TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire délivrée le :
à Maître ZALCMAN
Copie certifiée conforme délivrée le :
à Maître PORCHER
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8ème chambre
1ère section
N° RG 21/12045
N° Portalis 352J-W-B7F-CVFUC
N° MINUTE :
Assignation du :
20 Septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 12 Mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [I] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0450 et Maître Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société DELON SYNDIC DE COPROPRIETE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0485
Décision du 12 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/12045 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVFUC
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
assistés de Lucie RAGOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 22 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [I] [O] est propriétaire des lots n°40,42 et 43 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, la SARL Delon Syndic de copropriété.
Soutenant que les résolutions n°14.2,14.3, 14.4, 15, 16, 18.1, 18.3, 19, 20, 23.1 et 23.4 soumises au vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021 étaient irrégulières, M. [O] a fait assigner par acte du 20 septembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de céans aux fins essentielles d'obtenir leur annulation.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, M. [O] demande au tribunal de :
Vu l'article 9, 10-1, 25 et suivants de la loi f 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée,
Vu les articles 10, 13 et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifiés
Prononcer la nullité des résolutions 14.2, 14.4, 15 (dans sa globalité), 16 (dans sa globalité) et plus précisément les résolutions 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.7, 23.1 et 23.4 de l'assemblée générale du jeudi 24 juin 2021 ;
Ordonner que le demandeur soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatif à la présente instance conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées, le19 août 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
Vu la convocation à l'assemblée générale,
Vu le P.V. d'assemblée générale du 24 juin 2021,
Vu le vote positif à plusieurs résolutions de M. [O],
Débouter M. [O] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 juin 2021
Débouter M. [O] de ses demandes d'annulation des résolutions 14.2, 14.3, 14.4, 15, 16, 18.1, 18.3, 19, 20, 23.1 et 23.4
Débouter M. [O] de toutes ses demandes fins et conclusions
Reconventionnellement,
Condamner M. [O] au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts
Condamner M. [O] aux dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Sandrine Zalcman, en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2023. L'affaire, appelée à l'audience du 22 novembre 2023 a été mise en délibéré au 6 février 2024 prorogé au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile : "(…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées."
A titre liminaire, il convient de relever qu'aux termes du dispositif de ces dernières conclusions, M. [O] n'a pas réitéré ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 24 juin 2021 dans son intégralité et des résolutions 14.3, 18.1, 18.3, 19 et 20, de sorte qu'elles seront considérées comme abandonnées et ne seront pas examinées, le tribunal n'en étant pas saisi.
Sur les demandes principales de M. [O] d'annulation des résolutions 14.2, 14.4, 15, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.7, 23.1 et 23.4 de l'assemblée générale du 24 juin 2021
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
L'article 13 du même décret ajoute "L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I."
L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.
L'article 26 du décret précité dispose, en son deuxième alinéa, que le conseil syndical peut recevoir des "délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues aux articls 21-1 à 21-5 et 25 a de loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'aux articles 21et 21-1 du présent décret."
Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).
