TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/56090 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ESB
N° : 11
Assignation du :
03 Août 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
le 13 mars 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
La Ville de [Localité 5] représentée par Madame la Maire de [Localité 5] Madame [Z] [W]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS - #R0079
DEFENDEUR
Monsieur [I] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735
DÉBATS
A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation délivrée le 3 août 2023 par la Ville de [Localité 5] à l'encontre de Monsieur [I] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.631-52 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] ;
Vu les observations orales de la Ville de [Localité 5] à l'audience du 6 février 2024 ;
Vu les écritures déposées par la partie défenderesse et développées oralement à cette même audience ;
Vu les dispositions des articles 455 et 446-2 du code de procédure civile ;
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 5], d’établir :
l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En vertu des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Il appartient à la partie défenderesse de démontrer que le local litigieux constitue sa résidence principale. Il s'agit d'une preuve libre.
Il résulte des éléments versés aux débats par le défendeur que celui-ci est propriétaire du bien litigieux depuis le 5 avril 2006. Il produit les taxes d'habitation des années 2018 à 2021, ce qui établit bien qu'au 1er janvier de chaque année, il était occupant des locaux. Cette occupation des lieux à titre de résidence principale est corroborée par des factures d'énergie depuis 2017.
En outre, il résulte des renseignements détenus par la DGFIP que le [Adresse 1] constitue la résidence principale de Monsieur [F], et que ce dernier ne possède aucun autre bien immobilier dans le département de Paris. Le caractère de résidence principale est également confirmé par le jugement rendu par le juge aux affaires familiales espagnole qui précise, aux termes de sa décision rendue le 2 février 2011, que Monsieur [F] est propriétaire d'un unique bien à [Localité 5] où il réside et qu'il a loué un appartement à [Localité 4] afin de pouvoir y exercer son droit de visite deux fois par mois à l'égard de l'enfant du couple, né le 20 novembre 2009.
Enfin, l'un des commentaires d'un des voyageurs permet d'attester du caractère de résidence principale du local litigieux, puisque [T] déclarait, en octobre 2015, « Il s'est montré très disponible tout au long de nos échanges et a su nous mettre à l'aise dans son chez lui ». Les photographies du bien permettent également de constater que le local est occupé à titre d'habitation puisqu'un ordinateur, objet personnel, notamment s'y trouve.
Enfin, le fait que le bien ait été loué plus de 120 jours par mois ne permet pas d'établir que le local est une résidence secondaire, des dispositions particulières du code du tourisme envisageant le dépassement des locations touristiques de plus de 120 jours pour des résidences principales, étant observé que le défendeur a manifestement des liens forts avec l'Espagne.
La preuve de la résidence principale du local litigieux étant établie, les demandes de la Ville de [Localité 5] fondées sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation seront rejetées.
Succombant à l'instance, les dépens seront laissés à la charge de la Ville de [Localité 5], en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Aucune raison d'équité ne commande de condamner la Ville de [Localité 5] au paiement de frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Déboute la Ville de [Localité 5] de ses demandes ;
Rejette la demande au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la Ville de [Localité 5] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 13 mars 2024
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
