TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50064 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QOH
N° : 4
Assignation du :
20 Décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 mars 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. KERENE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS - #C2306
DEFENDERESSE
La S.A.S. ELYS Exerçant sous l’enseigne OPTICAL ERETS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Séverine BOUKHOBZA, avocat au barreau de PARIS - #D0896
DÉBATS
A l’audience du 01 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 20 décembre 2023, et les motifs y énoncés,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 22 mars 2010, la société KERENE a consenti à la société ELYS un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans courant rétroactivement à compter du 1er octobre 2009 pour se terminer le 30 septembre 2018, moyennant un loyer de 20.909,91 € par an HT et HC payable par trimestre à terme échu.
Aux termes du bail d’origine du 26 juillet 2000, la destination des lieux loués est le commerce de lunetterie, optique et activités connexes ou annexes.
Le 21 septembre 2022, la société KERENE a fait signifier à sa locataire, au visa de l’article L. 145-11 du code de commerce, un acte d’acceptation de renouvellement de bail commercial sous réserve de la fixation du loyer à la somme de 30.000 € par an HT et HC. Cet acte se référait à une demande de renouvellement signifiée par la société ELYS le 22 avril 2022.
Les parties ne font pas état de la signature ultérieure d’un avenant de renouvellement de bail ou de la saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.
Le 6 novembre 2023, la société KERENE a fait signifier à la société ELYS un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 18.713,12 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Le 5 décembre 2023, la société ELYS a fait assigner la société KERENE devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, d’annulation du commandement de payer et de condamnation de la bailleresse à lui restituer l’intégralité des provisions sur charges à défaut de régularisation desdites charges, ou, à titre subsidiaire, d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement.
Le 20 décembre 2023, la société KERENE a fait assigner la société ELYS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société ELYS;
- condamner la société ELYS à lui payer une provision de 18.713,12 € à titre d’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023;
- condamner la société ELYS à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer antérieur, augmenté des charges et taxes;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état des nantissements et privilèges.
A l’audience, la société KERENE actualise sa demande de paiement provisionnel à la somme de 26.284,16 € selon décompte de loyers et charges arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société ELYS demande au juge de:
- à titre principal, dire qu’il existe une contestation sérieuse et se déclarer incompétent en conséquence;
- à titre subsidiaire, débouter la société KERENE de ses demandes;
- à titre très subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire;
- assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire;
- condamner la société KERENE à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société ELYS
A l’appui de ses demandes fondées sur l’article 835 du code de procédure civile et sur l’article 1103 du code civil, la société KERENE expose que la société ELYS n’a pas exécuté les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance. En réponse aux conclusions de la défenderesse, elle affirme que le décompte joint au commandement de payer est suffisamment clair et fait valoir que la contestation fondée sur le défaut de régularisation des charges est infondée puisque le bail prévoit que le preneur doit s’acquitter d’un forfait de charges.
La société ELYS soutient que le juge des référés est “incompétent” compte tenu des contestations sérieuses qu’elle oppose à la bailleresse. Ainsi, elle fait valoir en premier lieu que le commandement de payer qui lui a été délivré le 6 novembre 2023 est nul au motif que le décompte figurant dans l’acte ne distingue pas le montant du loyer et des charges de sorte qu’elle ne peut vérifier la dette locative dont il est fait état. Elle soutient en second lieu que la société KERENE n’a jamais procédé à la régularisation des charges locatives de sorte que l’intégralité des provisions qu’elle a versées doit lui être restituée, ainsi qu’elle le demande au tribunal saisi au fond.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que la société ELYS a précisé à l’audience qu’elle n’invoquait pas l’incompétence du juge des référés au regard des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile relatives au juge de la mise en état mais qu’elle se prévalait en fait du défaut de pouvoir du juge des référés au regard des dispositions précitées de l’article 835 du code de procédure civile, et ce compte tenu de l’existence des différentes contestations qu’elle oppose aux prétentions de la bailleresse.
Le bail d’origine du 26 juillet 2000 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Il résulte des articles I et IV du bail du 22 mars 2010 que cette clause a été reconduite à l’occasion du renouvellement de bail.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 novembre 2023 à la société ELYS porte sur un arriéré de loyer et charges de 18.713,12 € selon décompte annexé à l’acte. Au vu dudit décompte, cette somme est constituée des échéances des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2023, d’un montant de 7.571,04 € chacune, déduction faite d’un versement de 4.000 € effectué par la locataire. Il est constant que le montant de chaque échéance est mentionné globalement sans distinguer le montant du loyer et des charges.
