TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître TOSONI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BONARDI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06657 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TE3
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 14 mars 2024
DEMANDERESSE
Société SOC PHILANTHROPIQUE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître TOSONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1192
DÉFENDEURS
Madame [F] [L],
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [X] [T],
demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître BONARDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2069
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 14 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06657 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TE3
EXPOSÉ DU LITIGE
L’association SOC PHILANTROPIQUE a donné à bail d’habitation à titre de résidence principale à Mme [F] [L] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], que celle-ci occupe depuis l’année 1990. Le contrat de bail a été égaré.
Par ordonnance sur requête du 17 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a commis un commissaire de justice aux fins de vérifier d’une part les conditions effectives d’occupation du logement et d’autre part si Mme [F] [L] a véritablement installé sa résidence principale au [Adresse 3].
Le 6 décembre 2022, un procès-verbal de constat était établi par deux commissaires de justice s’étant chacun rendu à 9h30 à l’une des adresses susvisées.
Par actes de commissaire de justice du 28 juin 2023, l'association SOC PHILANTROPIQUE a assigné Mme [F] [L] et M. [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Rejet des demandes de Mme [F] [L],De prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [F] [L] et de son époux s’il y a, D’ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, Suppression du délai du commandement de quitter les lieux et de la trêve hivernale, Condamnation de Mme [F] [L] solidairement avec son époux s’il y a à lui payer les sommes suivantes :723,14 euros par trimestre charges locatives comprises4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au visa de la loi du 1er septembre 1948 et de la loi du 6 juillet 1989 elle soutient que Mme [F] [L] n’occupe plus le logement à titre de résidence principale et en laisse l’occupation à des tiers ce qui, constaté par commissaire de justice, constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail. Elle indique que Mme [F] [L] serait mariée ce qui n’a jamais été porté à sa connaissance.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 29 août 2023 a été retenue à l’audience du 17 janvier 2024.
À l'audience, l'association SOC PHILANTROPIQUE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions demande :
Le rejet des demandes de Mme [F] [L] et de M. [X] [T], De prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [F] [L] et de M. [X] [T], D’ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, La suppression du délai du commandement de quitter les lieux et de la trêve hivernale, La condamnation solidaire de Mme [F] [L] et de M. [X] [T] à lui payer les sommes suivantes :723,14 euros par trimestre charges locatives comprises à titre d’indemnité d’occupation,6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier.
Elle expose que le bail relève des seules dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier ses articles 2 et 7. Elle indique que M. [X] [T] n’habite pas dans cet appartement.
Mme [F] [L] et M. [X] [T], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, demandent :
Que l’association SOC PHILANTROPIQUE soit déboutée de l’ensemble de ses demandes Qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 3800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Ils soutiennent que l’association SOC PHILANTROPIQUE ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’occupation, charge qui lui incombe.
Les parties s’accordent à l’audience sur la soumission du contrat de location aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes formées par et à l’égard de M. [X] [T]
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l'article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l’espèce il est établi que M. [X] [T] n’est pas titulaire du contrat de bail et ne vit pas dans l’appartement objet du présent litige.
Faute d’intérêt à défendre, les demandes faites à son égard ou à son nom sont irrecevables.
Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail
Le titre I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est applicable aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur étant entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En application de l’article 7 b) de cette même loi le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat par commissaires de justice du 6 décembre 2022 versé aux débats les éléments suivants. Le logement objet du présent litige n’était pas occupé à 9h30. Il y a été trouvé des vêtements féminins dans les penderies, deux documents aux noms respectifs d’[F] [Y] et [E] [Z] sur la table de la pièce principale. Il était par ailleurs constaté d’une part le nom [L] en qualité de locataire sur le tableau des occupants de l’immeuble ainsi que les noms [M]/[T] en qualité d’occupants et d’autre part le seul nom [L] sur la boite aux lettres. Dans l’immeuble situé [Adresse 3], le commissaire de justice constatait les noms [T] – [L] sur la boîte aux lettres. Il retrouvait les coordonnées de Mme [F] [L] sur le site des pages blanches, domiciliée à cette adresse, la contactait et la rencontrait. Elle lui indiquait habiter et travailler à cette adresse avec son mari et ses enfants et avoir un deuxième domicile [Adresse 2].
