TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50002 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RJ3
N° : 5
Assignation du :
27 Décembre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 mars 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSES
Madame [E] [N] [A] [C] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Madame [D] [M] [B] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
2219 AUSTRALIE
représentées par Maître Emmanuelle MARTIN, avocat au barreau de PARIS - #E2285
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. INES DORSSAF
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante
DÉBATS
A l’audience du 01 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties comprantes,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 10 août 2017, Mme [E] [G] et Mme [D] [G] ont consenti à la société INES-DORSSAF, alors en cours de constitution, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de neuf ans à compter du 11 août 2017 moyennant un loyer indexé de 12.000 € par an HT et HC payable par mois et d’avance le 1er de chaque mois.
La société INES-DORSSAF a été ultérieurement immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris.
Le 7 juin 2022, Mme [E] [G] et Mme [D] [G] ont fait signifier à la société INES-DORSSAF un premier commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à leur payer la somme de 11.657,47 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Le 17 juillet 2023, Mme [E] [G] et Mme [D] [G] ont fait signifier à la société INES-DORSSAF un second commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à leur payer la somme de 18.360 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Le 27 décembre 2023, Mme [E] [G] et Mme [D] [G] ont fait assigner a société INES-DORSSAF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de leur assignation développée oralement à l’audience, elles demandent au juge de :
“JUGER acquise la clause résolutoire figurant au bail commercial du 10 aout 2017 conclu entre Mesdames [E] et [D] [G] et la SARL INES-DORSSAF depuis le 17 août 2023 au soir, faute pour la défenderesse d’avoir régularisé sa situation dans le délai imparti soit
jusqu’au 17 août 2023 inclus ;
JUGER que le bail commercial du 10 aout 2017 conclu entre Mesdames [E] et [D] [G] et la SARL INES-DORSSAF est résilié de plein droit à compter du 18 août 2023, et prononcer la déchéance subséquente de la SARL INES-DORSSAF de son droit et titre sur ledit bail ;
JUGER qu'il y a occupation sans droit ni titre des lieux, depuis le 18 août 2023 inclus, par la SARL INES-DORSSAF
JUGER que la créance d’impayés au titre des mensualités du bail commercial de Mesdames [E] et [D] [G] contre la SARL INES-DORSSAF, d'un montant de 29 640 € au moins, au 12 décembre 2023 inclus, jour des présentes, se décompose comme suit :
- 19 440 €, au titre du reliquat impayé des mensualités commerciales (loyers mensuels en principal, provisions mensuelles de charges) pour la période du 1er mars 2022 inclus au 17 août 2023 inclus (date d'expiration du délai imparti par le commandement de payer et de résiliation de plein droit du bail commercial), régie par le bail commercial
- 10 200 €, au titre des impayés d'indemnité d'occupation (indemnité mensuelle principale, de provision pour charges) pour la période hors bail commercial, écoulée depuis septembre 2023 inclus jusqu'au moins le 12 décembre 2023 inclus, jour des présentes et en tout état de cause jusqu’à la date incluse de l’Ordonnance de référé à intervenir
EN CONSEQUENCE :
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF, par provision, à payer à Mesdames [E] et [D] [G] :
La somme 29 640 € au titre du reliquat impayé des mensualités commerciales pour la période du 1er mars 2022 inclus jusqu’au 17 août 2023 inclus et des impayés d'indemnité d'occupation pour la période hors bail commercial, écoulée depuis le 1 er septembre 2023 inclus jusqu'au mois de décembre 2023 à parfaire jusqu’au jour de la date de la décision à intervenir.
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF à payer une somme de 100€ par jour de retard, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux et ce, depuis la date du prononcé de l’Ordonnance à intervenir jusqu’à parfait délaissement, c'est-à-dire jusqu'à la date de l’état des lieux contradictoire écrit et de remise des clés,
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF, à laisser pour acquis par le Mme [E] [G] et Mme [D] [G], le montant du dépôt de garantie de 3000 € versé directement entre les mains du Mme [E] [G] et Mme [D] [G] à la signature du Bail, ainsi que la somme complémentaire de 4000€ garantie par l’acte de caution émis par la Société Générale
ORDONNER la libération des lieux par la SARL INES-DORSSAF et tout occupant introduit de son chef, après état des lieux contradictoire écrit et remise des clés et ce, dans le mois de la date du prononcé de l’ordonnance de référé
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF à payer à Mesdames [E] et [D] [G], une indemnité d’occupation des locaux, d’un montant de 100 € par jour de retard, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux, depuis la date du prononcé de l’ordonnance de référé jusqu’à la date de l'état des lieux contradictoire et de remise des clés
ORDONNER, à défaut de libération effective et spontanée des locaux dans le délai d’un mois de la décision à intervenir, l'expulsion de la SARL INES-DORSSAF et de toutes personnes introduites de son chef dans les locaux, en la forme accoutumée et, au besoin, avec l'assistance de la Force publique ainsi que l’enlèvement, le transport, le dépôt et la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu approprié ou garde meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner, et, ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF, à titre de dommages-intérêts, à payer à Mesdames [E] et [D] [G] l’équivalent de l’indemnité d’occupation des locaux de 100 € par jour, ce, pour le temps nécessaire soit à la re-location, soit à la vente des locaux, c’est-à-dire pour la période s’écoulant depuis la date de prononcé de l’ordonnance de référé jusqu’à la date de re-location ou la date de vente ;
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment, d’une part, la somme de 470,98 € TTC correspondant au coût des commandements de payer délivré les 7 juin 2022 et 17 juillet 2023 ainsi que le coût de la présente assignation et des frais irrépétibles non compris dans les dépens, que la demanderesse a été conduite à exposer pour faire respecter ses droits ; frais qu’elle évalue à la somme de 500 €
CONDAMNER la SARL INES-DORSSAF à payer à Mesdames [E] et [D] [G] la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.”
La société INES-DORSSAF n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société INES-DORSSAF
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des termes de leur assignation que Mme [E] [G] et Mme [D] [G] se fondent sur le second commandement qu’elles ont fait délivrer à la société INES-DORSSAF, en date du 17 juillet 2023.
Le bail du 10 août 2017 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer du 17 juillet 2023 vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 18.360 € selon décompte annexé à l’acte.
A défaut de justification du paiement de cette somme dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 août 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société INES-DORSSAF selon les termes du dispositif ci-après.
La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.
L’indemnité d’occupation due à Mme [E] [G] et Mme [D] [G] jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, Mme [E] [G] et Mme [D] [G] demandent la condamnation provisionnelle de leur locataire à leur payer, d’une part, la somme de 19.440 € correspondant aux loyers et provisions sur charges pour la période courant du 1er mars 2022 au 17 août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse, soit 18 échéances mensuelles de 1.080 € chacune, d’autre part, la somme de 10.200 € correspondant à leur créance alléguée d’indemnité d’occupation calculée sur la base de 100 € par jour pour la période courant du 1er septembre 2023 au 12 décembre 2023.
Au vu du décompte versé aux débats, la créance d’arriéré de loyers et de charges d’un montant de 19.440 € n’apparaît pas sérieusement contestable.
En ce qui concerne la créance d’indemnité d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2023 au 12 décembre 2023, il convient d’en arrêter le montant à la somme de 3.658,06 € calculée selon les modalités fixées au paragraphe précédent, soit 3 mois x 1.080 €/mois + [(1.080 €/31 jours x 12 jours) = 418,06 €].
La société INES-DORSSAF sera donc condamnée au paiement provisionnel de la somme totale de 23.098,06 € (19.440 € + 3.658,06 €) à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période courant du 1er mars 2022 au 12 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 18.360 € à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer, puis sur la somme de 23.098,06 € à compter de l’assignation.
Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie
La clause pénale stipulée dans la clause résolutoire du bail étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de paiement d’une indemnité de 100 € par jour jusqu’au jour de la remise en location ou de la vente des locaux
Mme [E] [G] et Mme [D] [G] ne fondent cette demande sur aucune disposition légale ou stipulation contractuelle précise. Au vu de l’objet de cette prétention, il sera fait application de l’article 1760 du code civil aux termes duquel en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.
En l’espèce, les bailleresses n’apportent aucune précision sur les caractéristiques de leur local et sur l’état du marché locatif pour ce type de bien, de sorte que le temps nécessaire à sa relocation, ainsi au demeurant qu’à sa vente, ne peut être concrètement apprécié. Dans ces conditions, la demande indemnitaire de Mme [E] [G] et de Mme [D] [G] apparaît sérieusement contestable. Il convient donc de n’y avoir lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société INES-DORSSAF sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer des 7 juin 2022 et 17 juillet 2023 et de la délivrance de l’assignation introductive de la présente instance. Il n’y a pas lieu de statuer au titre des dépens sur la demande de paiement de la somme additionnelle de 500 € au titre de “frais irrépétibles”, cette prétention de Mme [E] [G] et de Mme [D] [G] relevant de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera examinée ci-après.
Mme [E] [G] et Mme [D] [G] sollicitent la condamnation de la société INES-DORSSAF à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme précitée de 500 €. L’équité commande de condamner la défenderesse à leur verser à ce titre la somme de 2.000 €.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 10 août 2017 portant sur les locaux situés [Adresse 2], avec effet à la date du 17 août 2023 à 24h00,
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société INES-DORSSAF pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Déboutons Mme [E] [G] et Mme [D] [G] de leur demande de prononcé d’une astreinte,
Condamnons la société INES-DORSSAF à payer à Mme [E] [G] et Mme [D] [G] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
Condamnons la société INES-DORSSAF à payer à Mme [E] [G] et Mme [D] [G] la somme provisionnelle de 23.098,06 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période courant du 1er mars 2022 au 12 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 18.360 € à compter du 17 juillet 2023, puis sur la somme de 23.098,06 € à compter du 27 décembre 2023,
Condamnons la société INES-DORSSAF à payer à Mme [E] [G] et Mme [D] [G] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
Condamnons la société INES-DORSSAF au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 7 juin 2022 et 17 juillet 2023 et de la délivrance de l’assignation introductive de la présente instance.
Fait à Paris le 07 mars 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON
