TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Philippe DE LA GATINAIS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07455 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22GV
N° MINUTE : 7
JUGEMENT
rendu le 12 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [E] [Y],
[Adresse 2]
représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [V] [Y],
[Adresse 2]
représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [H],
[Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07455 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22GV
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 13 juillet 2021, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] ont donné à bail à Monsieur [F] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 895 euros outre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3082,77 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] ont fait assigner Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [F] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 2 août 2023, soit la somme de 8759,98 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [F] [H] à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 janvier 2023, et ce pendant plus de deux mois.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [F] [H] vit seul et est en CDI pour des revenus de 2700 euros par mois. Ses charges mensuelles sont fixées à hauteur de 2207 euros, essentiellement de loyer et de remboursement de crédits. Il y est indiqué que ceux-ci résultent de problèmes de santé en 2020 qui ont généré des achats compulsifs. Il bénéficie désormais d’un traitement médicamenteux. Monsieur [F] [H] a déposé un dossier de surrendettement en avril 2023. Des mesures lui ont été imposées en août 2023 par la commisssion de surrendettement mais l’intéressé a déposé un recours le 26 septembre 2023 pour voir réduire le montant des échéances. Par ailleurs Monsieur [F] [H] a repris le paiement des loyers courants depuis octobre 2023 et verse chaque mois 200 euros en plus. Le diagnostic pose qu’il paraît être en mesure de respecter un échéancier d’apurement de sa dette locative à hauteur de 273 euros par mois en sus du loyer et charges.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.
A cette audience, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9357,98 euros, selon décompte en date du 10 janvier 2024. Ils ont confirmé que le paiement des loyers courants est repris de plusieurs mois. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement sollicités.
Monsieur [F] [H] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 260 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il a par ailleurs confirmé les termes du diagnostic social et financier.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 21 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience initiale, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Enfin, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La décision de recevabilité d’août 2023 de la commission de surendettement de [Localité 3], postérieurement à l'écoulement du délai de deux mois du commandement de payer du 12 janvier 2023 est donc sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire, ne fait ainsi pas obstacle à la présente action du bailleur, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 13 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2023, pour la somme en principal de 3082,77 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [F] [H] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [H] reste lui devoir la somme de 9357,98 euros à la date du 10 janvier 2024.
Pour la somme au principal, Monsieur [F] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 9357,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3082,77 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L'article 24 VI précise que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] démontre que Monsieur [F] [H] a repris le paiement des loyers depuis octobre 2023. Par ailleurs, il verse une somme de 200 euros par mois environ pour apurer progressivement sa dette.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [F] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [F] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2021 entre Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] et Monsieur [F] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 mars 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] la somme de 9357,98 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 3082,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 10 janvier 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
RAPPELLE que cette condamnation sera exécutée conformément à la législation applicable au surendettement ;
AUTORISE Monsieur [F] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 260 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sous réserve des décisions à venir en matière de surendettement ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [F] [H] soit condamné à verser à Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 11 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] ou à son mandataire ;
CONDAMNE Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [E] [Y] et Monsieur [V] [Y] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
