TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/53272 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZRRV
N° : 1-CB
Assignation du :
11, 12 avril 2023
03 et 06 novemb re 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 mars 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS - #L0168
DEFENDERESSES
Madame [Y] [K] [O] [R] en sa qualité de présidente et gérante de la société SAS SHREEJI SWAMI
[Adresse 5]
[Localité 6]
non représentée
La S.A.S. SHREEJI SWAMI exploitant l’enseigne “SHAYONA BEAUTE 13"
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
La société REMISHANKY
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
Madame [E] [M] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 25 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er juin 2018, la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti à la société SHREEJI SWAMI un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 12.800 euros, payable trimestriellement d'avance.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 23 janvier 2023, un commandement de payer la somme en principal de 18.165,51 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2023, 1er trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 11 avril 2023 et enrôlé sous le numéro de RG 23/53272, fait citer la société SHREEJI SWAMI et madame [Y] [K] [O] [R], sa gérante, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
A titre principal,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 23 février 2023, au titre du non-paiement des loyers et charges ;
Subsidiairement,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 5 juin 2018 au profit de la société SAS SHREEJU SWAMI, en raison des manquements graves et réitérés du preneur ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au propriétaire de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, dans l'attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles ;
- condamner la société SHREEJI SWAMI à titre provisoire, solidairement le cas échéant, au paiement de la somme de 15.165,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 mars 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- condamner la société SHREEJI SWAMI, solidairement le cas échéant, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat de bail commercial, indexé selon dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû, jusqu'à la libération complète des locaux et la remise des clés ;
- condamner la société SHREEJI SWAMI, solidairement le cas échéant, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer et le coût de signification de l'assignation ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Par exploits délivrés les 3 et 6 novembre 2023 et enrôlés sous le numéro de RG 23/58442, la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait assigner la société REMISHANKY et Madame [E] [M] [Z], cessionnaire du droit au bail suivant acte sous seing privé du 20 juillet 2023,en intervention forcée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
-Au principal, déclarer acquise la clause résolutoire inscrite au bail consenti par la demanderesse à la SAS SHREEJI SWAMI cédé à la SAS REMISHANKY, telle que notifiée par commandement en date du 23 janvier 2023 en raison des manquements du locataire, au minimum à compter du 23 février 2023 au titre du non-paiement des loyers et des charges,
-Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 5 juin 2018, en raison des manquements graves et réitérés du preneur ;
-ordonner l'expulsion des sociétés SAS SHREEJI SWAMI et SAS REMISHANKY, et de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, avec si besoin est le concours de la force publique, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au propriétaire de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, dans l'attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles ;
-les condamner à titre provisoire, solidairement le cas échéant, au paiement de la somme de 8.126,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 2 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-les condamner, solidairement le cas échéant, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat de bail commercial, indexé selon dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû, jusqu'à la libération complète des locaux et la remise des clés ;
-les condamner, solidairement le cas échéant, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer et le coût de signification de l'assignation ;
-rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Les deux affaires ont été évoquées ensemble à l'audience du 25 janvier 2024.
La société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée, actualise sa demande de provision à la somme de 7.205,47 euros, 1er trimestre 2024 inclus. Elle indique qu'elle n'a été informée qu'en novembre 2023 de la cession du droit au bail intervenue au profit de la société REMISHANKY, et qu'elle dirige toutes ses demandes à l'encontre de cette dernière si l'assignation en intervention forcée est validée.
Madame [Y] [K] [O] [R], gérante de la société SHREEJI SWAMI, s'est présentée à l'audience mais n'a pas constitué avocat.
Madame [E] [M] [Z] et la société REMISHANKY, respectivement citées à personne et à personne morale, n'ont pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la jonction des instances 23/53272 et 23/58442
Il est d'une bonne administration de la justice de joindre les deux affaires enrôlées sous les numéros de RG 23/53272 et 23/58442, dès lors qu'elles sont toutes deux relatives à l'application du même contrat de bail commercial.
Il sera donc procédé à leur jonction sous le numéro de RG commun 23/53272.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 23 janvier 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La lecture du décompte produit permet de constater que les causes du commandement de payer n'ont pas été soldées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 23 février 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Il résulte des pièces versées aux débats par la demanderesse que la société SHREEJI SWAMI a, par acte sous seing privé du 20 juillet 2023, cédé son droit au bail sur les locaux situés [Adresse 2] à la société REMISHANKY, avec entrée en jouissance de cette dernière à la date du 20 juillet 2023. Cette cession du droit au bail a été notifiée au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 octobre 2023. Le bailleur avait, par courrier du 22 juin 2023 versé aux débats, autorisé cette cession du droit au bail au profit de la société en formation REMISHANKY, représentée par Monsieur [H] [D] [I] et Madame [Z] [E] [M].
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la société SHREEJI SWAMI de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, étant précisé que l'obligation de quitter les lieux s'étend à tous occupants du chef de la société SHREEJI SWAMI, ce compris la société REMISHANKY.
Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour s'assurer de l'exécution de l'obligation de quitter les lieux, il n'y a pas lieu de prononcer l'astreinte sollicitée.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au cas présent, il résulte de ce qui précède que la clause résolutoire est acquise depuis le 23 février 2023, et que la société REMISHANKY est entrée en jouissance des locaux loués depuis le 20 juillet 2023.
Le préjudice résultant pour le propriétaire de l'occupation sans droit ni titre des lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, qui résulte de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, sera réparé jusqu'au départ définitif du cessionnaire du droit au bail par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.626,33 euros TTC (4.878,99/3), calculée sur la base de l'échéance du 1er trimestre 2024 sur le dernier décompte produit.
La bailleresse indique à l'audience qu'elle dirige ses demandes uniquement à l'encontre de la société REMISHANKY, à l'exception de celles formées au titre des dépens et des frais irrépétibles. Elle renonce ainsi à se prévaloir de la solidarité, prévue au contrat de bail, entre le preneurs et les cessionnaires successifs du droit au bail, au paiement des loyers et de toutes sommes dues à un titre quelconque en raison ou aux termes du bail, pour une durée de trois ans à compter de la date de cession.
En conséquence, seule la société REMISHANKY sera tenue, d'une part, au paiement des indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération effective des locaux, d'autre part, au paiement de la somme non sérieusement contestable de 7.205,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, les sociétés SHREEJI SWAMI et REMISHANKY seront condamnées au paiement des dépens. Le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023, délivré avant la cession du droit au bail intervenue, sera supporté par la seule société SHREEJI SWAMI.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société SHREEJI SWAMI au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Ordonnons la jonction des deux affaires sous le numéro de RG commun 23/53272 ;
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 23 février 2023 ;
Disons que la société SHREEJI SWAMI devra libérer les locaux [Adresse 2] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en ce compris la société REMISHANKY, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société REMISHANKY à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS :
* la somme de 7.205,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 1.626,33 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons les sociétés SHREEJI SWAMI et REMISHANKY à supporter pour moitié chacune le paiement des dépens, à l'exception du coût du commandement de payer (200,29 euros) qui sera supporté par la seule société SHREEJI SWAMI ;
Condamnons la société SHREEJI SWAMI à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS
