TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YRD
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le 13 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [S] [T], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Maxime LAÏK, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1811
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 1], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YRD
Suivant acte du 25 août 2014 à effet au 3 septembre 2014, Madame [S] [T] a donné à bail d'habitation à Monsieur [P] [O] et Madame [R] [K], un appartement situé [Adresse 1]- lot 30 de l'état descriptif de division, outre deux chambres de service au 7ème étage -lot 37 et 49, et une cave -lot 2, [Localité 4].
Le loyer actuel s'élève à la somme totale de 4766,25 euros charges comprises par mois.
Par avenant au contrat de bail en date du 3 janvier 2022, Monsieur [P] [O] est devenu seul titulaire du bail.
Le locataire payant irrégulièrement ses loyers et charges, par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le montant resté alors dû d'arriéré locatif de 11692,63 euros en principal.
La CCAPEX a été saisie le 13 avril 2023.
Par assignation délivrée le 21 août 2023, Madame [S] [T] a attrait Monsieur [P] [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur;
-d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, du logement avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et statuer sur le sort des meubles ;
-de condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
-17194,20 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au mois de juillet 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 11692,63 euros et de l'assignation pour le surplus ;
-une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date d'arrêté de l'arriéré de loyers et charges, au montant des loyers contractuels augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle et jusqu'à complète libération des lieux,
-1200 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024.
Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 25770,73 euros selon décompte arrêté au 29 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus.
Il a maintenu les demandes de l'assignation, indiquant s'opposer à l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.
Il a précisé que le locataire a repris le paiement des loyers courants.
Monsieur [P] [O], comparaissant en personne, a indiqué être chef d'entreprise en difficulté depuis la période du COVID. Il a précisé mettre en vente des biens immobiliers lui appartenant et avoir payé 18000 euros en novembre.
Il sollicite un court échéancier suspensif de la clause résolutoire à raison, en sus du paiement des loyers courants, de 5 mensualités successives de 50 euros par mois, la 6ème et dernière échéance mensuelle successive venant solder la dette.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 portant le délai de deux mois à six semaines (le 22/08/2023).
Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 13/04/2023).
L'action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion :
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'ordre public et d'application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines, après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été signifié à Monsieur [P] [O], le 12 avril 2023, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 11692,63 euros en principal.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Monsieur [P] [O] est redevable des loyers impayés et de charges en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [S] [T] produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [O] reste lui devoir, la somme de 25770,73 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 29 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [O] à payer à Madame [S] [T], la somme de 25770,73 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 29 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 11692,63 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement :
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En considération de la reprise du paiement des loyers courants par le locataire, de la courte durée de l'échéancier sollicité et des possibilités de le tenir, outre de l'ancienneté du bail et des garanties apportées au bailleur par une double clause de déchéance du terme, il convient d'autoriser Monsieur [P] [O] à se libérer de sa dette selon un échéancier suspensif de la clause résolutoire, dans les termes du dispositif.
Il convient également de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation sera en conséquence due à compter de la date d'arrêté de l'arriéré de loyers et charges, au montant des loyers contractuels augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle et jusqu'à complète libération des lieux.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [P] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'équité justifie de condamner Monsieur [P] [O] à payer à Madame [S] [T] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de Madame [S] [T] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 août 2014 et avenant du 3 janvier 2022 entre Madame [S] [T] et Monsieur [P] [O], concernant l'appartement situé [Adresse 1]- lot 30 de l'état descriptif de division, outre deux chambres de service au 7ème étage -lot 37 et 49, et une cave -lot 2, [Localité 4], sont réunies au 13 juin 2023
CONSTATE que Monsieur [P] [O] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Madame [S] [T] la somme de 25770,73 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 29 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 11692,63 euros et de la présente décision pour le surplus;
DIT que Monsieur [P] [O] est autorisé à s'acquitter de cette dette, à compter d'avril 2024, en sus du loyer courant, selon 5 mensualités successives de 50 euros par mois, la 6ème et dernière échéance mensuelle successive venant solder la dette;
DIT que le premier versement interviendra avant le 15 avril 2024 et les suivants avant le 15 de chaque mois;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et DIT qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit, à défaut de régularisation dans les 15 jours suivant réception d'une mise en demeure par le bailleur :
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [P] [O] du logement situé [Adresse 1]- lot 30 de l'état descriptif de division, outre deux chambres de service au 7ème étage -lot 37 et 49, et une cave -lot 2, [Localité 4] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE, à compter du 13 juin 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [P] [O] au montant des loyers contractuels augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle, et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à Madame [S] [T] ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;
DEBOUTE Madame [S] [T] de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à Madame [S] [T] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge.