La société KERENE produit les avis d’échéance correspondant aux trois trimestres précités, dont il ressort que chaque échéance de 7.571,04 € est constituée du loyer d’un montant de 5.735,60 € HT, d’un “forfait charges” de 573,60 € et de la TVA d’un montant de 1.261,84 €.
Au vu de ses déclarations à l’audience et de ses conclusions, la société ELYS ne conteste pas qu’elle doit s’acquitter chaque trimestre d’une somme de 7.571,04 € en faveur de la société KERENE. Elle indique en effet dans ses conclusions que “Le loyer actuel s’élève actuellement par trimestre à la somme de 7571,04 €” (cf. page 2). Par ailleurs, si elle soutient n’avoir pas reçu de quittance de loyer de la part de la bailleresse, elle ne conteste pas avoir a été rendue destinataire des avis d’échéance correspondant aux trois trimestres précités, lesquels, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, distinguent précisément la nature des sommes dues.
Dans ces conditions, la société ELYS ne peut sérieusement soutenir qu’elle n’était pas en mesure de vérifier la dette locative visée dans le commandement qui lui a été signifié.
En ce qui concerne les charges locatives, l’article II du bail renouvelé le 22 mars 2010 stipule que le preneur doit s’acquitter chaque trimestre, en plus du loyer, d’une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer au titre des impôts, taxes, charges et prestations afférents aux lieux loués. Il existe entre les parties un litige concernant l’obligation, pour la bailleresse, de procéder à la régularisation annuelle des charges, qu’il appartiendra au juge du fond parallèlement saisi de trancher. En tout état de cause, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, la société ELYS reconnaît qu’elle est tenue de s’acquitter d’une somme de 7.571,04 € chaque trimestre en contrepartie de son occupation des lieux loués. Par ailleurs, elle ne démontre pas que son éventuelle créance de restitution des sommes qu’elle affirme avoir réglées à titre de provisions sur charges, dont elle ne produit aucun décompte chiffré, serait d’un montant supérieur aux causes du commandement litigieux. En tout état de cause, il convient de rappeler qu’un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance réellement exigible.
Au vu de ces éléments, la société ELYS ne démontre pas que l’invocation d’une obligation de régularisation des charges que la société KERENE aurait méconnue constitue une contestation sérieuse opposée à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2023.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société ELYS, qui n’a effectué aucun versement en faveur de la société KERENE depuis le 4 mai 2023, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2023 à 24h00.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, la société KERENE a produit à l’audience un décompte locatif actualisé à la somme de 26.284,16 € correspondant aux échéances de loyers et charges des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023.
L’obligation de la société ELYS n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société KERENE, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 18.713,12 € à compter du 6 novembre 2023, date du commandement de payer, puis sur la somme de 26.284,16 € à compter du 1er février 2024, date de l’audience lors de laquelle la bailleresse a actualisé ses prétentions.
Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
La société ELYS sollicite le bénéfice de délais de paiement au motif qu’elle rencontre des difficultés de trésorerie. La société KERENE s’oppose à cette demande.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, au vu des éléments produits relatifs à sa situation financière, il y a lieu d’accorder à la société ELYS des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après.
Les délais ainsi accordés auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société ELYS devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Dans cette hypothèse, la société ELYS sera également redevable envers la société KERENE, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur les demandes accessoires
La société ELYS sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.
L’équité commande de condamner la société ELYS à payer à la société KERENE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 22 mars 2010 dont le bailleur a accepté le principe du renouvellement par acte signifié à la société ELYS le 21 septembre 2022, la résiliation de plein droit prenant effet à la date du 6 décembre 2023 à 24h00,
Condamnons la société ELYS à payer à la société KERENE la somme provisionnelle de 26.284,16 € correspondant aux échéances de loyers et charges des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 18.713,12 € à compter du 6 novembre 2023, puis sur la somme de 26.284,16 € à compter du 1er février 2024,
Accordons à la société ELYS des délais de paiement,
Disons que la société ELYS pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant 23 mensualités successives d’un montant de 1.000 € chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,
Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais ainsi accordés,
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,
Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société ELYS pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- la société ELYS sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société KERENE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Condamnons la société ELYS à payer à la société KERENE la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
Condamnons la société ELYS au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.
Fait à Paris le 07 mars 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON
