TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Roger LEMONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08762 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM5
N° MINUTE :
10
JUGEMENT
rendu le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
Société ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [N],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08762 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM5
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 23 mars 2020, Madame [R] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [N] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros.
Le paiement du loyer a été garanti par la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre du dispositif VISALE.
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [R] [K], a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3241,65 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [N] le 17 janvier 2023.
Par assignation du 20 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2316,17 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé, sur la base d’un entretien téléphonique.
À l'audience du 11 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2023, s'élève désormais à 1776,17 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur d’ores et déjà mis en place.
Monsieur [H] [N] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 180 euros, en plus du loyer courant. Il affirme que le versement intégral du loyer courant a repris depuis le mois de février 2023.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3241,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 11 janvier 2023, Monsieur [H] [N] lui devait la somme de 1776,17 euros.
Monsieur [H] [N] a reconnu le montant de cette dette. Il sera en conséquence condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le versement intégral du loyer courant a repris et les parties se sont accordées sur un plan d’apurement de la dette, en plus du loyer courant, qu’il convient d’entériner selon les modalités précisées au présent dispositif.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à la bailleresse d’un montant égal à celui des loyers et de la provisions pour charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [H] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 16 janvier 2023.
Il convient par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 2020 entre Madame [R] [K], d’une part, et Monsieur [H] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 17 mars 2023,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1776,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023,
AUTORISE Monsieur [H] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 180 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [H] [N],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 mars 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [H] [N] sera condamné à verser à Madame [R] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2023,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
