TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/55313 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2A5P
N° : 16
Assignation du :
16, 23 Juin 2023
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
le 13 mars 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
La Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Madame [U] [O]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844
DEFENDEURS
Monsieur [Z] [C]
[Adresse 6]
[Localité 1] (ESPAGNE)
représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064
S.A.R.L. G.CAPITAL
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS - #E2070
DÉBATS
A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation délivrée les 16 et 23 juin 2023 par la Ville de [Localité 7] à l'encontre de Monsieur [Z] [C], né le 27 novembre 1964 à Boulogne Billancourt, et la SARL G CAPITAL, immatriculée au RCS de Paris 808 863 591, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001, lots 24 et 25) ;
Vu les écritures déposées par la Ville de [Localité 7] à l'audience du 6 février 2024 et développées oralement ;
Vu les écritures développées oralement par Monsieur [C] ;
Vu les écritures développées oralement par la société G CAPITAL ;
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :
l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
Sur l'usage d’habitation du local
En l'espèce, les locations litigieuses concernent deux lots qui ont été réunis : le lot 25 déclaré, selon la Ville de [Localité 7], comme étant affecté à un usage d'habitation le 1er janvier 1970 et le lot 24, affecté à un usage commercial.
La déclaration H2 relative au local de 52m² a été établie par le propriétaire, la Compagnie d'assurances La Flandre, le 26 avril 1971. Il y est précisé que les locaux sont occupés par Madame [W] [P]. Si la mention Madame [S] [W] est raturée, la Ville de [Localité 7] démontre que l'occupante des lieux se nommait [J] [W] [P], née [S]. Il est mentionné un montant de loyer au 1er janvier 1970 et précisé que la locataire est entrée dans les lieux en 1936.
La rature apposée le long de ce document par l'administration en 1985 ne permet pas d'invalider les mentions apposées par le propriétaire des lieux en 1971.
Dès lors, l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est suffisamment démontré, le fait que le règlement de copropriété établi postérieurement tout comme l'acte de vente portant sur les lots mentionne que le lot 25 est à usage de bureaux étant sans incidence sur la déclaration d'une affectation du local à un usage d'habitation en 1971, du fait de l'occupation par un locataire dont le loyer au 1er janvier 1970 est précisé.
La seconde partie du 3ème alinéa de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, dont se prévalent les défendeurs, n'a vocation à s'appliquer que pour démontrer un usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970. Dès lors, le recours à la notion de « locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés » ne peut être utilement invoqué par les défendeurs.
Dès lors que l'usage d'habitation est établi au 1er janvier 1970, il appartient aux défendeurs, qui ne contestent pas la location du bien pour de courtes durées à des locataires de passage, de démontrer que le changement d'usage dont ils se prévalent a fait l'objet d'une autorisation préalable par la Ville de [Localité 7].
La société G CAPITAL verse aux débats le récépissé de dépôt d'une déclaration préalable du 25 octobre 2017, visant à être autorisée à procéder au changement de destination d'un bureau de 145 m² en hébergement hôtelier de 145 m².
Si une attestation de non opposition a été établie le 22 novembre 2017 par la Ville de [Localité 7], elle concerne toutefois un changement de destination, qui relève de l'article R.421-17 du droit de l'urbanisme et a pour objet de modifier notamment la conception de la construction initiale. Il ne s'agit pas d'une demande de changement d'usage, qui désigne l'utilisation qui est faite de la construction, changement d'usage qu'en tout état de cause, seul le propriétaire peut solliciter.
Dès lors, la preuve d'une autorisation préalable au changement d'usage avec compensation n'est pas démontrée.
Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage
En l'espèce, il ressort des constats de location meublée touristique des 4 mars 2022, 28 avril et 16 novembre 2023 établis par l'agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 7], que le local en cause est loué par le biais de deux annonces publiées sur le site airbnb.fr et sur le site booking.com.
Les défendeurs ne contestent pas la réalité des locations touristiques, aussi la preuve de la location du bien de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile est-elle rapportée. Il est par ailleurs constant qu'aucune autorisation de changement d'usage n'a été obtenue préalablement à la mise en location courte durée du bien.
Sur le montant de l’amende
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.
L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En l’espèce, il ressort des constats de location meublé touristique et des commentaires des locataires de passage que le lot litigieux a été proposé à la location de courte durée du mois de janvier 2018 au mois de novembre 2023, soit une période de temps conséquente.
Concernant les revenus tirés des locations, la Ville de [Localité 7] expose que les historiques airbnb.fr et booking.com font état de 373 nuitées en 2019, de 180 en 2020, de 289 nuitées en 2021 et de 352 en 2022.
La requérante estime à 249.342 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée au regard de ce qu'une location classique aurait rapporté (83.538€). Toutefois, elle se fonde sur une surface de 144 m², alors qu'une partie de ce local (91m²) était affecté à un usage commercial au 1er janvier 1970.
