TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09378 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OUR
N° MINUTE : 5/2024
JUGEMENT
rendu le 13 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS, [Adresse 1], représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, 3 Rue de Monceau 75008 Paris, toque L0168
DÉFENDERESSE
Madame [C] [K], demeurant [Adresse 2], comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09378 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OUR
Suivant bail à effet du 26 décembre 2011, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a donné à bail à Madame [C] [K], un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 507,52 euros et 218,10 euros à titre de provision mensuelle sur charges.
La locataire, précédemment condamnée par jugement du 13 janvier 2015, ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 1er février 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues à hauteur de 7591,94 euros, acte demeuré infructueux.
La CCAPEX a été saisie le 2 février 2023.
Par assignation délivrée le 23 novembre 2023, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a attrait Madame [C] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur;
-d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et statuer sur le sort des meubles ;
-de condamner Madame [C] [K], au paiement des sommes suivantes :
-7913,63 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2023, mois d'octobre 2023 inclus, à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
-une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat de bail, tout mois commencé étant dû, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs;
-1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer et le coût de signification de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024.
Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 5831,10 euros selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.
Il a précisé ne pas s'opposer sur le principe d'une condamnation sous réserve de deniers et quittances valables, la locataire indiquant avoir réglé le loyer courant et 500 euros.
Le conseil du bailleur a indiqué ne pas avoir d'instruction au sujet de l'octroi de délais.
Madame [C] [K], comparaissant en personne, demande à bénéficier d'un échéancier suspensif de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le paiement des loyers courants et 500 euros, et proposant de payer 350 euros pendant 11échéances mensuelles successives, la 12ème et dernière échéance mensuelle successive soldant la dette.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 24/11/2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX 2 mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 2/02/2023).
L'action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion :
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que " deux mois " (modification du délai à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate), après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [C] [K], le 1er février 2023 pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 7591,94 euros (pièce 3).
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 avril 2023, soit 2 mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Madame [C] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS produit un décompte démontrant que Madame [C] [K] reste lui devoir au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), la somme de 5831,10 euros, selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus, dette qui n'est pas contestée par la locataire, sous réserve de deniers et quittances valables.
Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [K] à payer à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, la somme de 5831,10 euros, selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En considération de la demande de la locataire, ayant repris le paiement des loyers courants, de ses possibilités de règlement, et des besoins du bailleur, il convient d'accorder à Madame [C] [K] un échéancier suspensif de la clause résolutoire, dans les termes du dispositif.
Il convient également de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation.
Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte de ce chef, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de la présente décision étant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.
Sur les demandes accessoires :
Madame [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais du commandement de payer et le coût de signification de l'assignation.
L'équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 26 décembre 2011 entre la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS et Madame [C] [K], concernant l'appartement situé [Adresse 2] sont réunies au 2 Avril 2023,
CONSTATE que Madame [C] [K] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 5831,10 euros, selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT que Madame [C] [K] est autorisée à s'acquitter de cette dette par 11 versements mensuels consécutifs de 500 euros, en sus des loyers et charges courants, le 12ème et dernier versement consécutif devant solder la totalité de la dette ;
DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente décision;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et DIT qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit :
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [C] [K] du logement situé [Adresse 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE, à compter du 2 avril 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [C] [K] au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;
DEBOUTE la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [C] [K] au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et le coût de signification de l'assignation;
DIT n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge.
