TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BDG
N° MINUTE : 10/2024
JUGEMENT
rendu le 13 mars 2024
DEMANDEURS
Madame [P] [H], demeurant [Adresse 3] Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 4] CANADA - Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 1] représentés par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque E1434
DÉFENDERESSE
Société GULFSTREAM CAPITAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BDG
Suivant acte du 30 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022, Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, ont donné à bail par l'intermédiaire de leur mandataire de gestion la Société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, à la société GULFSTREAM CAPITAL, un appartement ainsi qu'un jardin au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3].
Le bail prévoyait un loyer mensuel en principal de 2605 euros hors charges, outre un complément de loyer de 695 euros pour le jardin payable d'avance par mois, outre une provision sur charges mensuelle de 300 euros, soit un total de 3600 euros charges comprises.
Le loyer mensuel actuel au 1er juillet 2023 est de 3600 euros charges comprises, le bail étant exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, comme ayant été consenti à une personne morale et donc soumis aux règles du Code civil.
Les bailleurs soutiennent que la locataire a cessé de régler les loyers.
En date du 10 mars 2023, Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, a fait délivrer un commandement de payer à la locataire la société GULFSTREAM CAPITAL, visant la clause résolutoire du bail et pour avoir paiement de la somme de 17700 euros alors due au titre des loyers, charges et accessoires exigibles concernant la location du bien.
Ils ajoutent que ce commandement est resté sans effet et que le délai d'un mois prévu à l'article 2.9 du bail a expiré.
Ils affirment que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est donc acquise depuis le 10 avril 2023 et qu'il convient en conséquence de prononcer l'expulsion de la locataire.
Par assignation délivrée le 3 octobre 2023, Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, représentés par leur cabinet de gestion la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, ont attrait la société GULFSTREAM CAPITAL, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Les bailleurs ont demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et de prononcer la résiliation du bail en date du 10 avril 2023;
-d'ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, du logement avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, et statuer sur le sort des meubles ;
-de condamner la locataire à leur payer les sommes suivantes :
-18069,94 euros correspondant au montant des loyers impayés au 4 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse assortie des intérêts légaux à compter du 10 mars 2023 ;
-3960 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, conformément à l'article 2.6.4 du bail ;
-1806,99 euros au titre de la majoration conventionnelle de 10% du montant de la somme due prévue à l'article 2.6.4 du bail ;
-2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens;
-Dire n'y avoir lieu à octroi de délais au profit de la société GULFSTREAM CAPITAL tant pour se libérer de sa dette que pour retrouver un appartement ;
-Dire que Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, seront autorisés à conserver la montant du dépôt de garantie conformément à l'article 2.8.4 du bail.
L'affaire appelée à l'audience du 23 novembre 2023 a fait l'objet d'un report pour être appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024.
Lors de l'audience, les bailleurs, représentés par leur Conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de leur acte introductif d'instance, indiquant toutefois pour information que la dette est de plus de 45000 euros à ce jour.
La société GULFSTREAM CAPITAL, citée par remise de l'acte à tiers présent à domicile, n'est ni présente, ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, le 09/10/2023 et la CCAPEX a été saisie le 30 mars 2023, plus de deux mois avant l'assignation du 13 octobre 2023.
Il n'est pas sérieusement contestable que le contrat de bail est soumis au droit commun, et que dès lors, il échappe aux dispositions applicables aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et il convient de se référer aux clauses contractuelles pour apprécier les conditions de résiliation du bail dans la mesure où celles-ci ne dérogent pas à l'ordre public.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
La société GULFSTREAM CAPITAL est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu le 30 novembre 2022 à effet au 1er décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 10 mars 2023, pour la somme en principal de 17700 euros, due à cette date. Ce commandement de payer a été signifié à la société GULFSTREAM CAPITAL.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2023.
La société GULFSTREAM CAPITAL étant sans droit ni titre depuis le 11 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le décompte produit aux débats justifient de voir condamner la société GULFSTREAM CAPITAL à payer à Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, la somme de 18069,94 euros correspondant au montant des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation au 4 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse assortie des intérêts légaux à compter du 10 mars 2023 sur la somme de 17700 euros et de la présente décision pour le surplus.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.
En effet, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, outre l'exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissent suffisant pour en garantir la mise en œuvre.
De plus, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La demande de majoration de 10% du montant des loyers et des charges courantes est présentée dans le contrat de bail comme une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.
L'indemnité d'occupation due par la société GULFSTREAM CAPITAL à compter du 11 avril 2023 sera fixée au montant du loyer, des charges et accessoires tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires seront en outre déboutés de leur demande visant, au titre d'une clause pénale toute aussi excessive, de voir condamner la société GULFSTREAM CAPITAL au titre des loyers impayés d'une majoration de 10% du montant de la somme due.
Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires seront autorisés à conserver le dépôt de garantie payé par la société GULFSTREAM CAPITAL, lequel viendra en déduction des sommes restées dues par cette dernière.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur les demandes accessoires
La société GULFSTREAM CAPITAL, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;
DECLARE recevable l'action de Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, représentés par leur cabinet de gestion la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022 entre Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, représentés par leur cabinet de gestion la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, et la société GULFSTREAM CAPITAL, concernant l'appartement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 avril 2023 ;
ORDONNE en conséquence à la société GULFSTREAM CAPITAL de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour la société GULFSTREAM CAPITAL d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires de :
- leur demande d'astreinte ;
-leur demande de majoration de 10% du montant des loyers et des charges courantes au titre de l'indemnité d'occupation,
- leur demande visant à condamner la société GULFSTREAM CAPITAL au titre des loyers impayés d'une majoration de 10% du montant de la somme due,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la société GULFSTREAM CAPITAL à verser à Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, la somme de 18069,94 euros correspondant au montant des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation au 4 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse assortie des intérêts légaux à compter du 10 mars 2023 sur la somme de 17700 euros et de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires à conserver le dépôt de garantie payé par la société GULFSTREAM CAPITAL, lequel viendra en déduction des sommes restées dues par cette dernière ;
CONDAMNE la société GULFSTREAM CAPITAL, à verser à Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, à compter du 11 avril 2023, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) et par remise des clefs;
CONDAMNE, la société GULFSTREAM CAPITAL, à verser à Madame [P] [H] es qualité d'usufruitière, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [H] es qualités de nus-propriétaires, une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE, la société GULFSTREAM CAPITAL aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge.
