TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50637 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33J6
AS M N°: 4
Assignation du :
24 Janvier 2024
EXPERTISE[1]
[1] 1 copie expert +
2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 mars 2024
par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A. SOCIETE D’EXPLOITATION D’HOTEL BRASSERIE, exerçant sous le nom commercial “HOTEL [17] - RESTAURANT [15]”
[Adresse 6]
[Localité 13]
représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS - #P0441
DEFENDERESSE
S.C.I. DU [Adresse 10]
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS - #C0676
DÉBATS
A l’audience du 09 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;
Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 24/50637 à la requête de la SA SOCIETE D'EXPLOITTION D'HOTEL BRASSERIE, soutenue oralement aux fins, notamment, de voir ordonner une mesure d'expertise ;
Vu les observations écrites de la SCI DU [Adresse 10] visées le 09 février 2024 soutenues oralement tendant à voir le juge prendre acte des protestations et réserves qu'elle formule et dire que la SA SOCIETE D'EXPLOITTION D'HOTEL BRASSERIE devra consigner le paiement des frais d'honoraires de l'expert ;
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions des parties développées oralement à l'audience.
SUR CE :
Sur la demande d'expertise :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ; si la mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès sur un fondement juridique déterminé dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.
En l'espèce, par acte sous seing privé en date à [Localité 19] du 29 mars 1985, la société HOTEL [17], désormais dénommée la SOCIETE D'EXPLOITATION D'HOTEL BRASSERIE, a pris à bail, en renouvellement d'un bail précédent, auprès de monsieur [X] [Y], aux droits duquel se trouve désormais la SCI DU [Adresse 10], des locaux commerciaux à usage d'hôtel, café, restaurant, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 6] à l'angle du [Adresse 10] à [Localité 13], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1984. Ce bail a été successivement renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 18 avril 1994, puis à compter du 1er avril 2005, aux clauses et conditions du bail expiré.
Le demandeur prétend que ces dernières années, des travaux concernant la mise en accessibilité aux personnes en situation de handicap, le remplacement de la détection incendie (SSI), ainsi que la rénovation totale de la toiture seraient devenus nécessaires.
La SA SOCIETE D'EXPLOITATION D'HOTEL BRASSERIE a interpellé sa bailleresse sur l'urgence à intervenir par sommation de faire délivrée le 19 octobre 2022. Elle y faisait sommation à la SCI DU [Adresse 10] d'avoir à entreprendre, sous un mois, les travaux relatifs aux mises aux normes nécessaires et mettre un terme aux désordres occasionnées par les infiltrations d'eau par le zinc de la toiture.
La SCI [Adresse 10] répondait par un courrier du 05 janvier 2023 qu'elle entendait mandater un architecte dans les lieux loués afin qu'il détermine dans quelles conditions la chambre adaptée aux PMR peut être créée au rez-de-chaussée dans les meilleures conditions et qu'il établisse un devis à cet effet, si le coût de cette création incombe contractuellement au bailleur. S'agissant du remplacement du système de sécurité incendie, elle avait répondu entendre mandater un homme de l'art afin de recueillir son avis sur la nécessité de ce remplacement et le cas échéant, de faire établir un devis. Enfin s'agissant de la réfection de la toiture, elle a répondu “entendre également faire intervenir un homme de l'art afin de rechercher les causes des désordres affectant la toiture, pour déterminer à qui incombe le coût des travaux réparatoires, étant rappelé que seuls les travaux de l'article 606 (soit le rétablissement de la couverture entière) incombent au bailleur”.
Par courriel officiel du 8 juin 2023, le conseil de la SOCIETE D'EXPLOITATION D'HOTEL BRASSERIE a demandé au conseil de la SCI [Localité 16] quelles suites sa cliente entendait donner aux déclarations contenues dans sa réponse à sommation du 5 janvier 2023. Par courriel du même jour, le conseil de la SCI [Localité 16] a précisé que le bailleur avait missionné Monsieur [S] [H], architecte, avec une mission conforme aux indications figurant dans la réponse à sommation en date du 5 janvier dernier.
A la suite de la visite des lieux par Monsieur [H], le demandeur prétend qu'aucune suite n'a été donnée à cette visite, d'autant plus que selon ce dernier, suite à de fortes intempéries, la chambre 80 déjà rénovée en mai 2022 et a de nouveau fait l'objet d'infiltrations, la rendant inexploitable en l'état.
Le 27 novembre 2023, l'architecte, monsieur [H], a informé la société locataire de la venue dans les locaux d'une société de couverture pour rechercher et réparer les fuites dans les chambres du cinquième étage, laquelle a tenté de pallier provisoirement les problèmes d'infiltrations en appliquant une pâte pour boucher les trous en précisant que cette solution n'était que temporaire.
La SOCIETE D'Exploitations D'HOTEL BRASSERIE a fait établir un constat des désordres par un commissaire de justice le 28 novembre 2023. Le procès-verbal constate dans la chambre 80 des traces d'infiltration et de coulure visibles. Le papier peint est gondolé et le commissaire de justice relève la présence de moisissure. Pareillement, dans la chambre 82, le procès-verbal relève la présence de traces d'infiltration et de coulures. La peinture est écaillée dans la chambre 79, et fortement écaillée dans l'appartement de la direction, où des morceaux de revêtements sont visibles au sol.
Depuis le passage de l'entreprise de couverture mandatée par la bailleresse, la SOCIETE D'EXPLOITATION D'HOTEL BRASSERIE prétend n'avoir eu aucune nouvelle de cette dernière ou encore de son architecte.
Elle s'est vue délivrer le 29 décembre 2023, un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction à effet du 30 juin 2024.
Le défendeur conteste l'utilité de la mesure d'expertise et prétend que le bailleur a déjà identifié les désordres et fait établir des devis pour y remédier, mais que ce dernier doit trouver une solution de financement. Il verse aux débats de nombreux devis, sans pour autant toutefois expliquer en quoi ces devis permettent de remédier précisément aux désordres invoqués dans l'assignation, de sorte que la mesure d'expertise ne perd pas son utilité, le demandeur justifiant d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
Le motif légitime prévu par l'article 145 du Code de procédure civile étant établi, au regard des pièce produites aux débats et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice, la mesure d'instruction sollicitée sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif.
Sur les demandes accessoires :
S'agissant d'une demande d'expertise in futurum étant ordonnée dans l'intérêt du demandeur, alors qu'aucune responsabilité n'est établie avec l'évidence requise en référé, il supportera l'avance des frais d'expertise ainsi que les dépens.
L'affaire présentant des critères d'éligibilité à une mesure de médiation, y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,
Donnons acte à la défenderesse de ses protestations et réserves ;
Ordonnons une mesure d’expertise ;
Désignons en qualité d'expert :
Monsieur [G] [M]
[Adresse 8]
[Localité 12]
☎ :[XXXXXXXX01]
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l'assignation du demandeur et affectant l'immeuble litigieux.
en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;
indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ;
donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;
Disons qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l'expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux.
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;
✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;
✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.
Rappelons qu'aux termes de l'article 281 du code de procédure civile que si les parties viennent à se concilier, l'expert constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge ;
Fixons à la somme de 4000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de Paris au plus tard le 03 Juin 2024 inclus ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 03 octobre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.
Donnons injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d'information sur la médiation le médiateur [L] [E], ou tout médiateur qu'il se substituera ou que les parties choisiraient :
[L] [E]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX02] - www.[014].info
Mobile : [XXXXXXXX05]
Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;
Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 08 mars 2024
Le Greffier,Le Président,
Anne-Sophie MORELFabrice VERT
Service de la régie :
[Adresse 21]
☎ [XXXXXXXX04]
Fax [XXXXXXXX03]
✉ [Courriel 20]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX018]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant :
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Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Monsieur [G] [M]
Consignation : 4000 € par S.A. SOCIETE D’EXPLOITATION D’HOTEL BRASSERIE, exerçant sous le nom commercial “HOTEL [17] - RESTAURANT [15]”
le 03 Juin 2024
Rapport à déposer le : 03 Octobre 2024
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
[Adresse 21].
