TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Méhana MOUHOU
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Christian PAUTONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07918 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27ZC
N° MINUTE : 8
JUGEMENT
rendu le 12 mars 2024
DEMANDERESSE
Société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES,
[Adresse 2]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [W],
[Adresse 1]
représenté par Me Méhana MOUHOU, avocat au barreau de ROUEN,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07918 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27ZC
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 1986, la SA RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) a donné à bail à Monsieur [S] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1813,63 francs outre une provision sur charges. Par contrat du 15 janvier 1994, Monsieur [S] [W] a également pris à bail auprès de son bailleur un emplacement de stationnement situé au sous-sol portant n°150.
Des loyers étant demeurés impayés, la RLF a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4589,48 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2021 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 mai 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2023, la RLF a fait assigner Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [S] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 6 juillet 2021, terme de juin 2021 inclus, soit la somme de 7087,49 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payezr, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [S] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Au soutien de ses prétentions, la RLF expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 mai 2021, et ce pendant plus de deux mois.
Après raditation et plusieurs renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.
A l'audience, la RLF, représentée par son conseil, a fait viser des écritures par lesquelles elle a actualisé sa créance à la somme de 32291,52 euros, selon décompte en date du 10 janvier 2024. Elle a précisé que le dernier réglement date d’avril 2021. Dans ces conditions, elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être sollicités. Elle a enfin sollicité le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.
Monsieur [S] [W] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conslusions développées oralement. Il a demandé le rejet des prétentions du bailleur mais au contraire sa condamnation à réaliser des travaux d’étanchéité sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à lui payer 500 euros par mois pour la période de septembre 2019 à novembre 2023 en répartion du préjudice de jouissance (soit 25000 euros), aussi 15000 euros au titre du préjudice moral, ainsi que soit ordonné une expertise avec pour mission de constater les désordres et d’évaluer le préjudice. Subsidiairement, Monsieur [S] [W] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Enfin, il a demandé qu’il lui soit alloué 3500 euros sur le fondement de l’artilce 700 du code de procdure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, sur la péremption d’instance mise dans le débat, l'article 386 du code de procédure civile prévoit que l'instance est périmée lorsqu'aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans.
Or en l’espèce, le défendeur a versé des conclusions pour l’audience du 30 novembre 2021 de sorte que la péremtion d’instance n’est pas acquise.
Par ailleurs, s’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d'un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d'un double critère : un critère subjectif (recherche de l'intention des parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).
En l'espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé dans le même immeuble que le logement. Le bailleur lui même a d'ailleurs délivré un commandement de payer unique visant seulement la loi du 6 juillet 1989 pour les deux dettes. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, il sera rappelé que si la loi du 6 juillet 1989 dans son article 15 III, prévoit une protection pour le locataire âgé et modeste, il est admis que cette protection ne s'applique pas en cas résiliation pour cause de loyers impayés (C. Cass., Civ. 3, 15 octobre 2014, 13-16 990).
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 20 août 2021, soit plus de deux mois avant l’audience initiale, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la RLF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 mai 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 1er septembre 1986 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2021, pour la somme en principal de 4589,48 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2021.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l'espèce, Monsieur [S] [W] n’a pas repris le paiement des loyers courants et ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis avril 2021 et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.
Monsieur [S] [W] étant sans droit ni titre depuis le 6 juillet 2021, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que lesort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [S] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la RLF produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [W] reste lui devoir la somme de 32291,52 euros à la date du 10 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [S] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 32291,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4589,48 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [S] [W] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes reconventionnelles relatives au manquement supposé à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu'il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.
Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bailleur.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas plus admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu'il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L.521-1du Code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
En l'espèce, Monsieur [S] [W] invoque l’insalubrité de son logement à l’appui de demandes d’indemnisation, d’exécution de travaux et d’expertise judiciaire. Or, les pièces produites sont essentiellement des courriers qu’il a lui-même rédigé. Il n’apporte aucun autre élément à l’appui de son allégation. Par exemple, s’il est fait état dans ses écritures d’une infestation aux punaises de lit ayant généré des frais importants, ceux-ci étant légalement à la charge du bailleur, il ne verse aucune facture en ce sens ni tout autre pièce. Pareillement, les photographies produites ne sont pas éclairantes à elles seules car rien n’y indique leur date ni le lieu où elles ont été prises à défaut d’autre pièce (constat, attestation, etc). Enfin, le défendeur n’a effectué aucune demande en justice contre son bailleur avant la présente instance.
En conséquence, les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [W] seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 1986 entre la SA RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) et Monsieur [S] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation avec parking accessoire, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 6 juillet 2021 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RLF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [S] [W] à verser à la RLF la somme de 32291,52 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021 sur la somme de 4589,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 10 janvier 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE Monsieur [S] [W] à verser à la RLF une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 898,15 euros en décembre 2023), à compter du 11 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [S] [W] à verser à la RLF une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [S] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
