TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T7B
AS M N° : 1
Assignation du :
27 Décembre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 mars 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
S.C.I. BPB
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122
DEFENDERESSE
S.A.R.L. [5] exerçant sous l’enseigne RISTORANTE [5] - PIZZA [5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 07 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 1er décembre 2009, Monsieur [J] [W] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée KASLIK des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 23999 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2010, la société KASLIK a cédé le droit au bail sur les locaux à la société par actions simplifiée [5].
Par acte authentique en date du 29 décembre 2017, la société civile immobilière BPB a acquis la propriété des locaux.
Par acte sous seing privé en date du 2 août 2019, la société BPB et la société [5] ont renouvelé le contrat les liant aux conditions du bail du 1er décembre 2009, en en portant le montant du loyer annuel, hors charges et hors taxes, à la somme de 31 384 euros.
Par acte extrajudiciaire délivré le 13 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 13 221,67 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 27 décembre 2023, la société BPB a attrait la société [5] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l'expulsion de la société [5] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,
-ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
-condamner la société [5] à payer à la société BPB la somme provisionnelle de 13 221,67 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au quatrième trimestre 2023 inclus ;
-condamner la société [5] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
-condamner la société [5] au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société [5] n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l'audience du 7 février 2024, la société BPB a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail du 1er décembre 2009 comprend en son article 13 une clause résolutoire ainsi rédigée :
" Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de Loyer, charges ou accessoires à son échéance, de tous arriérés dus par suite d'indexations, de révisions ou de renouvellements, de toutes sommes dues liées à son occupation, des frais du commandement, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du Bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, resté infructueux, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration des délais ci-dessus. Cette clause étant stipulée au bénéfice du seul Bailleur, il pourra y renoncer si bon lui semble. "
Le commandement de payer signifié le 13 novembre 2023 à la société [5] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 13 221,67, selon décompte annexé à l'acte.
Il ressort du décompte produit par la société BPB que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Pour autant, le bailleur ne justifie pas avoir notifié à la société preneuse l'acquisition de la clause résolutoire par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, ainsi que le lui imposent les stipulations du bail.
En conséquence, la réunion des conditions stipulées à l'article 13 du bail n'est pas démontrée, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les prétentions subséquentes.
Sur les demandes de provision
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu du décompte produit par la société BPB, l'obligation de la société [5] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 13 décembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 221,67 euros (quatrième trimestre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société [5] à titre de provision.
Sur les mesures accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société [5] ne permet d'écarter la demande de la société BPB formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation ;
Condamnons par provision la société [5] à payer à la société BPB la somme de treize mille deux cent vingt-et-un euros et soixante-sept centimes (13 221,67 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 13 décembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus) ;
Condamnons la société [5] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 ;
Condamnons la société [5] à payer à la société BPB la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 11 mars 2024
Le Greffier,Le Président,
Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT
