TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58111 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25B6
AS M N° : 9
Assignation du :
26 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 mars 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSES
Madame [D] [H] veuve [I]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Madame [P] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [N] [I] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentées par Me Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS - #K0043
DEFENDERESSE
E.U.R.L. IN CONNECTION
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Aude BLAISE, avocat au barreau de PARIS - #E0250
DÉBATS
A l’audience du 07 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 25 août 2011, Monsieur [L] [I] a donné à bail commercial à la société IN CONNECTION des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 17208 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle. Le bail comprend une clause d'indexation automatique du loyer au premier septembre de chaque année, selon l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.
Monsieur [L] [I] est décédé le 20 juillet 2019, laissant pour lui succéder Madame [D] [H] veuve [I], Madame [P] [I] et Madame [N] [I] épouse [G] (ci-après : les consorts [I]).
Par acte extrajudiciaire délivré le 11 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 9113,59 euros au titre de compléments de loyers échus au titre de l'indexation des loyers du 1er avril 2018 au 30 juin 2023.
Par exploit extrajudiciaire délivré le 26 octobre 2023, les consorts [I] ont fait assigner la société IN CONNECTION devant la juridiction des référés.
Soutenant oralement leurs conclusions à l'audience du 7 février 2024, ils entendent voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l'expulsion de la société IN CONNECTION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
-ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
-condamner la société IN CONNECTION à payer à les consorts [I] la somme provisionnelle de 9771,54 euros au titre des compléments de loyers impayés arrêtés au 29 février 2024 ;
-condamner la société IN CONNECTION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges soit 2116,60 euros par mois, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
-condamner la société IN CONNECTION au paiement d'une somme provisionnelle de 5903,01 euros au titre du remboursement de la taxe foncière et du complément de dépôt de garantie ;
-débouter la société défenderesse de ses prétentions ;
-condamner la société IN CONNECTION au paiement d'une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société IN CONNECTION entend voir :
-à titre principal, dire n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de les consorts [I] ;
-à titre subsidiaire, accorder à la société locataire des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire sous condition du respect de ces délais ;
-en tout état de cause : condamner solidairement les consort [I] aux dépens et au paiement d'une indemnité de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
MOTIFS
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer.
La société IN CONNECTION conteste le caractère manifestement fautif du défaut de paiement invoqué par les bailleurs dans le commandement de payer.
En application des deux premiers alinéas de l'article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Il s'infère de ces dispositions qu'en matière de bail commercial, l'expiration du terme du contrat a pour conséquence sa tacite prolongation, entendue comme la poursuite du contrat originel.
L'article L145-10 du code de commerce dispose qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
En pratique, dans l'hypothèse de l'acceptation du renouvellement du bail par le bailleur, l'acceptation du montant du loyer renouvelé entraîne la formation définitive du nouveau contrat de bail.
En l'espèce, la société IN CONNECTION a adressé le 23 juillet 2020 une demande de renouvellement du bail à Madame [D] [H] veuve [I] à compter du 1er septembre 2020, aux mêmes conditions et sans révision de loyer.
Par assignation délivrée le 21 juillet 2022, les bailleurs ont introduit devant le juge du fond une action en annulation de la demande de renouvellement du bail. Ils affirment que la demande de renouvellement n'a produit aucun effet, ce dont ils déduisent que les relations entre les parties demeurent régies par le bail du 25 août 2011 par l'effet de sa prolongation tacite au sens des dispositions de L145-9 du code de commerce.
La société IN CONNECTION, invoquant les effets de sa demande de renouvellement, expose au contraire qu'un nouveau bail a pris effet entre les parties au 1er septembre 2020, dont le montant mensuel du loyer correspond au montant du loyer exigible jusqu'au 31 août 2020, soit 1408 euros par mois.
Le commandement de payer délivré par les bailleurs porte sur la somme de 9113,59 euros correspondant au complément de loyer appelé par les bailleurs au titre des loyers des cinq dernières années, après application de la clause d'indexation incluse dans le bail du 25 août 2011 et par référence à l'indice du coût de la construction publié le 1er mai 2011.
Or, en premier lieu, il est constant qu'aucune révision automatique du loyer n'avait eu lieu entre la signature du bail et le 1er trimestre 2017. Il s'ensuit que l'application de l'indice applicable au 1er mai 2011 pour procéder à la révision du loyer au du 31 août 2018 est susceptible d'aboutir à une distorsion prohibée entre la période de variation de l'indice et la période de révision, en application de l'article L311-1 du code monétaire et financier.
En second lieu, il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur la validité de la demande de renouvellement formulée par la société preneuse, de qualifier les relations contractuelles liant les parties à compter du 1er septembre 2020 ainsi que de déterminer par voie de conséquence le loyer applicable à compter de la même date, cet élément étant un préalable indispensable à l'application de la clause d'indexation.
En considération de ces éléments, l'intégralité des sommes appelées dans le commandement de payer revêt un caractère litigieux qu'il appartient au seul juge du fond de trancher. En conséquence, il n'est pas établi que le défaut de paiement invoqué dans l'acte par les bailleurs revête un caractère manifestement fautif, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.
Sur les demandes de provisions
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.
En premier lieu, les consorts [I] sollicitent la condamnation de la société défenderesse au paiement d'une somme de 9771,54 euros au titre des compléments de loyer résultant de l'indexation des loyers. Toutefois, ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, les contestations soulevées relatives à la détermination de l'indice de base et à la détermination du montant du loyer à compter du 1er septembre 2020 revêtent un caractère sérieux faisant obstacle à ce qu'il soit fait droit à la demande de provision.
En deuxième lieu, les parties demanderesses entendent voir condamner la société IN CONNECTION au paiement d'une provision au titre du complément de garantie. La détermination du dépôt de garantie supposant la détermination préalable du loyer, leur demande se heurte à une contestation sérieuse.
En troisième lieu, les consorts [I] demandent la condamnation de la société IN CONNECTION à leur rembourser la somme de euros au titre des taxes foncières afférentes aux années 2019 à 2023 incluse.
L'article VIII relatif du contrat de bail, relatif aux charges, stipule : " Le preneur paiera en outre sa quote-part du total des charges, taxes foncières, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges, à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du Code Civil, qui seuls resteront à la charge du bailleur et ce suivant les règles de répartition en vigueur.
Le preneur acquittera, en même temps que le loyer, une provision, révisable à tout moment, fixée annuellement à : MILLE HUIT CENTS EUROS (1.800 €)
[…]
Le Preneur acquittera en même temps que le loyer la T.V.A ou tout autre taxe ou impôt qui lui serait substitué ou ajouté, plus la Taxe sur les Bureaux, la Taxe Foncière y compris la Taxe des Ordures Ménagères, de même que tous autres impôts ou taxes qui seraient ultérieurement créés et susceptibles d'incomber au Bailleur "
L'obligation pesant sur la société locataire de rembourser aux bailleurs le montant de la taxe foncière est démontrée. Toutefois, ainsi que le souligne la société IN CONNECTION, la rédaction de cette clause revêt un caractère équivoque, en ce qu'elle n'énonce pas avec clarté si les charges imputables à la société locataire en vue du règlement desquelles une provision forfaitaire est périodiquement acquittée comprennent ou non la taxe foncière. Le versement de provisions sur charges par la locataire est établi par un courriel du 19 juillet 2021, et n'est au demeurant pas contesté. Or, il n'est versé aux débats aucun élément de nature à déterminer le montant de la totalité des charges effectivement dues par la preneuse au titre des années 2019 à 2023, de sorte qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé l'obligation pesant sur la société IN CONNECTION de régler, en sus des provisions acquittées, les sommes réclamées au titre des taxes foncières.
En considération de ces éléments, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provisions.
Sur les mesures accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant, les consorts [I] doivent supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, sans qu'aucune circonstance ne justifie que leur condamnation soit prononcée solidairement.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de les consorts [I] ne permet d'écarter la demande de les consorts [I] formée sur le fondement des dispositions sus-visées, laquelle sera prononcée conjointement à défaut de moyen de nature à justifier la solidarité demandée.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par Madame [D] [H] veuve [I], Madame [P] [I] et Madame [N] [I] épouse [G] ;
Condamnons Madame [D] [H] veuve [I], Madame [P] [I] et Madame [N] [I] épouse [G] aux dépens de l'instance ;
Condamnons Madame [D] [H] veuve [I], Madame [P] [I] et Madame [N] [I] épouse [G] à payer à la société IN CONNECTION la somme de trois mille cinq cents euros (3500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 11 mars 2024
Le Greffier,Le Président,
Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT
