TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 15/03/2024
à : Me Eric AGAMI
Copie exécutoire délivrée
le : 15/03/2024
à : Me Jean-julien BAUMGARTNER, Me CAHN CHABANNE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/05002 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIXA
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDEURS
Madame [R] [Y] épouse [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0429
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0429
DÉFENDEURS
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble DU [Adresse 4], dont le siège social est sis [Localité 5]
représentée par Me CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB210
Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège social est sis [Adresse 3] FRANCE
représentée par Me CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB210
Madame [P] [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0334
Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0334
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/05002 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIXA
EXPOSE DU LITIGE
[P] [M] et [U] [M] sont propriétaires du lot n°14 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4], bâtiment B sur cour, 3ème étage, face à l’escalier.
Suivant acte sous seing privé du 1er avril 1997, régularisé le 28 septembre 1997, Madame et Monsieur [M] ont donné cet appartement à bail à [R] [Y], qui y a ensuite vécu avec son conjoint, [Z] [O], puis avec leurs deux enfants.
En 2012, des dégâts des eaux et des désordres sont survenus dans l’appartement. [R] [Y] a informé le gestionnaire de l’appartement, le syndicat des copropriétaires et le syndic de ces désordres.
Par courrier du 27 septembre 2013, les services d’urbanisme de la Préfecture de police de [Localité 6] ont mis en demeure le syndic de mettre en oeuvre les mesures nécessaires à la mise en sécurité du bâtiment.
Par ordonnance en date du 20 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise judiciaire.
Par arrêté du 20 août 2014, la Préfecture de Police de [Localité 6] a pris un arrêté de péril imminent et interdit l’accès à l’appartement.
Les consorts [Y]-[O] ont pris un autre logement à bail, dont le coût a été supporté par les époux [M].
Par exploit d’huissier en date du 17 décembre 2015, les époux [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.
L’expert judiciaire a rendu son rapport le 5 juillet 2016.
Par exploit d’huissier en date du 2 août 2017, les consorts [Y]-[O] ont assigné les époux [M] devant le tribunal de grande instance de Paris. Le Juge de la mise en état, par ordonnance du 26 janvier 2018, s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance du 16ème arrondissement.
Le tribunal de grande instance de Paris a rendu le jugement entre les époux [M], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la société Foncia CHADEFAUX LECOQ et la société NEUILLY LILLE le 16 février 2018.
Par jugement du 3 décembre 2018, le tribunal d’instance de Paris a sursis à statuer dans l’affaire entre les consorts [Y] [O] et les consorts [M] jusqu’à la décision de la Cour d’appel de Paris et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir à nouveau le Tribunal. La Cour d’appel de Paris a statué sur l’appel interjeté contre le jugement du 16 février 2018 par arrêt en date du 23 mars 2022.
Par exploit en date 23 mai 2022, les consorts [Y] [O] ont assigné [P] et [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Paris. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 22-5002.
Par exploit en date du 7 juin 2022, [P] et [U] [M] ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 22-5885.
A l’audience du 22 mars 2023, les affaires RG 22-5002 et 22 5885 ont été jointes sous le n° RG 22-5002.
A l’audience du 18 septembre 2023, les consorts [Y] [O] ont sollicité du juge des contentieux de la protection :
– le rejet des demandes de [P] et [U] [M],
– le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Foncia,
– le constat du caractère inhabitable et indécent du logement de 2012 jusqu’au 20 août 2014,
en conséquence,
– la condamnation de [P] et [U] [M] à leur verser la somme de 36.878,02 euros TTC avec intérêts à compter du 2 août 2017 au titre de leur préjudice matériel se décomposant en un trouble de jouissance du 12 mai 2012 au 27 septembre 2013, des loyers versés du 27 septembre 2013 au 31 juillet 2014, des perturbations personnelles et familiales pendant 31 mois, des dépenses engagées entre mai et septembre 2014 et des dépenses médicales entre mai 2014 et mars 2015 au titre du préjudice d’anxiété,
en tout état de cause,
– condamne [P] et [U] [M] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] [O] soutiennent que leur demande est recevable compte-tenu de la suppression du tribunal d’instance de Paris, du sursis à statuer prononcé par jugement du 3 décembre 2018 et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 mars 2022. Ils indiquent que les prétentions qu’ils formulent sont fondées sur l’obligation de relogement des époux [M] qui n’ont pas respecté leur obligation de délivrance et qu’aucune prescription ne peut leur être opposée par le syndicat des copropriétaires et par le syndic. Les consorts [Y] [O] exposent que l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur n’a pas été remplie et sollicitent l’indemnisation des préjudices issus de ce trouble de jouissance. Les consorts [Y] [O] détaillent les préjudices subis.
Les époux [M] sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :
- les reçoive en leur demande,
en conséquence,
-prononce la jonction des deux instances RG 22-5002 et RG 22-5885,
in limine litis,
-déclare recevable l’instance introduite le 2 août 2017 par les demandeurs au motif de l’existence d’une instance antérieure aux mêmes causes et objets et entre les mêmes parties,
- déclare irrecevables, en application de l’article 2052 du Code civil, les demandes indemnitaires au titre du relogement des consorts [Y] [O] des mois d’août et septembre 2014 à hauteur de 2.194,89 € et 464,11 €,
en principal,
- rejette les demandes des consorts [Y] [O] à leur égard en l’absence de toute responsabilité de leur fait personnel,
- déboute le syndicat des copropriétaires et le cabinet Foncia de toutes leurs prétentions et fins,
subsidiairement,
- substitue le syndicat des copropriétaires et le cabinet Foncia aux époux [M] dans toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre des dédommagements revendiqués par les époux [Y] [O],
très subsidiairement,
- condamne le syndicat des copropriétaires et le cabinet Foncia à les relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux,
en tout état de cause,
- condamne les consorts [Y] [O] aux dépens afférents à l’instance initiale et à leur payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Foncia aux entiers dépens afférents à la remise en cause et à leur payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] font valoir que l’instance engagée le 2 août 2017 n’est pas éteinte malgré la disparition des tribunaux d’instance devant lequel elle est née. Ils exposent que la demande des consorts [Y] [O] est irrecevable en raison de l’existence d’une transaction en date du 12 janvier 2015 relative aux sommes présentement demandées, notamment les frais de relogement d’août et septembre 2014. Ils soulignent que les désordres subis par les consorts [Y] [O] résultent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire ayant retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et non pas celle des époux [M] dans la survenue des dégâts des eaux au niveau de l’appartement loué. Ils rappellent que la responsabilité du syndic est engagée en cas d’urgence à faire exécuter les travaux et en cas de danger pour la sauvegarde de l’immeuble. Les époux [M] exposent que le lien de causalité entre les sommes demandées et le trouble de jouissance allégué n’est pas établi. Ils soulignent que leur appel en garantie n’est pas prescrit puisque la demande des consorts [Y] [O] contre eux date du 2 août 2017, que le protocole d’accord transactionnel devait empêcher toute prétention au titre du trouble de jouissance, demande laissée sans réponse par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 16 février 2018. Les époux [M] indiquent que leur appel en garantie ne succombe pas pour autorité de la chose jugée puisque les consorts [Y] [O] n’étaient pas parties à l’instance pendante devant le tribunal de grande instance.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société Foncia CHADEFAUX LECOQ sollicitent du juge des contentieux la protection qu’il déclare prescrite l’action en intervention forcée entreprise contre eux, subsidiairement, constate l’autorité de la chose jugée concernant la garantie sollicitée, encore plus subsidiairement, dise et juge que la preuve n’est pas rapportée des préjudices invoqués, en conséquence, déclare irrecevables et subsidiairement mal fondés les époux [M] et les époux [Y] [O] en leurs demandes, condamne les époux [M] aux entiers dépens et à leur payer à chacun la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Foncia soulèvent la prescription des demandes formées par les époux [M], l’autorité de la chose jugée relative aux demandes compte-tenu de l’arrêt intervenu sur les demandes des époux [M] le 23 mars 2022. Enfin, ils contestent le quantum des demandes.
La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 novembre 2023.
La réouverture des débats a été ordonnée afin d’observations des parties sur la jonction avec l’affaire RG n° 23/7781, correspondant au sursis à statuer du 3 décembre 2018.
Convoquées à l’audience du 6 février 2024, [R] [Y], épouse [O], [Z] [O], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la société par actions simplifiée FONCIA CHADEFAUX LECOQ ont comparu et indiqué accepter la jonction.
Les époux [M] n’ont pas comparu à l’audience du 6 février 2024.
La décision, contradictoire, en considération de la comparution des parties à l’audience du 18 septembre 2023, a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction des procédures
La jonction des procédures RG 22 5002 et RG 22 5885 a été faite à l’audience du 22 mars 2023, sous le numéro RG 22 5002. La demande de jonction est donc sans objet.
Toutefois, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les affaires RG 22-5002 et 23-7781 sous le numéro 22-5002.
Sur la recevabilité des demandes des consorts [Y] [O]
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
Les consorts [Y]-[O] justifient avoir fait délivrer une assignation devant le tribunal de grande instance de Paris à [P] et [U] [M] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices matériels liés à l’indécence des lieux objets du bail du 1er avril 1997. L’ordonnance du juge de la mise en état du 26 janvier 2018 a renvoyé cette affaire devant le tribunal d’instance du 16ème arrondissement. En raison de la fusion des tribunaux d’instance intervenue le 1er mai 2018, c’est le tribunal d’instance de Paris qui a statué par jugement du 3 décembre 2018 en ordonnant le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de Paris sur l’appel interjeté contre le jugement du 16 février 2018 entre les époux [M] et le syndicat des copropriétaires, la société FONCIA CHADEFAUX DECOQ et la société NEUILLY LILLE. Cette affaire, initialement enrôlée sous le numéro RG 11 18 16-0157, a été réenrôlée sous le n° 23/7781.
Compte-tenu de la formulation de la décision du 3 décembre 2018, invitant la partie la plus diligente à saisir à nouveau le tribunal, c’est à bon droit que les consorts [Y] [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection, désormais compétent pour connaître des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.
Le protocole d’accord du 12 janvier 2015 conclu entre les bailleurs, [P] et [U] [M], et [R] [Y] et [Z] [O] dispose que les époux [M], conformément à leurs obligations légales, entendent “assumer les frais relatifs au relogement provisoire de la famille [Y]-[O], qu’ “en contrepartie du paiement des sommes prévues aux articles 1 et 3 des présentes, les époux [Y] [O] renonceront à toute prétention de remboursements supplémentaires de leurs frais de relocation et de relogement successifs aux faits visés en préambule, mais il est entendu que l’indemnisation des troubles de jouissance réclamée par les époux [Y] [O] tant du fait des désordres survenus dans le logement en 2013 que des déménagements et perturbations dans leur vie familiale sont exclues de l’objet du présent protocole.”
Il convient de considérer que le protocole d’accord du 12 janvier 2015 traite expressément des frais de relogement de la famille [Y] [O] à compter de l’arrêté de péril des lieux loués et réserve toutes autres demandes issues des désordres survenus dans le logement depuis 2013.
Les demandes formées par les consorts [Y] [O] aux termes de la présente instance sont donc exclues du protocole du 12 janvier 2015 et sont donc dépourvues de l’autorité de la chose jugée.
Ainsi, non seulement il n’a jamais été statué sur les demandes des consorts [Y]-[O], exclues du champ du protocole d’accord du 12 janvier 2015, puisque le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris les a renvoyées devant le juge des baux d’habitation, mais la saisine du juge des contentieux de la protection a été valablement faite, conformément au dispositif du jugement du 3 décembre 2018.
En conséquence, les demandes des consorts [Y] [O] sont recevables.
Sur la recevabilité de l’action des époux [M] contre le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ
Les consorts [M] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ en leur lieu et place ou leur condamnation à les relever et garantir.
Le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ soulèvent la prescription de l’action d’une part et l’autorité de la chose jugée d’autre part, au regard de la décision de la Cour d’appel du 23 mars 2022.
Or, dans la mesure où les époux [M] ont eu connaissance des demandes des consorts [Y] [O] au terme de l’assignation du 23 mars 2022, l’assignation en intervention forcée du 7 juin 2022 n’emporte aucune prescription des demandes formées contre le syndicat des copropriétaires et contre la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 23 mars 2022 a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ dans les désordres subis par leur lot, c’est-à-dire l’affaissement du plancher des niveaux 2 et 3 du bâtiment B de la copropriété à l’origine des désordres dans l’appartement des époux [M], et les a condamnés à leur payer les sommes de 29.268,78 euros au titre de leur préjudice matériel, 4.880,68 euros au titre du préjudice locatif du 20 août 2014 au 30 mars 2015, 3.486,20 euros au titre du préjudice locatif du 1er avril 2015 au 31 août 2015, 8.760,88 euros au titre des frais de relogement des locataires.
