sur la demande de garantie
Faute pour Madame [X] [N] de préciser le fondement juridique de sa demande de garantie à l'encontre de sa sœur, il appartient au tribunal d'y suppléer conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile.
Aux termes des articles 1303 et suivants du code civil, dans les cas où le patrimoine d'une personne se trouve sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d'une autre personne, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, il est admis que celui qui s'est appauvri est fondé à agir contre celui qui s'est enrichi, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, à charge d'établir que l'appauvrissement par lui subi et l'enrichissement corrélatif du défendeur ont eu lieu sans cause.
En l'espèce, il est établi que Madame [R] [N] occupe le logement sans droit ni titre et compte-tenu de ce qui précède, Madame [X] [N] est tenue au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à son départ.
Ce faisant, Madame [X] [N] subit un appauvrissement et à l'inverse Madame [R] [N] bénéficie d'un enrichissement.
Madame [R] [N] ne faisant pas état et ne rapportant par conséquent pas la preuve d'une intention libérale de sa sœur laquelle lui a demandé par courrier du 18 octobre 2022 de libérer les lieux, il s'en déduit que l'enrichissement dont elle bénéficie est sans cause.
En conséquence, Madame [R] [N] sera tenue de garantir Madame [X] [N] du paiement des indemnités d'occupation auxquelles elle a été condamnée.
Sur les demandes accessoires
Madame [X] [N] et Madame [R] [N], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La demande de paiement formulée par Madame [X] [N] au titre des frais irrépétibles sera par conséquent rejetée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de transfert de bail de Madame [R] [N],
DÉBOUTE Madame [R] [N] de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un bail verbal à son profit,
CONSTATE que le contrat de bail concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] a pris fin le 31 octobre 2022 à la suite du congé de la locataire,
ORDONNE à Madame [X] [N] et à tout occupant de son chef, notamment à Madame [R] [N], Madame [Y] [E] et à Monsieur [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT qu'à défaut pour Madame [R] [N] et les occupants de son chef d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de 15 jours de la signification du présent jugement, elle sera redevable d'une astreinte de 50 euros par jour pour une période maximale de trois mois, à l'issue de laquelle pourra être ordonnée au besoin une astreinte définitive,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [N] et Madame [R] [N] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été du si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
CONDAMNE Madame [R] [N] à garantir Madame [X] [N] du paiement des indemnités d'occupation ci-dessus mentionnées, en principal et intérêts,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [N] et Madame [R] [N] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes des parties,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [N] et Madame [R] [N] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
Fait et jugé à Paris le 15 mars 2024
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.
