TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 15/03/2024
à : Me René-louis PETRELLI
Copie exécutoire délivrée
le : 15/03/2024
à : Me Karyn WEINSTEIN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 22/09190 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPPO
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1160
DÉFENDERESSE
Société en Nom Collectif [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Karyn WEINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0997
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/09190 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPPO
EXPOSE DU LITIGE, MOYENS ET PRETENTIONS
Par acte sous seing privé en date du 7 mars 1997, avec effet au 15 mars 1997, la compagnie UNION DES ASSURANCES DE [Localité 6], aux droits de laquelle vient la société civile immobilière [Adresse 1] a donné à bail à [H] [Z], un appartement à usage d'habitation, au rez-de-chaussée, ainsi qu'une cave au sous-sol, situés [Adresse 2], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.
Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2017, [H] [Z] et la société civile immobilière 24/26 TREMOILLE/12 CLEMENT MAROT, venant aux droits de la compagnie UNION DES ASSURANCES DE [Localité 6], ont signé un avenant de résiliation du bail, sous condition suspensive de la signature au plus tard le 14 juillet 2020 d’un bail de 6 ans pour un appartement de 72,90 m² situé [Adresse 3].
Par acte sous seing privé du même jour, la société civile immobilière [Adresse 3] a consenti une promesse de bail à [H] [Z].
Par acte sous seing privé du 7 juin 2018, la société civile immobilière 24/26 TREMOILLE/12 CLEMENT MAROT a consenti un bail meublé à [H] [Z] situé 1er étage, droite, ainsi qu’une cave, au [Adresse 2]. Le bail était prévu pour durer du 1er juin 2018 au 31 mars 2021, soit 34 mois.
Par exploit d’huissier en date du 12 novembre 2020, la société civile immobilière [Adresse 1] a fait délivrer à [H] [Z] un congé pour motif légitime et sérieux, en l’espèce, la « réalisation de travaux de restructuration de l’immeuble », pour le 31 mars 2021.
Par exploit en date du 13 décembre 2021, la société civile immobilière [Adresse 1] a fait citer [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection et a sollicité de voir valider le congé, ordonner son expulsion et le voir condamner à payer une indemnité d’occupation.
Par jugement du 31 août 2022, le juge des contentieux de la protection a :
ordonné la requalification du bail d’habitation meublé du 7 juin 2018 en bail de locaux vides, pour une durée de six années, à compter du 1er juin 2018 et à terme au 31 mai 2024, sauf reconduction tacite ou expresse,constaté que le congé délivré le 12 novembre 2020 par la société civile immobilière [Adresse 1] pour les lieux sis [Adresse 2] n’est pas valide ;débouté la société civile immobilière [Adresse 1] du surplus de ses demandes, notamment d’expulsion et de condamnation de [H] [Z] au paiement d’indemnités d’occupation ;condamné la société civile immobilière [Adresse 1] à exécuter le bail du 7 juin 2018 jusqu’à son terme ou jusqu’à réalisation de la condition suspensive prévue à l’acte du 22 novembre 2017 et conformément à la promesse de bail sous seing privé consentie le même jour, soit le 22 novembre 2017 ;condamné la société civile immobilière [Adresse 1] à lui remettre l’ensemble des quittances mensuelles de loyer et provision sur charges de l’échéance d’avril 2021 jusqu’à ce jour, terme de juin 2022 inclus ;débouté les parties du surplus de leurs demandes […].
La société civile immobilière [Adresse 1] a interjeté appel du jugement du 31 août 2022 et s’en est désistée, rendant cette décision définitive.
Par exploit en date du 24 novembre 2022, [H] [Z] a fait citer la société en nom collectif [Adresse 4] devant le juge des contentieux de la protection de Paris.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 novembre 2023 et mise en délibéré au 18 janvier 2024.
A l’audience du 6 novembre 2023, [H] [Z] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
condamne la société en nom collectif [Adresse 4] à mettre à sa disposition dans le cadre d’un bail d’habitation de six années soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 un logement dans l’immeuble du [Adresse 3], en 3ème étage de l’escalier C, consistant en un appartement de 2 pièces principales d’une superficie de 72,90 mètres carré loi CARREZ, comprenant hall d’entrée, water-closet indépendant, avec lave-main, cuisine donnant sur le salon, salon avec fenêtres donnant sur la cour intérieure, une chambre avec fenêtre donnant sur cour intérieure, un dressing room et une salle d’eau, avec chauffage individuel électrique et production d’eau chaude sanitaire individuelle, avec ballon d’eau chaude à alimentation électrique moyennant un loyer annuel de 13.992 euros, hors charges locatives, valeur novembre 2017, annuellement indexable, payable mensuellement et d’avance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois consécutif à la signification du jugement à intervenir, condamne la société en nom collectif [Adresse 4] à lui payer la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,déboute la société en nom collectif [Adresse 4] de l’ensemble de ses moyens et prétentions, condamne la société en nom collectif [Adresse 4] aux dépens,rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Au soutien de ses prétentions, [H] [Z] expose que les conventions des 22 novembre 2017 entre lui-même et la société civile immobilière [Adresse 1], d’une part, et entre lui-même et la société en nom collectif [Adresse 4], d’autre part, sont liées. Il indique n’avoir renoncé à son bail originel qu’en raison de la condition suspensive d’attribution d’un logement définitif de moindre dimension dans l’immeuble situé [Adresse 3], cette condition étant matérialisée par une promesse de bail qui n’a jamais été concrétisée. Il souligne que cette promesse de bail n’est pas devenue caduque en l’absence de la notification de la fin des travaux prévue dans l’immeuble situé [Adresse 3], qu’en tout état de cause, la promesse de bail contenait une clause potestative qui doit être annulée.