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Au soutien de sa demande d'annulation des résolutions litigieuses, M. [O] fait valoir que :
- la résolution 14.2 valide des travaux sur un montant erroné en appliquant à la somme de 4.914,60 HT une TVA de 20% au lieu de 10% de sorte que le montant des travaux aurait dû être de 5.406,06 euros TTC et non de 5.897,52 euros TTC ;
- le barème des honoraires du syndic adopté à la résolution 14.4 est incohérente et non compréhensible puisqu'une prestation moins chère est susceptible de coûter plus cher en honoraire de syndic ;
- la résolution 15 a adopté le principe du remplacement du bloc VMC sans diagnostic préalable ni informations financières sur l'entretien et la réparation du bloc existant de sorte que l'assemblée générale n'a pas pu être informée en amont et voter en toute connaissance de cause ;
- la résolution 16.1 relative aux travaux de rénovation de la chaufferie a été adoptée pour un montant conséquent sans qu'aucune information n'ait été communiquée sur la nécessité de remplacer ladite chaufferie (défaillance, vétusté ou performance énergétique). En outre, cette résolution ne permettrait pas de comprendre la teneur des travaux à savoir des travaux de remplacement ou d'amélioration. Dès lors, en l'absence d'audit énergétique, de documentation sur les subventions, les aides fiscales et les prêts mobilisables, l'assemblée générale n'a pas voté en connaissance de cause ;
- la résolution 16.4 a adopté la délégation du choix de l'entreprise des travaux de chaufferie au conseil syndical alors que celui-ci ne dispose pas des compétences techniques nécessaires et se trouve donc en contradiction avec l'intérêt des copropriétaires. En outre, les résolutions 16.4 et 16.5 sont irrégulières puisqu'elles comportent non pas deux mais trois questions à savoir le principe de la délégation, le montant des travaux à déterminer et le montant de la provision ; la résolution 16.7 qui définit les modalités de financement en particulier les appels de fonds a été adoptée alors même que le montant des travaux n'est pas connu et qu'en l'absence d'informations liées à la démarche et à l'aspect technique et financier, les copropriétaires n'ont pu être suffisamment éclairés ;
- les résolutions 23-1 et 23-4 rejetant l'intervention du cabinet ADL pour évaluer les travaux de clôture et le remplacement de la serrure du portail d'accès au parking sur cour caractérisent un abus de majorité puisqu'elles sont contraires à l'intérêt général et que les copropriétaires ont voté sans connaître la gravité des désordres.
En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le débouté de l'ensemble de ces demandes en soutenant que :
- s'agissant de la résolution 14.2, l'assemblée générale a voté pour un montant de 4.914,60 euros HT, l'erreur sur la TVA ne remet pas en cause l'approbation du montant HT ;
- le barème adopté à la résolution 14.4 est cohérent et favorable aux copropriétaires ;
- s'agissant de la résolution 15, le remplacement de la VMC est nécessaire en l'absence d'alternative ; contrairement à ce que soutient M. [O] le coût de l'entretien annuel a été joint et s'élève à 231 euros annuels ;
- s'agissant de la résolution 16, les copropriétaires ont reçu en amont du vote trois devis détaillés de rénovation de la chaufferie accompagnés des contrats d'entretien de sorte qu'ils étaient suffisamment informés ;
- la résolution 20 fixant à 800 euros TTC le montant du curage des canalisations d'eaux usées a permis aux copropriétaires d'être suffisamment informés ;
- s'agissant de la résolution 23, les travaux de clôture réalisés sont satisfaisants de sorte que les travaux sollicités et l'audit par un architecte constituent des frais inutiles que la copropriété a refusé d'engager.
Sur ce,
S'agissant des résolutions 14.2 et 14.4
Les résolutions litigieuses ont été votées dans les termes suivants :
"Résolution 14 : Travaux de réfection des balcons
Majorité : Titre
Les devis de réfection des balcons seront communiqués par mails à tous les copropriétaires […]
Résolution 14.2 : Choix de l'entreprise
Majorité : Article 24- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, et après avoir pris connaissance des devis décide de faire réaliser les travaux par l'entreprise Ma Rénovation pour un montant de 4.914,60 euros HT soit 5.897,52 TTC.
Résultat du vote
Ont voté pour : 17 copropriétaires représentant 5.529/7.662 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 2.133/7.662 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (1069/7.662), Mme [S] [M] (411/7.662), Mme [W] [G] (133/7.662), SCI Viagenerations (520/7.662)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 5.529/7.662 tantièmes.
[…]
Résolution 14.4 : Approbation des honoraires syndic
Majorité : Article 24- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve les honoraires du syndic fixé à 500,00 euros TTC
Barème dégressif par tranche :
Montant des travaux :Pourcentage des honoraires
0 euros 5.000,00 euros 10%
5.000,00 euros 25.000,00 euros 5%
25.000,00 euros 1.000.000,00 euros2%
Les honoraires sont calculés sur la base du montant total des travaux HT, et ce exprimés en TTC.
Résultat du vote
Ont voté pour : 16 copropriétaires représentant 5.130/7.662 tantièmes
Ont voté contre : 5 copropriétaires représentant 2.532/7.662 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (1069/7.662), Mme [S] [M] (411/7.662), M. [H] [A]/[G] (399/7.662), Mme [W] [G] (133/7.662), SCI Viagenerations (520/7.662)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 5.130/7.662 tantièmes."
Il n'est pas contesté que la résolution 14.2 comporte une erreur matérielle puisqu'elle réfère à un montant TTC de 5.897,52 euros TTC au lieu de 5.406,06 euros.
Cependant, la résolution vise effectivement un montant HT de 4.914,60 euros de sorte que l'erreur sur la TVA portée à 20% au lieu de 10% n'a aucune incidence pour la copropriété puisque l'entreprise s'est engagée par ce devis sur le montant HT exact.
Au demeurant il n'est pas démontré que cette erreur matérielle au pu avoir une quelconque incidence sur le vote des copropriétaires.
S'agissant de la résolution 14.4, si M. [O] considère que ce barème dégressif manque de cohérence et revient à régler au syndic des honoraires plus élevés pour une prestation de 4.900 euros que pour une prestation de 5.100 euros, il ne justifie pas que les copropriétaires auraient été privés d'information leur permettant de voter en toute connaissance de cause.
Par conséquent, la demande d'annulation des résolutions 14.2 et 14.4 sera rejetée.
S'agissant de la résolution 15
La résolution 15 a été votée dans les termes suivants :
"Résolution 15 : Travaux de remplacement du bloc VMC et approbation du contrat d'entretien
Majorité : Titre
Résolution 15.1 : Principe
Majorité : Article24 - Base de répartition : Charges communes générales
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des devis joint à la présente convocation, décide de réaliser les travaux de remplacement du bloc VMC.
Résultat du vote :
Ont voté pour : 17 copropriétaires représentant 5.529 / 7.662 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 2.133 / 7.662 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (1.069/7.662), Mme [S] [M] (411/7.662), Mme [W] [G] (133/7.662), SCI Viagenerations (520/7.662)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit
5.529 / 7.662 tantièmes.
Résolution 15.2 : Choix de l'entreprise
Majorité : Article24 - Base de répartition : Charges communes générales
L'assemblée générale des copropriétaires, après avoir délibéré, et après avoir pris connaissance des devis décide de faire réaliser les travaux par l'entreprise AIR PUR , pour un montant de 4.988,10 € HT soit 5.486,91 € TTC.
Résultat du vote :
Ont voté pour : 17 copropriétaires représentant 5.529 /7.662 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 2.133 /7.662 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (1.069/7.662), Mme [S] [M] (411/7.662), Mme [W] [G] (133/7.662), SCI Viagenerations (520/7.662)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit
5.529 / 7.662 tantièmes.
Résolution 15.3 : Approbation du contrat d'entretien
Majorité : Annulée - Base de répartition : Charges communes générales
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des devis joint à la présente convocation, décide de confier l'entretien de la VMC à l'entreprise ___________ pour un montant de _____ € TTC annuel
Résultat du vote :
Cette résolution n'a pas donné lieu à un vote
Résolution 15.4 : Approbation des honoraires du syndic
Majorité : Article 24- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve les honoraires du syndic fixé à 400,00 euros TTC
Barème dégressif par tranche :
Montant des travaux :Pourcentage des honoraires
0 euros 5.000,00 euros 10%
5.000,00 euros 25.000,00 euros 5%
25.000,00 euros 1.000.000,00 euros2%
Les honoraires sont calculés sur la base du montant total des travaux HT, et ce exprimés en TTC.
Résultat du vote
Ont voté pour : 16 copropriétaires représentant 5.130/7.662 tantièmes
Ont voté contre : 5 copropriétaires représentant 2.532/7.662 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (1.069/7.662), Mme [S] [M] (411/7.662), M. [H] [A]/[G] (399/7.662), Mme [W] [G] (133/7.662), SCI Viagenerations (520/7.662)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 5.130/7.662 tantièmes."
Résolution 15.5 : Délégation conseil syndical
Majorité : Annulée- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale délègue pouvoir au conseil syndical à effet de choisir l'entreprise afin de réaliser les travaux de remplacement du bloc VMC
[…] Cette résolution n'a pas donné lieu à un vote.
Résolution 15.6 : Mobilisation du fond loi Alur
Majorité : Annulée- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale, ayant décidé de faire réaliser les travaux suivants remplacement du bloc VMC, décide de les financer à partir du fonds de travaux mis en place par le syndicat des copropriétaires.
[…] Cette résolution n'a pas donné lieu à un vote.
Résolution 15.7 : Modalité de financement
Majorité : Article 24- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale, après délibération, décide que les travaux de remplacement du bloc VMC d'un montant de :
Entreprise 5.486,91 euros TTC
Syndic 400,00 euros TTC
Total TTC 5.886,91 euros TTC
Mobilisation du fond travaux loi Alur : 0 euros votés dans la résolution précédente.
Le solde des travaux d'un montant de 5.886,91 euros TTC sera appelé en charges communes générales selon le calendrier d'appels suivant :
100% le 1er octobre 2021
Résultat du vote :
Ont voté pour : 17 copropriétaires représentant 5.529 / 7.662 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 2.133 / 7.662 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (1.069/7.662), Mme [S] [M] (411/7.662), Mme [W] [G] (133/7.662), SCI Viagenerations (520/7.662)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit
5.529 / 7.662 tantièmes."
Il s'évince de l'examen de la convocation de l'assemblée générale et de ses annexes, que trois devis pour le remplacement du bloc VMC ainsi que pour l'entretien annuel ont été communiqués aux copropriétaires permettant ainsi à ces derniers de pouvoir mettre en concurrence plusieurs sociétés.
Si le M. [O] soutient que le remplacement est prématuré en l'absence d'études sur les bruits émanant de la VMC actuelle, cette divergence d'opinion ressort d'une appréciation personnelle et ne suffit pas à établir que les copropriétaires ont été privés d'informations de sorte qu'ils n'ont pu voter de manière éclairée.
Par conséquent, il sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution 15 dans sa globalité.
S'agissant de la résolution 16
La résolution 16 a été votée dans les termes suivants :
"Résolution 16 : Travaux de rénovation de la chaufferie
Majorité : Titre
A la demande du conseil syndical, veuillez trouver ci-joint les devis des entreprises FIDEC, GEM et THOP pour le remplacement de la chaufferie de l'immeuble.
Le coût des travaux étant important, il est prévu de déterminer un calendrier d'appel des fonds échelonné sur plusieurs appels.
Résolution 16.1 : Principe
Majorité : Article 24- Base de répartition : Chauffage/tantième
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des devis joints à la présente convocation, décide de réaliser les travaux de rénovation de la chaufferie.
Résultat du vote :
Ont voté pour : 16 copropriétaires représentant 528/787 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 259/787 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (115/787), Mme [S] [M] (39/787), Mme [W] [G] (14/787), SCI Viagenerations (91/787)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit
528/787 tantièmes.
Résolution 16.2 : Choix de l'entreprise
Majorité : Annulée- Base de répartition : Chauffage/tantième
[…] Cette résolution n'a pas donné lieu à un vote
Résolution 16.3 : Approbation des honoraires syndic
Majorité : Annulée- Base de répartition : Chauffage/tantième
[…] Cette résolution n'a pas donné lieu à un vote
Résolution 16.4 : Délégation conseil syndical
Majorité : Article 25- Base de répartition : Chauffage/tantième
L'assemblée générale délègue pouvoir au conseil syndical à effet de choisir l'entreprise afin de réaliser les travaux de rénovation de la chaufferie.
Elle fixe à euros TTC le montant maximum des dépenses effectuées en vertu de la présente délégation dont il sera rendu compte à la prochaine assemblée générale.
L'assemblée générale après délibération décide de provisionner la somme de 80.000 euros afin d'anticiper les dépenses futures. Le choix de l'entreprise sera délégué au vote de la prochaine générale.
[…]
Résultat du vote :
Ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 433/1.000 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 259/1.000 tantièmes
Se sont abstenus : 3 copropriétaires représentant 95/1.000 tantièmes
La majorité requise n'ayant pas été recueillie il y a absence de décision.
L'assemblée générale des copropriétaires n'ayant pu décider de la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée générale procède à un second vote à la majorité prévue à l'article 24.
Résolution 16.5 : Deuxième vote à la majorité simple (article 24)
Majorité : Article 24- Base de répartition : Chauffage/tantième
L'assemblée générale des copropriétaires n'ayant pas pu décider à la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée générale procède à un second vote à la majorité prévue à l'article 24.
Résultat du vote :
Ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 433/692 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 259/692 tantièmes
Se sont abstenus : 3 copropriétaires représentant 95/692 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (115/692), Mme [S] [M] (39/692), Mme [W] [G] (14/692), SCI Viagenerations (91/692)
Liste des abstentionnistes : M. [H] [A]/[G] (39/7.602), M./Mme [P] (17/7.602), M. [P] [D] (39/7.602)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit
433/692 tantièmes.
Résolution 16.6 : Mobilisation du fond loi alur
Majorité : Annulée- Base de répartition : Chauffage/tantième
[…] Cette résolution n'a pas donné lieu à un vote
Résolution 16.7 : Modalité de financement
Majorité : Article 24- Base de répartition : Chauffage/tantième
L'assemblée générale, après délibérations, décide que le budget travaux estimé de rénovation de la chaufferie d'un montant de :
Budget estimé 80.000 euros TTC
[…]
Le solde des travaux sera appelé en charges de chauffage, selon le calendrier d'appels suivants :
12,5% le 1er janvier 2022
12,5% le 1er avril 2022
12,5% le 1er juillet 2022
12,5% le 1er octobre 2023
12,5% le 1er janvier 2023
12,5% le 1er avril 2023
12,5% le 1er juillet 2023
12,5% le 1er octobre 2023
Résultat du vote :
Ont voté pour : 16 copropriétaires représentant 528/787 tantièmes
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 259/787 tantièmes
Liste des opposants : M./Mme [O] (115/787), Mme [S] [M] (39/787), Mme [W] [G] (14/787), SCI Viagenerations (91/787)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit
528/787 tantièmes."
A l'instar de la résolution 15, les travaux de remplacement de la chaufferie ont fait l'objet de trois devis dûment joints à la convocation de l'assemblée générale querellée.
Si M. [O] invoque un défaut d'information ayant une incidence sur le vote du principe des travaux, il convient de relever que l'absence d'audit énergétique ou d'informations sur les aides publiques possibles n'est pas suffisante pour établir un tel défaut.
Il sera observé au surplus qu'aux termes de la résolution 16, l'assemblée générale n'a pas opéré de choix parmi ces derniers déléguant cette mission au conseil syndical, se bornant pour sa part à valider le principe des travaux et le montant des provisions.
En tout état de cause, si le montant des travaux n'est pas encore déterminé, les provisions votées d'un montant de 80.000 euros sont en concordance avec les devis produits de sorte que leur approbation n'apparaît pas contraire à l'intérêt collectif.
Par ailleurs, M. [O] invoque une irrégularité des résolutions 16.4 et 16.5 en ce qu'elles contiennent non pas deux mais trois questions. Or, il est observé d'une part que le montant des travaux n'a pas été fixé contrairement à ce qu'il affirme, et que d'autre part, les questions évoquées étant liées, il était possible de les approuver par un vote unique.
Enfin, s'il critique la délégation opérée au conseil syndical en l'absence de diagnostic préalable par le vote de la résolution 16.4, M. [O] ne prétend ni au surplus n'établit en quoi cette délégation ne serait pas conforme aux dispositions légales applicables en la matière, précitées.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande d'annulation de la résolution 16 dans sa globalité.
S'agissant de la résolution 23
Les résolutions 23.1 et 23.4 a été votée dans les termes suivants :
"Résolution 23 : Demande privative de M. [O]
[…]
Résolution 23.1 : Mission d'architecte pour évaluation des travaux de clôture sur cour et sur rue.
Majorité : Article 25- Base de répartition : charges communes générales
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de solliciter le cabinet ADL pour évaluer les travaux de clôture sur cour et sur rue et définir des mesures envisageables
Résultat du vote :
Ont voté pour : 5 copropriétaires représentant 2.407/9.964 tantièmes
M./Mme [O] (1.069), M. [Z] -[V] (274), Mme [S] [M] (411), Mme [W] [G] (133), SCI Viagenerations (520)
Ont voté contre : 10 copropriétaires représentant 3.618/9.964 tantièmes
Se sont abstenus : 6 copropriétaires représentant 1.637/9.964 tantièmes
M./Mme [E] [Y] (179), M. [H] [A]/[G] (399), Mme [T] (184), Mme [K] [B] (301), M./Mme [P] (213), M. [P] [D] (361)
Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires n'a pas été atteinte soit 2.407 tantièmes. […]
Résolution 23.4 : Rétablissement de la capacité de clôture sur cour
Majorité : Article 25- Base de répartition : charges communes générales
Il convient de rappeler d'une part la nécessité de clôture pour des motifs d'assurance de l'immeuble et d'autre part les intrusions de résidents et/ou visiteurs de copropriétés limitrophes.
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de rétablir la capacité de clôture de l'immeuble par remplacement de la serrure dérobée du portail d'accès au parking sur cour (ouvert sur le passage Planchart, à l'est de l'immeuble). Elle alloue à cette réparation un budget de quatre cent euros (400 euros).
Résultat du vote :
Ont voté pour : 7 copropriétaires représentant 3.106/9.964 tantièmes
M./Mme [O] (1.069), Mme [S] [M] (411), M. [H] [A]/[G] (399), Mme [W] [G] (133), M./Mme [P] (213), M. [P] [D] (361), SCI Viagenerations (520)
Ont voté contre : 12 copropriétaires représentant 4.098/9.964 tantièmes
Se sont abstenus : 2 copropriétaires représentant 1.637/9.964 tantièmes
M. [Z] -[V] (274), Mme [T] (184)
Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires n'a pas été atteinte soit 3.106 tantièmes."
Les trois constats d'huissier datant du 5 avril 2018, 5 juin 2018 et 25 juin 2018 qui exposent l'état de la grille extérieure ne permettent pas de mettre en évidence que la serrure du portail d'accès au parking ait été dérobée.
En outre, M. [O] ne prouve pas que le refus de missionner le cabinet ADL pour évaluer les travaux de clôture soit contraire à l'intérêt collectif, l'assemblée générale demeurant souveraine pour déterminer les travaux qu'elle considère utiles et/ ou prioritaires.
Par conséquent, M. [O] ne se prévalant d'aucun motif sérieux au soutien de sa demande d'annulation des résolutions 23.1 et 23.4, celle-ci sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 5.000 euros de dommages et intérêts en affirmant que M. [O] en est à sa quatrième procédure, que cette dernière apparaît abusive et vise à empêcher le fonctionnement normal de la copropriété.
En réponse, M. [O] oppose que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice et que son action ne saurait être considérée comme abusive.
Il ne résulte pas des éléments du dossier que M. [O] ait commis une faute à l'égard du syndicat des copropriétaires.
En effet, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir en justice, ce droit n'étant sanctionné que lorsque l'exercice de l'action dégénère en faute, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice excédant celui réparé par l'octroi d'une indemnité pour frais irrépétibles. Sa demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. [O], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sandrine Zalcman et à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera en outre débouté de sa demande de dispense de toute participation aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [I] [O] de l'ensemble de ses demandes;
CONDAMNE M. [I] [O] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sandrine Zalman conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procedure civile;
CONDAMNE M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024.
La GreffièreLa Présidente
