TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 14/03/2024
à : Monsieur [B] [P]
Copie exécutoire délivrée
le : 14/03/2024
à : Maitre Valérie FIEHL
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/00038
N° Portalis 352J-W-B7H-C3VXI
N° MINUTE : 7/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [T] [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mars 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 14 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/00038 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VXI
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 03 octobre 2013, Madame [Z] [S] a vendu à Madame [T] [E], au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], un appartement situé au 2ème étage gauche de l'immeuble ainsi que la cave n°1, moyennant un prix de 55 000 euros et deux rentes viagères au profit de Mesdames [K] [Y] et [Z] [S] jusqu'à leur décès.
Elles sont respectivement décédées les 28 août 2016 et 21 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, Madame [T] [E] a fait assigner Monsieur [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin que soit ordonnées :
son expulsion de l'appartement situé au 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 2] et de la cave n°1,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1371,90 euros, outre les taxes d'ordures ménagères et charges de copropriété récupérables, à compter du 21 octobre 2023 et jusqu’à la totale libération des lieux,sa condamnation au paiement d'une somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris la sommation de quitter les lieux en date du 16 novembre 2023.
Lors de l'audience du 1er février 2024, Madame [T] [E], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle soutient, au visa des articles 544 du code civil et 835 du code de procédure civile qu'elle est bien-fondée à solliciter l'expulsion de Monsieur [B] [P] qui est occupant sans droit ni titre du logement depuis le décès de Madame [Z] [S] et que le délai de trois mois prévu à l'acte de vente durant lequel les occupants des lieux, s'ils sont les héritiers ou les représentants du vendeur n'ont pas à s'acquitter d'une quelconque indemnité le temps de déménager meubles et objets garnissant le logement n'est pas applicable en ce qu'il n'est ni l'époux, ni le partenaire, ni l'héritier de la vendeuse. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation sollicitée, elle explique l'avoir calculée au regard du loyer de référence majoré applicable.
Monsieur [B] [P], bien que régulièrement assigné à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'expulsion
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
En l’espèce, Les dispositions de l'acte notarié du 30 octobre 2013 par lequel Madame [T] [E] a acquis l’appartement situé au [Adresse 2] et la cave, en ce qu'elles sont relatives aux délais durant lesquels les héritiers ou les représentants du vendeur peuvent déménager ou vendre les meubles sans que cette occupation ne donne lieu à une quelconque indemnité, ne sont pas en lien avec la demande formée par Madame [T] [E] qui sollicite l'expulsion de Monsieur [B] [P] et ne forme aucune demande relative au mobilier garnissant le logement.
En revanche, il résulte de cet acte en page 5 que « le vendeur réserve expressément à son profit, pendant sa vie et jusqu'à son décès, le droit d'usage et d’habitation du bien vendu » et que l'acquéreur « aura la jouissance du bien dont il a acquis la propriété à compter de l’extinction du droit d'usage et habitation réservé par le vendeur à son profit ». En page 19, il est également indiqué que « le vendeur déclare qu'il occupe lui même le bien vendu avec sa famille ou personne à son service sans qu'aucun des occupants bénéficie d'un titre locatif ou puisse prétendre à la qualité d’occupant de bonne foi ».
La demanderesse justifie du décès de Mesdames [K] [Y] et [S] survenu, pour cette dernière, le 21 octobre 2023.
Dès lors, Madame [T] [E], est depuis cette date, la seule titulaire du droit de jouissance de cet appartement.
Or, Monsieur [B] [P], qui à la date du 07 juin 2023, était déclaré comme occupant du bien avec Madame [Z] [S] s'est maintenu dans les lieux au delà de la date du décès de celle-ci, ce dont la requérante justifie par la production du procès-verbal de remise à étude de la sommation de délaisser les lieux du 16 novembre 2023 et de celui de remise à personne de l'assignation qui lui a été délivrée le 22 décembre 2023.
Monsieur [B] [P] ne justifie ainsi d'aucun droit ou titre d'occupation, ce qui est de nature à caractériser un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée son expulsion selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
En l'espèce, la demande formée par Madame [T] [E] doit être analysée comme une demande de provision.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce afin de préserver les intérêts de Madame [T] [E], il convient de dire que Monsieur [B] [P] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 octobre 2023, jusqu'à libération effective des lieux.
Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés (3 pièces, 51 m²), de sa localisation ([Localité 3]), de la simulation de location du propriétaire (loyer majoré selon encadrement des loyers) et, d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l'indemnité d'occupation peut sera fixée à la somme de 1142,4 euro par mois.
Monsieur [B] [P] sera ainsi condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [B] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera en outre condamnée à verser à Madame [T] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que Monsieur [B] [P] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ; 2ème étage gauche et de la cave n°1,
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [P] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [T] [E] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNONS Monsieur [B] [P] à verser à Madame [T] [E] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant de 1142,40 euros à compter du 21 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [P] à verser à Madame [T] [E] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de délaisser les lieux du 16 novembre 2023,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.
La greffière, La juge des contentieux de la protection.