En tout état de cause, compte tenu de l'importance du nombre de nuitées sur la période concernée et du prix à la nuitée, ces locations ont manifestant généré un revenu important.
Le propriétaire d'un bien immobilier a seul qualité pour solliciter l'autorisation de changement d'usage et il ne peut reporter sur le locataire l'obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d'affectation. Il s'ensuit que le propriétaire d'un bien immobilier contrevient aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu'il a connaissance du changement d'usage de son bien.
Le locataire, contrairement au propriétaire, n'a en principe ni la compétence ni la capacité lui permettant d'affecter le bien à un usage spécifique. Cependant, la responsabilité civile du locataire peut être engagée si les circonstances de l'espèce démontrent qu'il devait nécessairement avoir connaissance de la violation des dispositions d'ordre public, dispositions qui s'appliquent en effet à « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article ».
Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [C] a pu se méprendre sur la nature du lot 25, l'acte de vente établi le 3 décembre 1984 ainsi que le règlement de copropriété dressé le 10 mai 1984 pouvant légitimement lui faire croire que les locaux étaient à usage de bureaux et affectés à un usage commercial. Le fait qu'il ait rempli une déclaration de locaux commerciaux sur ces locaux le 12 avril 1985 ne démontre pas sa mauvaise foi, compte tenu des actes juridiques précités et dans la mesure où l'acte de vente précise qu'ils sont donnés à bail à la société d'Anjou Française de renseignements commerciaux et financières, soit suivant un contrat de bail commercial, ce qu'indique d'ailleurs Monsieur [C] dans cette déclaration.
Il en est de même du locataire qui a également pu se méprendre sur la nature des locaux, raison pour laquelle il n'a déposé qu'une demande de changement de destination.
Toutefois, à compter des échanges intervenus entre la Ville de [Localité 7] et les défendeurs au mois de novembre 2021, ces derniers étaient informés du changement d'usage affectant le lot 25. Force est de constater qu'ils ont poursuivi les mises en location touristiques, et ce, même après la délivrance de l'assignation, pour 352 nuitées en 2022, des locations ayant encore lieu en novembre 2023.
Il y a donc lieu de condamner in solidum ces derniers au titre des locations intervenus entre le mois de décembre 2021 et le mois de novembre 2023, à une amende civile de 50.000 euros.
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation investit le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond d'une compétence d'attribution qui ne s'étend pas à l'appréciation d'éventuels manquements contractuels dans le cadre d'un appel en garantie.
Aussi n'y a-t-il pas lieu à jugement selon la procédure accélérée au fond sur cette demande, qui sera déclarée irrecevable en vertu des articles 122 et 125 du code de procédure civile.
Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux
Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Au cas d’espèce, il n'est pas démontré que le bien n'est plus donné à bail pour de courtes durées. Dès lors, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 320 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision aux défenderesses, ce durant une période maximale de 12 mois.
Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte.
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme
L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose :
“I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]
V.-[...]
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]”
Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 7] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.
Il résulte des débats parlementaires que les alinéas 13 à 16 de l'article 51 du projet de loi portant évolution du logement s'inscrivent dans le souhait de responsabiliser le loueur dans le cadre de la location de sa résidence principale, l'alinéa 12 intégrant le plafond de 120 jours et les alinéas 13 à 16, créant un système de sanctions contre les propriétaires ne procédant pas à l'enregistrement de leur logement ou ne transmettant pas à une commune qui le demande le nombre de nuitées louées.
Ainsi, la transmission du nombre de nuitées à la commune, et la sanction qui l'accompagne, ont pour objectif de permettre aux agents de la commune d'identifier une résidence secondaire qui aurait improprement été qualifiée de résidence principale par son propriétaire, lorsque le décompte de nuitées excèdent quatre mois.
Les amendements proposés permettent d'ailleurs de constater que le paragraphe IV ajouté à l'article L.324-1-1 du code du tourisme ne concerne que l'encadrement de la location des résidences principales en meublé touristique. Il y a lieu de faire observer que les deux alinéas se trouvent au sein du même paragraphe et ne peuvent donc s'appliquer qu'aux meublés résidence principale.
Dès lors, la sanction du défaut de transmission du décompte des nuitées à la commune ne peut s'appliquer qu'aux résidences principales, ce qui n'est manifestement pas le cas du local litigieux, de sorte que la Ville de [Localité 7] sera déboutée de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, les défenderesses supporteront la charge des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
Elles seront également condamnées à verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] et la société G CAPITAL au paiement d’une amende civile de cinquante mille euros (50.000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;
Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001, concerné par la déclaration H2), sous astreinte provisoire de 320 euros par jour de retard à la charge de Monsieur [C] à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour une durée maximale de douze mois ;
Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Dit que la demande en garantie excède les pouvoirs du président saisi selon la procédure accélérée au fond ;
Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] et la société G CAPITAL à payer à la Ville de [Localité 7] la somme 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] et la société G CAPITAL aux dépens ;
Rejette toute demande plus ample ou contraire ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 13 mars 2024
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
