TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/05896 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LNB
N° MINUTE : 2/2024
JUGEMENT
rendu le 12 mars 2024
DEMANDERESSE
FONDATION COGNACQ JAY, [Adresse 1], représentée par Me Philippe BAYLE, avocat au barreau de PARIS, 19 Rue d’Anjou 75008 Paris, Toque B0728
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 2], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05896 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LNB
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 22/ 03/ 2016 à effet au 1/ 04/ 2016, la FONDATION COGNACQ-JAY, ayant pour mandataire la SARL COJAY, a donné à bail à Mme [W] [O] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 490 euros et 59 euros de provision sur charges .
Par avenant du 03/06/2021, le bail a été mis au nom de M. [K] [T] à la suite du décès de Mme [W] [O] , survenu le 23/04/2021 , l'avenant mentionnant une date d'effet au 01/06/2021.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [K] [T] le 13/ 03/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3196 euros en principal, après des relances pour impayés.
Par acte de commissaire de justice du 21/ 06/ 2023, la FONDATION COGNACQ-JAY a fait assigner M. [K] [T] aux fins de:
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [K] [T] pour manquements à ses obligations contractuelles
- voir ordonner l'expulsion de M. [K] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance du commissaire de police et de la force armée ,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et périls de M. [K] [T]
- voir condamner M. [K] [T] au paiement :
-D'une somme de 5 048,32 euros au titre de l'arriéré au 1/ 06/ 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
-D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel indexé et des charges à compter de juillet 2023 jusqu'à libération des lieux
-D'une somme de 2 500,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 28/ 06/ 2023.
A l'audience du 31/01/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 5 233,60 euros, au 29/ 01/ 2024, janvier 2024 inclus, et maintient ses autres demandes.
Il précise qu' il s'oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de paiements irréguliers et subsidiairement sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation . Il fait état d'un versement de 2000 euros récemment qui a couvert le loyer courant.
M. [K] [T] a comparu et n'a pas fourni de preuve de dépôt de sa demande d'aide juridictionnelle.
Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Il précise qu'il fait des extras en restauration, depuis la fin de son CDD , qui lui avait permis de verser la somme de 2000 euros le 09/01/2024. Il expose qu'il va être réembauché en mars 2024 et qu'il sera alors en mesure de régler la dette.
Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués à l'audience au bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité :
En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 16/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 13/ 03/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
M. [K] [T] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 13/ 05/ 2023 à minuit soit à compter du 14/ 05/ 2023.
Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de novembre 2023.
M. [K] [T] a justifié de son bulletin de paye de décembre 2023 pour des revenus de 2274 euros, après la fin de son CDD pour la période du 24/11/20223 au 30/11/2023.
Il expose qu'il peut travailler pour le même employeur à compter de mars 2024. Il ressort du diagnostic social et financier que M.[K] a des problèmes de santé, qu'il doit également refaire valoir des droits sociaux avec l'aide des services rencontrés .
Il est manifeste que l'obtention d'un nouveau CDD conditionne le paiement des loyers et de la mensualité proposée ; eu égard aux efforts réalisés depuis novembre 2023, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [K] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [K] [T], à défaut de local désigné .
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [K] [T] reste devoir une somme de 5 233,60 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 29/ 01/ 2024, janvier 2024 inclus.
Il convient en conséquence de condamner M. [K] [T] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation .
Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 145,00 euros selon modalités au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner M. [K] [T] au paiement de celle-ci.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner M. [K] [T] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :
En équité , il convient de débouter la FONDATION COGNACQ-JAY de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
DECLARE le bailleur recevable à agir
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14/ 05/ 2023 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2].
SUSPEND les effets de la clause résolutoire
CONDAMNE M. [K] [T] à payer à la FONDATION COGNACQ-JAY, la somme de 5 233,60 euros au titre des loyers et charges dus au 29/ 01/ 2024, janvier 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
AUTORISE M. [K] [T] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 145,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,
RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [K] [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que la FONDATION COGNACQ-JAY pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [K] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
AUTORISE, en ce cas, la FONDATION COGNACQ-JAY à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de M. [K] [T] à défaut de local désigné
DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
CONDAMNE, en ce cas, M. [K] [T] à payer à la FONDATION COGNACQ-JAY l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE M. [K] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision
DEBOUTE la FONDATION COGNACQ-JAY de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