La société en nom collectif [Adresse 3] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il constate que la promesse de bail signée le 22 novembre 2017 est caduque, déboute [H] [Z] de ses demandes, le condamne aux entiers dépens et à payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la promesse de bail est arrivée à terme le 14 juillet 2020 et qu’elle est donc caduque, [H] [Z] ne pouvant en réclamer l’exécution. Elle souligne qu’il ne s’est pas manifesté pour obtenir la réalisation de la condition et que la promesse de bail a été faite unilatéralement et non pas de façon synallagmatique.
Par note en délibéré du 21 novembre 2023, [H] [Z] a sollicité la réouverture des débats, en considération du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 10 novembre 2023 pour les lieux qu’il occupe au terme du bail du 7 juin 2018.
La réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 6 février 2024 par mention au dossier.
La nouvelle pièce produite par [H] [Z], le congé du 10 novembre 2023, a été soumise au principe de la contradiction.
Les parties ont maintenu leurs demandes respectives.
La décision, contradictoire, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de conclusion d’un bail
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent qu’aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils s’exécutent de bonne foi.
L’article 1217 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Les articles 1304 et suivants du code civil disposent que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain et qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.
En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2017, les parties sont convenues de la résiliation du bail d’habitation de locaux vides relatif au logement n°10002 sis rez-de-chaussée, [Adresse 2], sous réserve de la condition suspensive de la conclusion, au plus tard le 14 juillet 2020 d’un bail d’habitation d’un appartement de 72,90 m² de surface dont promesse de bail est annexée à la résiliation et qui répond aux caractéristiques suivantes :
durée de 6 ans à compter du lendemain de la signature du bail,
appartement sis [Adresse 3] devant faire l’objet d’un programme de travaux,
mise à disposition gracieuse de l’appartement après réalisation du programme de travaux à compter de la date de prise d’effet du bail pendant 30 jours,
à l’issue de la mise à disposition gracieuse, loyer sur une base de 192 euros le m² outre les charges, à titre indicatif, actuellement 18 euros le m².
Cette clause précise que faute de signature du nouveau bail d’habitation de l’appartement promis à bail à l’issue du délai de 8 jours courant au lendemain de la première présentation de la lettre envoyée à l’effet de notifier au bénéficiaire de la promesse l’achèvement des travaux de l’appartement et sa disponibilité, le preneur sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la présente condition suspensive et avoir acquiescé à la résiliation du bail d’habitation dont il bénéficie au [Adresse 2] au 30ème jour suivant l’expiration du délai de 8 jours.
Au terme de la présente instance, [H] [Z] sollicite l’exécution forcée de la condition suspensive prévue à la convention de résiliation du bail portant sur l’appartement loué initialement au [Adresse 2].
Or, cette condition suspensive prévue à la convention de résiliation anticipée, soumise à la volonté de la société en nom collectif [Adresse 3], ne s’est pas réalisée. Pour autant, il ne s’agit pas d’une obligation pure et simple et son exécution forcée ne saurait être obtenue, y compris judiciairement.
En conséquence, [H] [Z] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner la société en nom collectif [Adresse 4] à mettre à sa disposition dans le cadre d’un bail d’habitation de six années soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 un logement dans l’immeuble du [Adresse 3], en 3ème étage de l’escalier C, consistant en un appartement de 2 pièces principales d’une superficie de 72,90 mètres carré loi CARREZ, comprenant hall d’entrée, water-closet indépendant, avec lave-main, cuisine donnant sur le salon, salon avec fenêtres donnant sur la cour intérieure, une chambre avec fenêtre donnant sur cour intérieure, un dressing room et une salle d’eau, avec chauffage individuel électrique et production d’eau chaude sanitaire individuelle, avec ballon d’eau chaude à alimentation électrique moyennant un loyer annuel de 13.992 euros, hors charges locatives, valeur novembre 2017, annuellement indexable, payable mensuellement et d’avance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois consécutif à la signification du jugement à intervenir.
Si [H] [Z] est mal fondé à demander l’exécution forcée d’une condition suspensive, et non d’une obligation pure et simple, il lui appartient de faire constater les conséquences de la défaillance de la condition suspensive sur l’obligation conditionnelle.
Sur les demandes accessoires
[H] [Z], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais exposés par lui dans la présente instance. [H] [Z] et la société en nom collectif [Adresse 4] seront déboutés de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE [H] [Z] de sa demande tendant à voir condamner la société en nom collectif [Adresse 4] à mettre à sa disposition dans le cadre d’un bail d’habitation de six années soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 un logement dans l’immeuble du [Adresse 3], en 3ème étage de l’escalier C, consistant en un appartement de 2 pièces principales d’une superficie de 72,90 mètres carré loi CARREZ, comprenant hall d’entrée, water-closet indépendant, avec lave-main, cuisine donnant sur le salon, salon avec fenêtres donnant sur la cour intérieure, une chambre avec fenêtre donnant sur cour intérieure, un dressing room et une salle d’eau, avec chauffage individuel électrique et production d’eau chaude sanitaire individuelle, avec ballon d’eau chaude à alimentation électrique moyennant un loyer annuel de 13.992 euros, hors charges locatives, valeur novembre 2017, annuellement indexable, payable mensuellement et d’avance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois consécutif à la signification du jugement à intervenir ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE [H] [Z] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;
DEBOUTE [H] [Z] et la société en nom collectif [Adresse 4] de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge
