TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M.LE PREFET
Mme [J] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me SCHORTGEN
Pôle social
■
Elections professionnelles
N° RG 24/00012 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VPF
N° MINUTE :
13/JCP
JUGEMENT
rendu le 07 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]
représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199
DÉFENDERESSE
Madame [C] [J], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente,
assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier
Décision du 07 mars 2024
Pôle social - Elections Professionnelles - N° RG 24/00012 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VPF
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 25/03/2004, la SA HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à usage d’habitation à Mme [J] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7] de type 3 , pour un loyer de 188.52 euros et 71.28 euros de provision sur charges .
Mme [J] [C] a été informée des étapes de relogement des occupants de l’immeuble le 22/06/2020 , en raison d’un projet de renouvellement patrimonial des immeubles, puis relancée le 10/07/2020, 26/04/2022 aux fins de rendez-vous le 10/05/2022.
Un arrêté aux fins de permis de démolir l’immeuble où se situe les lieux loués a été rendu le 01/06/2022 par Mme la Maire de [Localité 9] .
Par LRAR du 29/11/2022 , non réclamée, et lettre simple , une offre de relogement a été proposée à Mme [J] [C] pour un appartement situé au [Adresse 1] [Localité 6] , de type T1 bis , pour un loyer de 140.90 euros et 110.93 euros de provisions sur charges , soit un total de 251.83 euros , avec nouvelle relance le 16/12/2022 non réclamée .
Une nouvelle offre a été adressée par mail à Mme [J] [C] le 16/12/2022 par LRAR non réclamée et lettre simple, et mail, pour un logement situé au [Adresse 3] [Localité 7], de type T2 , pour un loyer de 246.74 euros et 155.32 euros de provisions sur charges , soit un total de 402.06 euros.
Enfin une dernière offre a été adressée par LRAR du 30/01/2023 non réclamée , et lettre simple, pour un logement situé au [Adresse 8] [Localité 7], de type T1, pour un loyer de 158.41 euros et 131.23 euros de provisions sur charges , soit un total de 289.64 euros.
Les tentatives de rendez-vous avec Mme [J] [C] par les services sociaux n’ont pas abouti.
Par acte de commissaire de justice du 18/12/2023 , la SA HLM ICF LA SABLIERE a assigné Mme [J] [C] sur le fondement des articles L353-15 III et L443-15-1 du code de la construction et de l'habitation , la loi du 01/09/48 aux fins de :
Voir juger que le bail de Mme [J] [C] a pris fin au 01/08/2023Voir juger que Mme [J] [C] est occupant sans droit ni titre pour les lieux loués Voir condamner Mme [J] [C] à libérer les lieux , et ce , sans délai, à compter de la décision à intervenir et à défaut voir ordonner l’expulsion de Mme [J] [C] et de tout occupants de son chef , avec le concours de la force publique si besoin Voir supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution Voir condamner Mme [J] [C] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE au titre de l’indemnité d’occupation mensuellement à compter de la fin du bail et jusqu’à libération des lieux une somme de 1500 euros Voir condamner Mme [J] [C] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE à ce titre la somme de 4528.28 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation , novembre 2023 inclus Voir rappeler l’exécution provisoire de droit Voir condamner Mme [J] [C] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens
L’affaire a été retenue le 15/01/2024.
La SA HLM ICF LA SABLIERE maintient l’ensemble de ses demandes formées par assignation . Elle précise que Mme [J] [C] s’est maintenue dans les lieux , et demeure la seule occupante de l’immeuble, alors que celui-ci a fait l’objet d’un permis de démolir , qu’elle n’a pas répondu au bailleur , malgré trois propositions de relogement , ni aux tentatives des services sociaux pour la contacter .
Mme [J] [C] assignée selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile , n’a pas comparu ni été représentée , l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice en son absence.
En délibéré sur autorisation, la SA HLM ICF LA SABLIERE a produit l’enquête ressource de 2023 et les courriers et mise en demeure adressés pour l’ enquête ressources pour 2024.
DISCUSSION :
Sur la saisine et la recevabilité :
Mme [J] [C] a été régulièrement assignée selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile .
La SA HLM ICF LA SABLIERE a qualité à agir en tant que bailleur .
Sur la demande tendant à voir fixer la fin du bail :
L’article L443-15-1 du code de la construction et de l'habitation dispose :
Sans préjudice des règles du code de l'urbanisme applicables au permis de démolir, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département, de la commune d'implantation et des garants des prêts.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions de remboursement des emprunts et des aides de l'Etat en cas de démolition totale ou partielle.
Le permis de démolir l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 7] a été accordé à la SA HLM ICF LA SABLIERE par la ville de [Localité 9] , après avis des autorités mentionnées à l’arrêté du 01/06/2022 .
Dans ce cas , l’article L353-15 III du code de la construction et de l'habitation dispose :
En cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1, d'autorisation de vente à une personne morale ou de changement d'usage d'un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.
Mme [J] [C] dispose d’un bail conventionné , consenti par la SA HLM ICF LA SABLIERE , si bien qu’ en vertu de l’article L353-15 I du code de la construction et de l'habitation :
Par dérogation à l'article L. 442-6, seules les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, V, VI, des premier et deuxième alinéas de l'article 32 bis et de l'alinéa premier de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, sont applicables aux locataires ou occupants de bonne foi des logements mentionnés à l'article L. 353-14.
L’article 13 bis de la loi du 01/09/48 prévoit que :
Le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.
Il a été proposé à Mme [J] [C] trois logements de type T1, T1 bis ou T2 . Or l’appartements de type T2 proposé est de 47.28m², situé dans le même arrondissement que celui du bail du 25/03/2004 , qui était un T3 de 51m², soit une surface comparable , pour un total de 402.06 euros de loyer et charges , proche du loyer acquitté actuel de 354.18 euros . Les deux autres sont de type T1bis dans l’arrondissement limitrophe et T1 dans le même arrondissement , plus petits , mais Mme [J] [C] qui n’a répondu à aucune des offres de relogement , n’a pas mentionné de contraintes familiales , qui justifie de disposer d’un appartement de même superficie que celui loué .
Selon l’enquête ressources 2023 , et l’avis d’ imposition produit de 2022 , elle demeure seule dans le logement.
Dans ces conditions , la SA HLM ICF LA SABLIERE démontre avoir satisfait aux conditions de l’article 13 bis pour les besoins personnels et familiaux de Mme [J] [C] .
Depuis la 3ème offre du 30/01/2023 , par LRAR non réclamée et lettre simple, il s’est bien écoulé un délai de 6 mois, si bien que Mme [J] [C] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 01/08/2023 , le bail ayant pris fin le 31/07/2023.
Il convient donc d’ordonner à Mme [J] [C] de libérer les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision , et à défaut d’ordonner son expulsion , ainsi que tous occupants de son chef , avec le concours de la force publique si besoin est .
En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution , alinéa 1er , si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En raison des travaux de démolition envisagés , la SA HLM ICF LA SABLIERE est bien fondée à solliciter une réduction de ce délai, mais non sa suppression, afin que Mme [J] [C] puisse se reloger .Le délai sera réduit à 15 jours à compter de la signification de la présente décision .
La décision sera communiquée au Préfet , compte-tenu de l’expulsion ordonnée.
Sur l’indemnité d’occupation :
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [J] [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à la somme de 500 euros et de condamner Mme [J] [C] au paiement de celle-ci.
L’indemnité a valeur compensatoire , mais aussi indemnitaire , en raison de l’occupation devenue sans droit ni titre de Mme [J] [C] depuis le 01/08/2023 , qui freine les travaux de démolition prévus pour l’amélioration du parc social.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Mme [J] [C] a payé depuis le 01/08/2023 une somme de 1416.72 euros , pour les indemnités des mois d’août à novembre 2023, payables en fin de mois .
Elle reste donc devoir une somme de 2000- 1416.72 euros , novembre 2023 inclus, soit 583.28 euros au titre des indemnités dus à la date du 01/12/2023.
Il convient en conséquence de condamner Mme [J] [C] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l’exécution provisoire :
Il convient de rappeler l'exécution provisoire de droit.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner Mme [J] [C] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort , mis à disposition au Greffe :
DIT que la saisine de la SA HLM ICF LA SABLIERE est régulière et son action recevable
DIT que le bail de Mme [J] [C] a pris fin au 31/07/2023
DIT que Mme [J] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 2] [Localité 7] depuis le 01/08/2023
DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/08/2023 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion est égale à 500 euros par mois
CONDAMNE Mme [J] [C] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE la somme de 583.28 euros au titre du solde sur les indemnités d’occupation dus au 01/12/2023, novembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans les 8 jours de la signification à compter de la présente décision , la SA HLM ICF LA SABLIERE pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
REDUIT à 15 jours le délai suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit
ORDONNE la communication à M.LE PREFET DE [Localité 9] de la présente décision
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions
CONDAMNE Mme [J] [C] aux dépens
CONDAMNE Mme [J] [C] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
