TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58882 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H6B
N°: 3
Assignation du :
20, 22 et 24Novembre 2023
EXPERTISE[1]
[1] 3 Copies exécutoires
+ 1 Copie Expert
délivrées le :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 mars 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.S. SOCIETE HOTELIERE D’EXPLOITATION ECONOMIQUE (HOTEXCO)
[Adresse 9]
[Localité 15]
représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0238
DEFENDEURS
La S.E.L.A.R.L. ARMAND TCHEKLIAN, NOTAIRE
[Adresse 8]
[Localité 13]
non comparante
Monsieur [V] [E]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représenté par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122
Madame [L] [E]
[Adresse 6]
[Localité 11]
représentée par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS - #C0635
DÉBATS
A l’audience du 25 janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, juge, assistée de Larissa FERELLOC, greffier,
Vu les actes sous signature privée du 20 décembre 1962 et 9 avril 1963, aux termes desquels la société L’IMMOBILIERE NICKVE, aux droits de laquelle se trouvent Mme [L] [E] et M. [V] [E] a consenti à la société HOTEL DU BON GENIE, aux droits de laquelle se trouve la société HOTEXCO (société hôtelière d’exploitation économique) un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 14] (devenue [Adresse 20]) et [Adresse 4]. Ce bail a été successivement renouvelé notamment par actes sous signatures privées en date des 12 mars 1975, 5 octobre 1990 et 26 mai 2005. Par avenant du 19 novembre 2009, la boutique située au rez-de-chaussée de l’immeuble, à droite du porche d’entrée, a été intégrée à l’assiette du bail principal ;
Vu l’ordonnance du 4 septembre 2019, aux termes de laquelle le juge de référé a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société HOTEXCO à l’encontre de M. et Mme [E] aux fins de remboursement des frais exposés pour démolir deux cheminées posées sur la toiture de l’hôtel et autorisation de faire réaliser des travaux structurels visés aux devis produits ;
Vu l’assignation délivrée les 20, 22 et 24 novembre 2023 à l’encontre de M. et Mme [E] et de la SELARL Armand TCHEKLIAN notaire, aux fins d’ordonner une expertise judiciaire pour examiner les désordres affectant la structure, le clos et le couvert du bâtiment objet du bail, l’autoriser à suspendre le paiement des loyers ou charges à compter de la décision à intervenir ou subsidiairement l’autoriser à consigner le montant des loyers et charges entre les mains de Mme ou M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Paris, et ce jusqu’à la réalisation par les bailleurs des travaux mettant fin aux désordres subis, outre la condamnation solidaire de M. et Mme [E] au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Vu l’audience du 25 janvier 2023, lors de laquelle la demanderesse réitère les prétentions formulées aux termes de son acte introduction d’instance ;
Vu les conclusions déposées et développées oralement par M. [E], aux termes desquelles il formule les demandes suivantes :
-se déclarer incompétent en raison d’une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes présentées par la SOCIETE HOTELIERE D’EXPLOITATION ECONOMIQUE (HOTEXCO);
- subsidiairement, dans l’hypothèse où une mesured’expertise serait ordonnée, dire que la mission de l’expert devra consister à vérifier que les désordres invoqués ne résultent pas d’un défaut d’entretien par la SOCIETE HOTELIERED’EXPLOITATION ECONOMIQUE (HOTEXCO) au regard du fait qu’elle doit supporter les gros travaux de l’article 606 du code civil ;
- condamner la SOCIETE HOTELIERE D’EXPLOITATION ECONOMIQUE (HOTEXCO) à verser à M. [V] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Vu les conclusions déposées et développées oralement par Mme [E], aux termes desquelles elle demande de :
-juger Mme [L] [E] bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
-prendre acte des protestations et réserves de Mme [E] sur la mesure d'expertise demandée par la société HOTEXCO ;
-voir ordonner dans le cadre de la mission d'expertise que l'expert judiciaire ait pour mission de vérifier que les désordres invoqués par la société HOTEXCO ne résulte pas d'un défaut d'entretien des lieux loués ;
-juger qu'il ne demeure aucune impropriété à destination des lieux loués par la société HOTEXCO ;
-juger que la société HOTEXCO est irrecevable et mal fondée en ses demandes de suspensions de paiements des loyers & charges des lieux qu'aucune suspension du paiement des loyers & charges ne peut intervenir;
-condamner la société HOTEXCO à payer à Mme [L] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la société HOTEXCO en tous les dépens de la présente instance ;
-rappeler que la décision à intervenir est exécutoire.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample développé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence de constitution de la défenderesse
Régulièrement assignée, la SELARL Armand TCHEKLIAN NOTAIRE, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la compétence du juge des référés
Au dispositif de ses écritures, M. [E] sollicite à titre principal du juge des référés de constater l’existence de contestations sérieuses et de le voir en conséquence, se déclarer incompétent pour statuer sur l’ensemble des demandes formulées par la société HOTEXCO.
