TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09381 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OVE
N° MINUTE : 9/2024
JUGEMENT
rendu le 13 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, [Adresse 1], représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] Paris, Toque P0516
DÉFENDERESSE
Madame [L] [X], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09381 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OVE
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé à effet du 6 décembre 2019, Madame [O] [H] a donné à bail à Madame [L] [X] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3].
La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire des engagements de Madame [L] [X] concernant les loyers et charges au titre du contrat de cautionnement "VISALE".
La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été sollicitée par le bailleur pour acquitter des loyers impayés de Madame [L] [X].
L'article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l'article 7. 1 de la convention État- UESL précitée, stipule que :
« conformément à l'article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées… le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif visale » (article 8.1)
« dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à… informer les locataires des déclarations d'impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site…, s'agissant des actions contentieuses engagées à l'encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d'assignation pour résiliation du bail » (article 8. 2).
Un commandement de payer la somme de 2960,66 euros visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 25 août 2023.
La dette n'a pas été résorbée dans le délai de deux mois (ramené à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate).
La dette a été signalée à la CCAPEX dans le délai de deux mois, soit le 28 août 2023.
A la suite d'autres impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est de nouveau acquittée des loyers de Madame [L] [X].
Par exploit en date du 23 novembre 20023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique, le 27/11/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [L] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la preneuse;
- voir ordonner l'expulsion de Madame [L] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique;
- voir condamner Madame [L] [X] à lui payer la somme de 5885,66 euros à titre d'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 2960,66 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation;
- voir condamner Madame [L] [X] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, correspondante aux montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;
- voir condamner la locataire aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu'à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- voir dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience du 30 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a mentionné maintenir ses demandes.
Citée par remise de l'acte à l'étude, Madame [L] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l'absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable et bien fondée, en application de l'article 472 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.
En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [L] [X] un commandement de payer les loyers le 25 août 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 28 août 2023.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois (délai ramené à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate).
C'est donc à bon droit que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [L] [X] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.
Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 27/11/2023, soit plus de 6 semaines avant l'audience.
En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.
Sur la résiliation du bail
Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.
L'article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.
En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire des engagements de Madame [L] [X] à raison du bail conclu le 6 décembre 2019.
Selon quittance subrogatives (pièces7 et, 9 ), elle a payé au mandataire du bailleur, en sa qualité de caution de Madame [L] [X], la somme de 5885,66 euros au titre du contrat de bail et a subrogé le bailleur dans ses droits.
En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par la caution et n'est pas contestée.
Le commandement délivré le 25 août 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l'acte, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.
La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.
Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 7 octobre 2023, faute par Madame [L] [X] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les six semaines de la délivrance du commandement.
Sur l'expulsion des locataires et le sort des meubles
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a un intérêt manifeste à faire cesser l'occupation du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de Madame [L] [X], ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux de Madame [L] [X], malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable
La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle .
Aussi, Madame [L] [X] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant et des charges locatives, à compter du 7 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, dès lors qu'ils seront justifiés par une quittance subrogative.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à demander le paiement d'une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d'occupation échus impayés à la date de l'assignation.
Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu'à la date de l'assignation du 23 novembre 2023, pour un montant de 5885,66 euros.
Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 5885,66 euros le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte à la date de l'assignation du 23 novembre 2023, que Madame [L] [X] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 2960,66 euros et de l'assignation pour le surplus.
Sur les dépens, l'article 700 du Code de procédure civile et l'exécution provisoire
Madame [L] [X] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Madame [L] [X] sera condamnée à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
-Déclare recevable l'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES
- Constate la résiliation de plein droit du bail en date du 6 décembre 2019, relatif au logement sis [Adresse 3], signé entre Madame [L] [X] et Madame [O] [H], à compter du 7 octobre 2023, après subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur ;
-Autorise la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de Madame [L] [X] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, des lieux sis [Adresse 3];
-Dit que le bailleur ou son subrogé pourront en tant que de besoin faire transporter dans un garde meubles de son choix tous les objets et meubles trouvés dans les lieux, aux frais de l'occupant, conformément aux articles L431-1, L431-2, R431-1 à R431-7 du Code des procédures civile;
- Condamne Madame [L] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant aux loyer et charges locatives en cours, à compter du 7 octobre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné, dès lors qu'ils seront justifiés par une quittance subrogative;
- Condamne Madame [L] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5885,66 euros, au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date de l'assignation du 23 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 2960,66 euros et de l'assignation pour le surplus;
- Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;
- Condamne Madame [L] [X] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer;
- Condamne Madame [L] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit en la matière.
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
LE GREFFIERLE JUGE