L’association SOC PHILANTROPIQUE a par ailleurs produit :
Une attestation de la gardienne de l’immeuble établie le 4 mai 2022 par laquelle celle-ci relate n’avoir vu Mme [F] [L] qu’une seule fois depuis le mois de juillet 2018. Une capture d’écran datée du 17 septembre 2022 du site des pages jaunes domiciliant Mme [F] [L] au [Adresse 3].
Mme [F] [L] a produit :
Une attestation employeur du 3 août 2023 établie par M. [X] [T], son époux, qui indique qu’elle travaille au siège de la société [Adresse 3], siège confirmé par l’extrait Kbis de ladite société également produit, Des factures EDF d’octobre 2019, juillet 2020, 27 avril 2023, 25 mai 2023 concernant le logement situé [Adresse 3] établies au seul nom de M. [X] [T], Une attestation du 14 janvier 2024 d’EDF précisant que Mme [F] [L] est titulaire d’un contrat pour le logement [Adresse 2],Des factures de gaz du logement litigieux du 24 novembre 2020, 21 janvier 2021, 6 novembre 2022 et 6 mai 2023 établies au seul nom de Mme [F] [L], Des attestations d’assurance habitation dudit logement pour les années 2023 et 2021 établies au seul nom de Mme [F] [L],Une facture du 18 janvier 2021 pour des travaux de plomberies d’un montant de 1147 euros au sein de ce même logement, acquittée par Mme [F] [L], Des relevés de l’Assurance maladie sur lesquels elle est domiciliée [Adresse 2] (14 janvier 2024, 30 novembre 2021, novembre 2023), ainsi que l’envoi, non daté, à cette adresse de sa carte de mutuelle.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si Mme [F] [L] a indiqué lors du constat vivre [Adresse 3] et avoir un autre logement [Adresse 2], ces seules déclarations, imprécises, ne permettent pas de distinguer la résidence principale de la résidence secondaire et d’affirmer qu’elle vivrait moins de 8 mois par an [Adresse 2].
Il n’est pas déterminant qu’elle ait été présente à 9h30 dans l’appartement situé [Adresse 3] puisqu’il s’agit également de son lieu de travail.
L’attestation de la gardienne de l’immeuble, peu circonstanciée, est très ancienne et à ce jour dépourvue de force probante suffisante.
Les captures d’écran des annuaires électroniques sont également anciennes.
Mme [F] [L] justifie du paiement de factures courantes concernant le logement situé [Adresse 2] et de ce qu’elle y reçoit régulièrement du courrier. Des vêtements féminins y ont été trouvés. La présence de documents appartenant à des tiers n’implique pas que ces derniers occupent seuls ce logement d’autant que leurs noms ne figurent pas sur la boîte aux lettres.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’association SOC PHILANTROPIQUE ne rapporte pas la preuve de ce que Mme [F] [L] résiderait moins de 8 mois par an dans l’appartement situé [Adresse 2] et qu’il ne constituerait pas sa résidence principale.
L’association SOC PHILANTROPIQUE sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes.
Sur les autres demandes
L’association SOC PHILANTROPIQUE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [F] [L] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes de l’association SOC PHILANTROPIQUE faites par et à l’égard de M. [X] [T],
DEBOUTE l'association SOC PHILANTROPIQUE de l’ensemble de ses demandes,
CONDAMNE l’association SOC PHILANTROPIQUE aux dépens,
CONDAMNE l’association SOC PHILANTROPIQUE à payer à Mme [F] [L] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
