TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/06430 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R3W
N° MINUTE : 5
JUGEMENT
rendu le 12 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. SEQENS,
[Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [B],
[Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protectionassisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06430 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R3W
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 29 juillet 1988, Madame [G] [E], aux droits de laquelle intervient la SA SEQENS, a donné à bail à Monsieur [F] [B] un appartement à usage d’habitation avec chambre de service et caves accessoires situés au [Adresse 1], pour un loyer annuel de 45600 francs outre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 21545,83 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la SA SEQENS a fait assigner Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [F] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er juin 2023, soit la somme de 21551,51 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 25%,
- condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la SA SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 avril 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.
A cette audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, et a actualisé sa créance à hauteur de 29227,99 euros au 1er janvier 2024, outre qu’il a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 1000 euros. Elle a ajouté que le dernier réglement du locataire date du 18 octobre 2023. Elle a réfuté les propos de Monsieur [F] [B] selon qui le bailleur n’effectuerait pas les travaux nécessaires d’étanchéité de la toiture, et indiqué avoir effectué de tels travaux en 2022 puis en 2023. Elle a précisé que l’expert diligenté par le locataire avait relevé que les murs étaient secs. Elle a donc sollicité le rejet des prétentions en defense.
Monsieur [F] [B] a comparu en personne et a versé un écrit pour étayer son propos. Il a admis avoir volontairement arrêté le paiement de loyers pour protester contre des fuite d’eau qui proviendraient du toit. Il a sollicité à titre reconventionnel que la SA SEQENS soit condamnée à réaliser des travaux de réfection du toit sous astreinte de 50 euros par jour de retard, lui payer 10000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, lui rembourser les augmentations de loyers, ainsi qu’aux dépens. Monsieur [F] [B] a en outre expliqué être âgé de près de 80 ans, percevoir une retraite de annuelle de 80000 euros et son épouse de 40000 euros, et pouvoir le cas échéant apurer sa dette en un seul versement. Il a d’ailleurs précisé avoir effectué un versement de 7800 euros le 5 janvier 2024.
Dans ces conditions, la SA SEQENS a été autorisée à communiquer un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 16 janvier 2024.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré, la SA SEQENS a produit un décompte actualisé confirmant le versement allégué par Monsieur [F] [B] et portant sa créance locative à la somme de 21733,20 euros, selon décompte en date du 5 janvier 2024.
Par ailleurs, il sera rappelé que si loi du 6 juillet 1989 dans son article 15 III, prévoit une protection pour le locataire âgé et modeste, il est admis que cette protection ne s'applique pas en cas résiliation pour cause de loyers impayés (C. Cass., Civ. 3, 15 octobre 2014, 13-16 990).
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 31 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience initiale, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 29 juillet 1988 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2023, pour la somme en principal de 21545,83 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [F] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [B] reste lui devoir la somme de 21733,20 euros à la date du 5 janvier 2024.
Pour la somme au principal, Monsieur [F] [B] conteste le montant de loyer mensuel au motif que le logement est classé F. La loi Climat et résilience du 24 août 2023 interdit à compter du 24 août 2024 que le bailleur d’un logement classé F ou G sur le DPE augmente le loyer entre deux locataires ou au cours de la révision annuelle du loyer. Or, le bail du 29 juillet 1988 fixe une révision du loyer “en début de chaque période annuelle” en fonction de “la variation de l’indice” de “l’avant dernier trimestre précédent le début de la nouvelle période annuelle”. En l’espèce, une lecture du décompte ne met pas en exergue de quelconque augmentation du loyer principal au début de la nouvelle période annuelle. Monsieur [F] [B] n’apporte non plus aucun autre élément de nature à étayer de sa prétention. Par suite il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 21733,20 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 21545,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit le 5 janvier 2024 montre que Monsieur [F] [B] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, il fait état de ressources suffisantes au regard de l’arriéré locatif pour apurer sa dette. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [F] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [F] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur les demandes reconventionnelles en manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, lequel dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l'espèce, il est constant au vu des débats que l’appartement pris à bail par Monsieur [F] [B] a subi des dégâts des eaux au niveau de la cuisine et du placard adjacent et que la SA SEQENS a procédé à plusieurs interventions sur la toiture en 2022 et 2023. Dans ce contexte, il ressort du rapport d’expertise commun du 2 octobre 2023 que s’agissant des murs et cloisons “les supports présentent un taux d’humidité de 0%”. Dès lors, les causes des dégâts des eaux apparaissent avoir cessé à la suite des interventions en toiture diligentées par le bailleur. Par suite, la demande reconventionnelle en injonction de travaux sera rejetée.
Par ailleurs, sur l’étendue des dégâts, le constat de commissaire de justice du 14 septembre 2023 décrit pour la cuisine que “dans toute la zone, je relève les stigmates habituels d’un dégât des eaux”, à savoir “la peinture est boursouflée et craquelée”, de “nombresues fissures sont présentes”, et “des coulures brûnatres sont également à relever sur les murs aisni que sur le placard situé à droite de l’entrée”. Le constat du 18 septembre 2023, portant sur les combles au-dessus de la cuisine de l’appartement pris à bail par Monsieur [F] [B], met en exergue “de multiples fissures dans toute la zone” et la peinture “largement endommagée”. Par suite, les dégâts des eaux dans la cuisine et le placrd de l’appartement litigieux est avéré et provient de désordres au niveau de la toiture désormais réparés. Dans ce contexte, un devis versé aux débats, fixe un montant pour les travaux de réparation à hauteur de 2682,38 euros pour une “valeur à neuf”. A défaut de toute autre pièce produite, cette somme sera attribuée à Monsieur [F] [B] en réparation du trouble de jouissance, indépendamment des sommes qu’il pourrait le cas échéant percevoir de l’assureur, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera la charge de ses dépens, ce qui n’est pas contraire à l'article 696 du code de procédure civile.
En équité, il ne sera alloué aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 1988 entre la SA SEQENS et Monsieur [F] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 juin 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la SA SEQENS la somme de 21733,20 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 21545,83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 5 janvier 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISE Monsieur [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités de 7240 euros chacune et une troisième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [F] [B] soit condamné à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 6 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA SEQENS ou à son mandataire ;
CONDAMNE la SA SEQENS a payer à Monsieur [F] [B] la somme de 2682,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
