TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître WEIL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître TAIEB OUAKNINE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06339 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QZR
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 14 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [G] [H] [L] [P] divorcée [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître TAIEB-OUAKNINE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D206
DÉFENDERESSE
Madame [O] [E],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître WEIL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0160
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 14 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06339 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QZR
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 mai 2013, Madame [G] [N] née [P], a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [E] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740 euros.
Par acte de commissaire de justice du 10 février 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise pour y établir sa résidence principale à effet au 29 mai 2022 à minuit.
Par assignation délivrée le 25 juillet 2023, Madame [G] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation du bail par l’effet du congé, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [E] avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412.1 du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1400 euros à compter du 29 mai 2022 et jusqu’à libération des lieux, déduction à faire des sommes versées par Madame [O] [E] depuis la signification du congé,5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, Le rejet des demandes de Madame [O] [E],4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, Madame [G] [P] soutient qu’elle est âgée de 78 ans et souffre de problèmes de santé, qu’elle doit se rapprocher de sa fille, que le congé pour reprise a été valablement délivré, que la carence de la locataire lui cause un grave préjudice matériel et moral.
L’affaire, appelée à l’audience du 27 octobre 2023 a été renvoyée à l’audience du 17 janvier 2024.
A l'audience, Madame [G] [P], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions, maintient ses demandes relatives à la résiliation, à l’expulsion et à l’article 700 du code de procédure civile et sollicite en outre :
A titre principal la condamnation de Madame [O] [E] à payer la somme de 8400 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 1er août 2023 au 17 janvier 2024 calculée sur la base de 1400 euros par mois outre les charges, A titre subsidiaire la condamnation de Madame [O] [E] au paiement de la somme de 6267,42 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 1er août 2023 au 17 janvier 2024 calculée sur la base de 818,34 euros correspondant à l’ancien loyer de 778.34 euros et à la provision sur charge de 40 euros, Le rejet des demandes de délais pour quitter les lieux et de paiement, Le rejet de la demande de compensation avec le dépôt de garantie et la somme de 550 euros correspondant à des travaux de réparation du ballon d’eau chaude.
Elle soutient que Madame [O] [E] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais, qu’elle ne justifie pas que sa fille vive auprès d’elle qu’il ne peut y avoir de compensation entre la dette locative et le dépôt de garantie puisqu’elle ne connait pas l’état du logement à ce jour, que les travaux sur la chaudière n’ont jamais été autorisés et que Madame [O] [E] ne rapporte pas la preuve du paiement de la facture de 550 euros, que l’indemnité d’occupation comporte une part indemnitaire liée à la privation de jouissance du bien.
Elle ne peut confirmer le règlement de 2900 euros effectué la veille de l’audience par Madame [O] [E].
Madame [O] [E], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions demande :
La fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 818,34 euros à compter du 30 mai 2022, Que soient déduites des sommes dues celles versées à Madame [G] [P] depuis le 30 mai 2022, le montant du dépôt de garantie, la somme de 550 euros TTC correspondant à des travaux de réparation sur le ballon d’eau chaude, A titre reconventionnel la condamnation de Madame [G] [P] à lui verser la somme de 550 euros en remboursement des travaux, L’octroi du délai d’un an pour quitter les lieux ou à titre subsidiaire jusqu’au 31 août 2024 et l’octroi de délais les plus larges aux fins de règlement de la dette, Le rejet des autres demandes de Madame [G] [P] y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamnation de Madame [G] [P] aux dépens.
Elle indique ne pas contester le congé. Elle expose ne percevoir que le RSA et rencontrer des problèmes de santé, avoir effectué le 16 janvier 2024 un règlement de la somme de 2900 euros. elle expose avoir fait une demande de logement social et souhaite rester dans les lieux a minima jusqu’à ce que sa fille, au domicile durant les vacances scolaires, intègre un internat à la prochaine rentrée scolaire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
Sur la demande en validation du congé et en constatation de la résiliation du bail
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l’espèce, un congé pour reprise a été délivré à Madame [O] [E] le 10 février 2022 à effet au 29 mai 2022 à minuit.
Madame [O] [E] ne conteste pas ce congé.
Il y a lieu dès lors de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 29 mai 2022 à minuit et que Madame [O] [E] est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 30 mai 2022. Il convient, dès lors d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [G] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée.
Sur les demandes relatives au délai pour quitter les lieux
En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 dudit code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l’espèce Madame [G] [P] sollicite la suppression du délai prévu à l’article L412-1 tandis que Madame [O] [E] demande à bénéficier du délai d’un an et à titre subsidiaire jusqu’au 31 août 2024 pour quitter les lieux.
Il convient d’examiner les situations respectives des parties.
Madame [G] [P] est âgée de 78 ans et réside actuellement à [Localité 4]. Elle souhaite s’établir à proximité de sa fille afin que celle-ci puisse veiller sur elle.
Il ressort du certificat médical du 24 avril 2023 du Dr [M], cardiologue, que Madame [G] [P] présente des problèmes de santé, à savoir des antécédents d’accident vasculaire cérébral de type transitoire en rapport avec une arythmie paroxystique et des épisodes de malaise et de dyspnée depuis plusieurs mois, justifiant un rapprochement familial auprès de sa fille.
Madame [O] [E] justifie de la perception du RSA et avoir une fille mineure à charge. Elle produit des bulletins d’hospitalisation du 25 au 26 août 2022 et du 5 au 6 janvier 2023, manifestement pour des calculs rénaux mais sans autre précision, aucun certificat médical n’étant produit. Elle justifie d’une demande de logement social effectuée le 21 juin 2023.
Il résulte de ces éléments que Madame [G] [P] justifie, contrairement à Madame [O] [E], de la nécessité de soins et d’une surveillance au long cours, besoins majorés par son âge, et qu’il lui est nécessaire de bénéficier du soutien de sa fille. Par ailleurs Madame [O] [E] a indiqué à l’audience que sa fille réside à [Localité 3] et ne se rend chez elle que pour les vacances. En outre, Madame [O] [E] aurait dû quitter le logement depuis près de 22 mois et, alors qu’elle ne conteste pas le congé, n’a débuté la recherche de logement qu’en juin 2023, ce qui apparait comme très tardif.
Il y a lieu dès lors de débouter Madame [O] [E] de sa demande tant principale que subsidiaire d’octroi de délai pour quitter les lieux.
En revanche, Madame [G] [P] ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [O] [E], le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sera pas supprimé. L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation et la dette
Sur le montant de l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.
Elle sera fixée en l’espèce au montant actuel du loyer et des charges, soit 818,34 euros, sans majoration eu égard à la situation financière de la locataire et au délai écoulé entre la date d’effet du congé et l’assignation.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mai 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [G] [P] ou à son mandataire.
Sur la dette d’indemnité d’occupation
En l’espèce, Madame [G] [P] a produit des relevés locatifs incomplets et des extraits de compte bancaire majoritairement non datés (pièces 9) de sorte que la créance est incertaine.
Madame [G] [P] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation. Il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur les demandes de compensation et en délai de paiement.
Sur la demande en remboursement de la somme de 550 euros
Madame [O] [E] demande le remboursement de la somme de 550 euros correspondant au paiement d’une facture de réparation du ballon d’eau chaude.
Or la facture est d’une part postérieure à la date de résiliation du bail de sorte que la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs et notamment les réparations locatives n’est plus applicable et d’autre part n’est pas nominative de sorte qu’il n’est pas acquis que Madame [O] [E] l’ait réglée. La demande en remboursement sera en conséquence rejetée.
Sur la demande indemnitaire de Madame [G] [P]
En l’espèce, Madame [G] [P] demande la condamnation de Madame [O] [E] au paiement de la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral du fait de la privation de l’usage de son bien.
Il n’appartient cependant pas à la juridiction de déterminer ce qui relève, sur cette somme globale, de la réparation du préjudice matériel et de la réparation du préjudice moral.
La demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [O] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [G] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 mai 2013 entre Madame [G] [P], d’une part, et Madame [O] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], par l’effet du congé délivré le 10 février 2022 par Madame [G] [P],
DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 29 mai 2022 à minuit,
ORDONNE à Madame [O] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE les demandes des parties relatives aux délais pour quitter les lieux,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
REJETTE la demande d’astreinte,
CONDAMNE Madame [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 818,34 euros par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 30 mai 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
REJETTE la demande de Madame [G] [P] en paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation,
REJETTE la demande de Madame [O] [E] en remboursement de la somme de 550 euros,
REJETTE la demande de Madame [G] [P] en réparation du préjudice matériel et moral,
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE Madame [O] [E] aux dépens,
CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à Madame [G] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
