TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50118 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3S44
N° : 2
Assignation du :
02 Janvier 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 mars 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet REGIE GUILLON SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS - #C1931
DEFENDEUR
Monsieur [R] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non constitué
DÉBATS
A l’audience du 05 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.
M. [R] [H] est copropriétaire de l’immeuble (lots n° 1199 et 1149).
Par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 18 février 2022, rectifié par jugement du 21 avril 2022, M. [R] [H] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de cet immeuble, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 21.351,14 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 septembre 2021 (appel du 4ème trimestre 2021 inclus), 70 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts outre 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Par un nouveau jugement rendu le 28 mars 2023 par le tribunal judiciaire de céans, M. [H] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.063,57 euros au titre du solde de charges 2019 et des charges échues pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2022 inclus, 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Se prévalant de nouveaux incidents de paiement des charges de copropriété et par acte du 2 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner en référé M. [R] [H] devant la présente juridiction afin d’obtenir sa condamnation à lui verser, au visa des articles 10, 10-1, 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions du décret du 17 mars 1967, des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
“Condamner par provision Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes :
• 14 698,25 € à titre de charges, travaux et frais nécessaires impayés arrêtés au 6 décembre 2023 ( appel travaux urgents du 6 décembre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 date de la mise en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus
• 2 500 € à titre de dommages-intérêts
Et la somme de :
• 1 440 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile
Condamner par provision le défendeur en tous les dépens”.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2024.
Le requérant, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.
M. [H], cité à l’étude, n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
SUR CE,
Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes de provisions :
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.
L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dites charges spéciales. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, dites charges générales.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la quote-part de charges des copropriétaires dont ils deviennent alors débiteurs.
En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale. Ces provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Enfin, selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale des copropriétaires.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] sollicite le paiement de la somme de 14.698,25 euros correspondant au solde des charges après régularisation pour l’année 2021 et l’arriéré des appels de charges de copropriété et fonds travaux pour l’année 2023 ainsi que l’appel de travaux urgents couvertures au 6 décembre 2023, outre des honoraires de syndic.
Le décompte qu’il verse aux débats en pièce 2, laisse apparaître une dette de régularisation de charges 2021 au 13 décembre 2022, ainsi qu’un arriéré d’appels de charges trimestriels et d’appels de fonds travaux, adressés conformément aux procès-verbaux d’assemblée générale 2021 et 2022, pour la période allant du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023 inclus et pour un montant de 14.328,25 euros, hors honoraires de syndic.
Les versements figurant au décompte concernent en fait des versements entre les mains de commissaires de justice en charge de l’exécution de jugements précédemment rendus entre les parties.
S’agissant des vacations du syndic dont le paiement provisionnel est sollicité sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé l’existence de diligences exceptionnelles telles que prévues par le contrat de syndic, de sorte qu’il n’est établi qu’une créance non sérieusement contestable au titre de l’envoi d’une courrier de mise en demeure dont les frais seront retenus pour 35 euros.
Il sera par conséquent fait droit à la demande de provision à hauteur de la créance non sérieusement contestable soit pour la somme de 14.328,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée non réclamée en date du 16 octobre 2023, outre 35 euros de frais de mise en demeure.
Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires ainsi que des décisions antérieurement rendues entre les parties que le défendeur ne paie ses charges qu’irrégulièrement. Sa carence répétée, sans qu’il ne justifie d’aucune difficulté financière particulière, cause objectivement et sans contestation possible au syndicat des copropriétaires des difficultés de trésorerie et l’oblige en outre à faire l’avance de frais d’avocat pour recouvrer ses charges. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’autres éléments que le décompte des charges depuis trois années et les démarches antérieures pour obtenir paiement des arriérés dus, pour établir un chiffrage plus précis de son préjudice financier. Sa demande de provision sera donc réduite à de plus justes proportions et il sera alloué une provision de 300 euros à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi.
Sur les autres demandes :
Le défendeur défaillant supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à la partie demanderesse la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Condamnons M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] :
- une provision de 14.328,25 euros à valoir sur la régularisation de charges 2021 et l’arriéré d’appels de charges trimestriels et d’appels de fonds travaux pour la période allant du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023 inclus (appel de travaux urgents couvertures au 6 décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023,
- une provision de 35 euros à valoir sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- une provision de 300 euros à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi,
- la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons M. [R] [H] aux dépens,
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
Fait à Paris, le 11 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