En dehors de ces demandes, sur lesquelles la Cour d’appel a déjà statué, les demandes en substitution et en garantie des époux [M] sont dépourvues de l’autorité de la chose jugée et sont donc recevables.
Sur les troubles de jouissance
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé [...]
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; [...];
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”
Les consorts [Y]-[O] produisent aux débats :
- un courrier de [V] [D], architecte en date du 25 septepbre 2012, ayant constaté des désordres dans les lieux, loués, un décollement des plinthes carrelées à la périphérie de la cuisinette et de la salle de bain, la rupture des carreaux de sol dans la salle de bains, en plusieurs endroits,
- un courrier de la Préfecture de police de [Localité 6] en date du 27 septembre 2013 constatant les désordres et le péril affectant l’immeuble,
- le rapport d’expertise du 5 juillet 2016 évoquant 6 dégâts des eaux de juin 2011 à août 2013 et proposant une liquidation des préjudices des consorts [Y]-[O],
- les justificatifs des sommes dont les consorts [Y]-[O] sollicitent le remboursement.
En l’espèce, les pièces produites aux débats justifient d’un trouble de jouissance dans l’occupation des lieux du 12 mai 2012 au 27 septembre 2013 qui sera évalué à un tiers des loyers, soit la somme de 3.436,50 euros, et du 28 septembre 2013 au 31 juillet 2014, qui sera évalué à la moitié des loyers, soit la somme de 3.486,20 euros.
La somme de 17.000 euros sollicitée au titre des perturbations personnelles et familiales ne sera pas retenue en l’absence de justification de son contenu. La somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral nécessairement généré à raison de la détérioration du lieu de vie de la famille sera toutefois accordée, en application de l’article 12 du code de procédure civile.
Les autres sommes sollicitées au titre des sommes engagées entre mai 2014 et septembre 2014 seront aussi rejetées, en l’absence de démonstration du lien de causalité avec les désordres de l’immeuble, notamment l’hébergement en Autriche ou les amendes de stationnement. En l’absence de lien de causalité directe entre les désordres de l’immeuble et les dépenses médicales engagées par [R] [Y], il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation au paiement de la somme sollicitée à ce titre.
Les consorts [M] seront donc condamnés à payer la somme de 9.922,70 euros au titre des dommages intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, avec intérêts à compter du 2 août 2017, date de délivrance de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Paris.
Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires et de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ
Au fond, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a déjà été examinée, et retenue, par le tribunal de grande instance et par la cour d’appel, et les époux [M] ont été indemnisés de leurs préjudices.
S’agissant du syndicat des copropriétaires et du syndic et non pas d’un assureur, les époux [M], bailleurs, sont mal fondés à solliciter qu’ils se substituent à eux dans leur condamnation ou à les appeler en garantie. Ces demandes seront donc rejetées.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
[P] et [U] [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer la somme totale de 1.000 euros à [R] [Y] et [Z] [O], la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la somme de 500 auros à la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
[P] et [U] [M] seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
- Ordonne la jonction des affaires 22-5002 et 23-7781 sous le numéro 22-5002,
- Déclare les demandes de [R] [Y] et [Z] [O] recevables ;
- Déclare les demandes de [P] et [U] [M] en substitution et en garantie recevables ;
- Condamne [P] et [U] [M] à payer [R] [Y] et [Z] [O] la somme de 9.922,70 euros au titre des dommages intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, avec intérêts à compter du 2 août 2017 ;
- Déboute [R] [Y] et [Z] [O] du surplus de leurs demandes ;
- Déboute [P] et [U] [M] du surplus de leurs demandes ;
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- Condamne [P] et [U] [M] aux dépens de l’instance;
- Condamne [P] et [U] [M] à payer à [R] [Y] et [Z] [O] la somme totale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
- Condamne [P] et [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
- Condamne [P] et [U] [M] à payer à la société CHADEFAUX LECOQ la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
- Déboute [P] et [U] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Rappelle que la présente décision est exécutoire.
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
LE GREFFIERLE JUGE