Il est rappelé que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais concerne l’exercice de ses pouvoirs par la juridiction des référés.
Il s’ensuit que la demande tendant à voir le juge des référés se déclarer incompétent au profit du juge du fond est mal fondée.
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locaux exploités par la société HOTEXCO présentent des désordres, notamment des infiltrations au niveau de la toiture et de la charpente et des fissures importantes au niveau des conduits de cheminée.
En conséquence, il est justifié d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'instruction, dans les termes du dispositif ci-après, afin de voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de les opposer aux défendeurs dans le cadre d’une action judiciaire. Le versement de la consignation sera mis à la charge de la société HOTEXCO, demanderesse.
Sur la demande tendant à la suspension du paiement des loyers
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes du bail liant les parties, le preneur est tenu de faire « toutes les réparations et les travaux d’entretien quels qu’ils soient et tels que définis par la loi (article 605 et l’artcile 606 du code civil), seule la charge de la réfection totale de la toiture entière de l’immeuble restant au compte du propriétaire ».
L'article 606 du code civil dispose :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Constituent en outre des grosses réparations celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité.
L'article 1104 du même code impose aux contractants de négocier, former et exécuter les contrats de bonne foi.
L'article 1719 du même code impose au bailleur d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.
En l'espèce, la société HOTEXCO impute aux bailleurs des manquements à leurs obligations contractuelles, faisant valoir qu’en s'abstenant de faire procéder aux travaux de reprise structurelle nécessaires à assurer la stabilité de l'immeuble, ils ont manqué à leurs obligations contractuelles ainsi qu'à l'exigence de bonne foi.
La société preneuse entend dès lors voir ordonner la suspension des loyers et, subsidiairement, la consignation des loyers, jusqu'à la réalisation, par les bailleurs, des travaux mettant fin aux désordres subis, afin de lui permettre d’exploiter les locaux.
Au soutien de sa demande, elle se prévaut de l'exception d'inexécution, étudiée à la lumière du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi. Elle affirme que les lieux ne peuvent pas être exploités de manière normale, en raison des risques courus sur le plan sanitaire et sécuritaire.
En premier lieu, si la société HOTEXCO invoque la mauvaise foi du bailleur et affirme se trouver dans l'impossibilité d'exploiter normalement les lieux loués, elle ne justifie d'aucune réclamation et n'apporte pas la preuve de l'impossibilité alléguée d'exploiter ses locaux, les désordres relevés concernant essentiellement la toiture et la charpente, ainsi que les cheminées présentes dans la chambre n°600, sans que le défaut de mise en location de cette chambre ne soit démontré.
En second lieu, il n'est pas démontré à ce stade, avec l’évidence requise en référé, que les désordres déplorés par la société HOTEXCO résultent d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.
Il n'est dès lors justifié ni d'un trouble manifestement illicite, ni d'un dommage imminent au sens de l'article 835 du code de procédure civile, qui soit imputable aux consorts [E].
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de suspension et de séquestration des loyers.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l’article 491 du code de procédure civile qui dispose que le juge est tenu de statuer sur les dépens, ne pouvant les réserver, la partie demanderesse, requérante à la mesure d’instruction, sera condamnée aux dépens. Les frais de la consignation resteront à sa charge jusqu’à ce qu’il en soit décidé autrement par le juge du fond.
Enfin, les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit revêtue de l'exécution provisoire, aucune circonstance n'imposant de l'assortir de l'exécution provisoire sur présentation de la minute.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,
Rejetons la demande tendant à voir le juge des référés se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;
Ordonnons une mesure d’expertise ;
Désignons en qualité d'expert :
Monsieur [N] [T]
[Adresse 7]
[Localité 12]
Tél ☎ : : [XXXXXXXX03]
Mail : [Courriel 16]
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres , malfaçons ou inachèvements allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile;
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes;
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;
✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;
✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.
Fixons à la somme de 7 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de Paris au plus tard le 07 mai 2024 inclus ;
Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 09 décembre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 07 mars 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Cristina APETROAIE
Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 18]
☎ [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 19]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX017]
BIC : [XXXXXXXXXX021]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Monsieur [N] [T]
Consignation : 7000 € par La S.A.S. SOCIETE HOTELIERE D’EXPLOITATION ECONOMIQUE (HOTEXCO)
le : 07 Mai 2024
Rapport à déposer le : 09 Décembre 2024
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 18].
