TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire délivrée le:
à Maître EOCHE DUVAL
Copie certifiée conforme délivrée le :
à Maître DECHELETTE TOLOT
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8ème chambre
1ère section
N° RG 20/04147
N° Portalis 352J-W-B7E-CSBUD
N° MINUTE :
Assignation du :
14 Avril 2020
JUGEMENT
rendu le 12 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. BLEU COMME LA LUNE
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0238
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383
Décision du 12 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 20/04147 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSBUD
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Lucie RAGOT, Greffier,
DÉBATS
A l’audience du 25 Octobre 2023
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.
La SCI BLEUE COMME LA LUNE est propriétaire du lot n° 48 dans cet immeuble.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 11 décembre 2019 a refusé l'autorisation sollicitée par la SCI BLEUE COMME LA LUNE portant sur un projet de travaux de création d'une issue de secours.
Par acte d'huissier de justice du 14 avril 2020, la SCI BLEUE COMME LA LUNE a assigné devant le tribunal le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] afin d'obtenir une autorisation judiciaire de travaux tendant à créer une nouvelle issue de secours dans son lot.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 28 février 2022, la SCI BLEUE COMME LA LUNE demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
- la recevoir en ses demandes et la dire bien fondée ;
- l'autoriser à réaliser les travaux de percement du mur permettant l'évacuation de ses salariés de son local par une issue de secours située dans les caves du sous-sol, selon le projet de la société B&C Architectures, joint à la convocation à l'assemblée générale du 11 décembre 2019 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LPA-CGR, avocats, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- la dispenser de toute participation à la dépense commune en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 10 juin 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 26 et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter la SCI BLEUE COMME LA LUNE de l'ensemble de ses demandes ;
- débouter la SCI BLEUE COMME LA LUNE de sa demande d'autorisation de travaux consistant au percement du mur donnant accès au sous-sol de l'immeuble et en un cheminement dans les parties communes de l'immeuble dans lesquelles le lot n° 48 n'a strictement aucun droit (couloir ouvrant au numéro 22 de la rue de la condamine, vestibule et cour à la suite, escalier desservant le bâtiment B et aux caves dans le sous-sol) ;
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, dans l'hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande de la SCI BLEUE COMME LA LUNE,
- condamner la SCI BLEUE COMME LA LUNE à soumettre à l'approbation de l'assemblée générale un projet d'acte modificatif comportant modification de la répartition des charges du lot n° 48 aux fins qu'il participe aux charges afférentes au couloir ouvrant au numéro 22 de la rue de la condamine, au vestibule, à la cour à la suite et à l'escalier desservant le bâtiment B ;
- condamner la SCI BLEUE COMME LA LUNE à lui restituer le couloir (partie commune) ouvrant au [Adresse 1] à [Localité 7] au travers du bâtiment A et à y laisser l'accès ;
- assortir ces condamnations d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
- condamner la SCI BLEUE COMME LA LUNE à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 novembre 2022 et l'affaire a été plaidée le 25 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2024, prorogé au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales de la SCI BLEUE COMME LA LUNE
A l'appui de ses demandes principales, la SCI BLEUE COMME LA LUNE fait valoir que :
- elle a acquis le lot n° 48 par acte du 31 mars 2014 ;
- l'immeuble est à usage mixte d'habitation et de commerce ;
- le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales à chaque bâtiment mais des parties communes générales parmi lesquelles les escaliers, les descentes, les couloirs et dégagements de caves et sous-sol ;
- elle exerce dans le lot n° 48 l'activité d'expertise comptable sous l'enseigne Bewiz ;
- elle souhaite réaménager ses locaux afin d'augmenter ses effectifs et est contrainte d'améliorer les conditions de sécurité incendie des bureaux en créant une issue de secours supplémentaire au sous-sol de l'immeuble ;
- il est nécessaire de créer une ouverture dans les parties communes afin de sortir par le couloir situé dans les caves en sous-sol de l'immeuble ;
- elle a sollicité une autorisation de travaux de l'assemblée générale des copropriétaires et a annexé à sa demande un projet de travaux précis et complet ;
- la note de l'architecte de la copropriété n'a pas été transmise aux copropriétaires ;
- l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2019 a rejeté sa demande de travaux de manière injustifié ;
- il s'agit de travaux d'amélioration affectant l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés à ses frais et qui respecte la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires ;
- elle dispose de droits sur les parties communes concernées par le projet ;
- l'exclusion dont bénéficie le lot n° 48 ne concerne que les charges d'escalier car il lui est inutile ;
- cette répartition est conforme à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- le modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de 2014 prévoit que le lot n° 48 est affecté de 127/1080èmes des parties communes générales et supporte des charges au titre du bâtiment B ;
- l'issue de secours ne sera jamais utilisée sauf événement dramatique ;
- l'objectif poursuivi est de rendre les locaux conformes à la réglementation en matière de sécurité incendie ;
-le projet ne nécessite pas de mise aux normes de l'escalier et le déplacement de canalisation est un simple travail de plomberie.
En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble fait valoir que :
- il existe un règlement de copropriété et un acte modificatif de 2014 décrivant l'immeuble ;
- le lot n° 20 dispose d'un accès indépendant depuis le 20 de la rue de la condamine et n'a aucun droit sur le couloir ouvrant depuis le 22 rue de la condamine, sur le vestibule, la cour et l'escalier desservant le bâtiment B ;
- la cour d'appel de Paris a indiqué dans ses arrêts des 12 novembre 1980 et 15 février 1983 que le lot n° 20 n'avait aucun droit sur les parties communes concernées ;
- le lot n° 48 a été créé suite à la suppression du lot n° 20 ;
- les charges du bâtiment B ont été dissociées par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2012 et le lot n° 20 ne supporte pas de charges au titre de l'escalier ;
- la résolution n° 19 a été rejetée, mais la résolution n° 20 a été approuvée (ouverture trémie) ;
- le refus d'autorisation n'est pas abusif du fait de l'absence de droit dans les parties communes dans lesquelles l'issue de secours et le droit de passage sont projetés ;
- le lot n° 48 n'a aucune communication depuis l'intérieur avec le reste de l'immeuble ;
- le lot n° 48 ne participe pas aux charges des parties communes concernées ;
- des éléments d'équipements communs sur lesquels la demanderesse n'a aucun droit devront être modifiés selon l'architecte de l'immeuble (porte caves, électricité, sécurité) ;
- la demande était incomplète car elle ne comportait pas de projet d'acte modificatif portant modification de la réparation des charges du lot n° 48 exonéré de participation aux charges afférentes auxdites parties communes ;
- le projet ne relève pas de la majorité 25-b mais de la majorité 26 ou de l'unanimité ;
- le projet porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;
- il n'a pas été répondu aux interrogations de l'architecte de l'immeuble ;
- il existe un risque d'intrusion et un risque de frais pour la copropriété en cas de classement du local du lot n° 48 en ERP ;
- il existe un risque pour la sécurité et la tranquillité des habitants ;
- l'impact sur les réseaux parties communes reste imprécis ;
- l'architecte de l'immeuble a envisagé des solutions alternatives.
Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
Vu l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration.
Sur ce
En l'espèce, la SCI BLEUE COMME LA LUNE demande une autorisation judiciaire pour réaliser des "travaux de percement du mur permettant l'évacuation de ses salariés de son local par une issue de secours située dans les caves du sous-sol, selon le projet de la société B&C Architectures".
La SCI BLEUE COMME LA LUNE justifie avoir préalablement sollicité cette autorisation de travaux auprès de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, qui l'a refusée par résolution n° 19 du 11 décembre 2019.
La création d'une issue de secours supplémentaire constitue bien pour la société demanderesse des travaux d'amélioration.
En revanche, dans un arrêt définitif du 12 novembre 1980, la cour d'appel de Paris a jugé dans son dispositif que "le propriétaire des lots 20 et 22 n'est pas tenu de participer aux charges de copropriété afférentes à l'entretien et à l'utilisation du couloir ouvrant au n° [Adresse 3], du vestibule et de la cour à la suite, ainsi que de l'escalier desservant le bâtiment B, sur lesquels il n'a aucun droit".
A la suite de cette décision de justice, un modificatif du règlement de copropriété a été adopté par acte authentique du 31 mars 2014. Après avoir rappelé le dispositif de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 novembre 1980 et diverses résolutions de l'assemblée générales des copropriétaires de l'immeuble, il est acté que le lot n° 20 est supprimé et remplacé par un lot n° 48, ainsi décrit : "un local à usage commercial ou d'activités sur deux niveaux, situé aux sous-sol et rez de chaussée des bâtiments B et C, entrée privée dans le bâtiment B, avec passage privé par le n° 20 de la rue de la condamine dans le bâtiment A et par cour commune, comprenant :
Au sous-sol : deux salles de réunion, studio photos, salle d'archives, espace kitchenette, WC, couloir, local climatisation, jardin d'hiver, couloir, deux escaliers d'accès depuis le rez de chaussée,
Au rez de chaussée : entrée, accueil, cinq bureaux, salle infographie, salle informatique, salle de réunion, salle de repos, bloc sanitaire, local poubelles, deux escaliers d'accès au sous-sol.
Tel qu'il figure au plan annexé, sous le n° 48
Et les cent vingt sept / mille quatre vingtièmes (127/1080èmes) des parties communes générales".
Le modificatif du règlement de copropriété rappelle la résolution n° 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2012 qui prévoit notamment que "les charges bâtiment B sont à dissocier... les charges de serrureries et de ravalement intérieur et toutes les dépenses liés à la cage d'escalier seront imputées en charges escalier. Il est à noter que seul le lot n° 20 nouveau lot n° 48 est exclus de cette répartition compte tenu de l'inutilité de l'escalier... la cour doit inclure le lot 49 et exclure le lot 48...".
Il en ressort que la question des droits du propriétaire du lot n° 20, devenu lot n° 48, sur certaines parties communes concernées par le projet de travaux (escalier desservant le bâtiment B, cour, vestibule, couloir) a déjà été tranchée dans une décision de justice définitive.
Il y a donc autorité de la chose jugée sur le fait que le propriétaire du lot n° 20, devenu lot n° 48, n'a aucun droit dans certaines parties communes du bâtiment B, à savoir l'escalier, la cour, le vestibule et le couloir.
Le modificatif du règlement de copropriété de 2014 a pris acte de cette situation juridique concernant la reconnaissance judiciaire de parties communes spéciales au sein du bâtiment B et le propriétaire du lot n° 48 a ainsi pu faire l'économie chaque année des charges de copropriété liées à ces parties communes spéciales sur lesquelles il n'a aucun droit.
Dès lors, la SCI BLEUE COMME LA LUNE n'a pas la qualité de propriétaire indivis de toutes les parties communes du bâtiment B impactées par son projet de travaux d'issue de secours et notamment l' escalier desservant le bâtiment B, la cour, le vestibule et le couloir.
A minima, l'une des conditions d'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 n'est donc pas remplie.
La demande d'autorisation judiciaire de travaux sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI BLEUE COMME LA LUNE, partie perdante, supportera les dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
La SCI BLEUE COMME LA LUNE sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande de la SCI BLEUE COMME LA LUNE à ce titre sera rejetée.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :
REJETTE la demande d'autorisation judiciaire de travaux présentée par la SCI BLEUE COMME LA LUNE et portant sur des "travaux de percement du mur permettant l'évacuation de ses salariés de son local par une issue de secours située dans les caves du sous-sol, selon le projet de la société B&C Architectures". ;
CONDAMNE la SCI BLEUE COMME LA LUNE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la SCI BLEUE COMME LA LUNE au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SCI BLEUE COMME LA LUNE aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024.
Le GreffierLe Président
