TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [C] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexia DROUX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09575 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7I
N° MINUTE :
3/JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 07 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. ESPACIL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB191
DÉFENDERESSE
Madame [C] [K], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier
Décision du 07 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09575 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7I
EXPOSE DU LITIGE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par contrat du 24/06/2016 à effet au 21/07/2016 , la SA HLM ESPACIL HABITAT a donné à bail pour un an à Mme [K] [C] un appartement situé [Adresse 3] , pour un loyer de 302.37 euros et 221.11 euros de charges et frais d’occupation, soit un total de 523.48 euros . Le contrat stipule dans les conditions générales qu’il est conclu avec un locataire qui devra être étudiant, ou âgé de moins de 30 ans ou être titulaire d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation .
Plusieurs avenants de prorogation d’un an ont été conclus le 14/02/2017, 18/05/2018, 28/03/2019, 09/07/2020, 10/04/2021, et le dernier le 01/07/2022 pour un an à compter du 21/07/2022 .
Par LRAR du 27/02/2023, reçue le 01/03/2023, la SA HLM ESPACIL Habitat a informé Mme [K] [C] de l’échéance du contrat de location au 20/07/2023 , et qu’il ne serait pas renouvelé, lui demandant de convenir de rendez-vous pour l’état des lieux de sortie .
Les lieux n’ont pas été libérés à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 11/09/2023, la SA HLM ESPACIL HABITAT a assigné Mme [K] [C] sur le fondement des articles L631-12 du code de la construction et de l'habitation, 1212 du code civil, 1737 et suivants du code civil , 1224 et suivants du code civil aux fins de :
-voir déclarer la SA HLM ESPACIL HABITAT recevable et bien fondée en ses demandes
- à titre principal :
- voir constater l’expiration du contrat du 24/06/2016 et l’occupation sans droit ni titre de Mme [K] [C]
-Subsidiairement :
- Voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat conclu le 24/06/2016 eu égard au dépassement de la durée de séjour
-en tout état de cause :
-voir condamner Mme [K] [C] à libérer le logement loué qu’elle occupe
- voir autoriser la SA HLM ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [C] , ainsi, que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe , avec au besoin le concours de la force publique
-voir condamner Mme [K] [C] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros à compter du 21/07/2023 et jusqu’au jour définitif de son départ
- voir condamner Mme [K] [C] aux entiers dépens et paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 15/01/2024.
La SA HLM ESPACIL HABITAT maintient l’ensemble de ses demandes telles que formées par assignation . Elle précise que le statut d’étudiant a été retenu pour consentir le bail , et que la lettre de résiliation est adressée avec préavis de trois mois , sans avoir besoin de justifier d’un motif, aucun droit au maintien dans les lieux n’étant stipulé pour ce type de contrat.
Elle indique qu’ il n’y a pas d’impayés , qu’elle s’oppose à des délais pour quitter les lieux .
Mme [K] [C] a comparu. Elle indique qu’elle n’a pas été sollicitée pour fournir son certificat de scolarité pour l’année scolaire 2023-2024 et a reçu la lettre de préavis directement . Elle précise qu’elle avait un statut de chercheuse lorsqu’elle a conclu le contrat, mais qu’elle a perdu des financements pour ses recherches . Elle indique s’être trouvée au chômage avec droit aux allocations chômage puis à l’Allocation de solidarité spécifique (ASS) , ayant travaillé plusieurs années , mais qu’elle n’a pas trouvé de logement . Elle ajoute avoir demandé un logement social le 07/08/2023, avec périmètre étendu à toute l’Ile de France , mais en connaître les longs délais d’attribution .
Elle sollicite des délais pour quitter les lieux.
En délibéré, sur autorisation, Mme [K] [C] a adressé l’attestation de Pôle Emploi pour la perception de l’ASS, et la copie de sa demande de logement social du 07/08/2023 . Elle y a ajouté un argumentaire non sollicité .
DISCUSSION :
Sur le contradictoire et la note en délibéré :
En délibéré, il a été autorisé la production par Mme [K] [C] de l’attestation de Pôle Emploi pour la perception de l’ASS, et la copie de sa demande de logement social du 07/08/2023 , mais aucune autre pièce ou élément de contexte .
En application de l’article 442 , 445 du code de procédure civile , et 16 du code de procédure civile , il convient d’écarter des débats toute autre pièce reçue que celles-ci .
En effet même si cet argumentaire reprend en grande partie les explications de Mme [K] [C] faites à l’audience , il ne peut être produit d’éléments autres que ceux autorisés.
Sur la demande de constatation de l’expiration du contrat :
En application de l’article L631-12 du code de la construction et de l'habitation , le contrat de location en résidence universitaire est d’un an maximum, et il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées à cet article .
Mais cet article prévoit que les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
L’alinéa 1er de l’article L631-12 dispose que la résidence universitaire accueille des étudiants , des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel , cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs .
Pour le surplus le contrat est soumis à ses clauses générales et particulières et au code civil .
Dans les clauses du contrat de location , il est prévu à son article 2 que la société HLM peut décider de ne pas renouveler le contrat, que dans ce cas , le locataire en est avisé trois mois avant la fin du contrat par LRAR .
Il en résulte que si la possibilité de renouvellement du contrat de location existe lorsque l’occupant continue à être « étudiant , personne de moins de 30 ans en formation ou en stage , personne titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou à titre exceptionnel , enseignant ou chercheur », le locataire n’a pas , en raison de ce statut, de droit au maintien dans les lieux et que le bailleur peut mettre fin au contrat sans avoir à justifier d’un motif , du moment qu’il respecte le délai de préavis de 3 mois et la forme de la notification du préavis par LRAR .
Au cas présent , la LRAR de préavis de fin de contrat a été adressée le 27/02/2023 à effet au 20/07/2023 et a bien été réceptionnée le 01/03/2023 .
Par conséquent le délai et la forme du préavis ont été respectés et il convient de constater la fin du contrat de location de Mme [K] [C] au 20/07/2023 à minuit . Mme [K] [C] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 21/07/2023, indépendamment du fait qu’elle ait ou pas conservé le statut de chercheuse qui avait permis son admission et le renouvellement du contrat.
Sur la demande de libération des lieux et d’expulsion :
A défaut de libération volontaire des lieux par Mme [K] [C] , la SA HLM ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [C] , ainsi que de tout occupant de son chef , avec au besoin le concours de la force publique, sous réserve du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution .
Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [K] [C] :
L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .
Mme [K] [C] fait état de son absence de relogement malgré ses recherches pour solliciter un délai pour quitter les lieux .
La SA HLM ESPACIL HABITAT s’y oppose .
Il n’existe aucun arriéré de paiement des indemnités d’occupation, et Mme [K] [C] justifie de sa demande de logement social , de sa bonne foi dans les démarches entreprises .
Il convient de lui accorder un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux , pour faciliter un relogement à l’issue de l’année scolaire , mais pour tenir compte également de la particularité des résidences universitaires et des besoins importants de logement pour les personnes pouvant y prétendre.
Sur l’indemnité d’occupation :
En application de l’article 1240 et suivants du code civil , le maintien dans les lieux sans droit ni titre , crée un préjudice au demandeur qui ne peut disposer de son bien et ouvre droit à indemnisation .La somme fixée pour le réparer a une valeur indemnitaire et compensatoire .
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , des charges et frais qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi , jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner Mme [K] [C] aux dépens et de débouter en équité la SA HLM ESPACIL HABITAT de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe :
ECARTE des débats toute autre pièce reçue en délibéré autre que le relevé de l’ASS et la demande de logement social de Mme [K] [C]
CONSTATE la fin du contrat de location liant les parties pour le logement situé [Adresse 3] , le 20/07/2023 à minuit
DIT que Mme [K] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 21/07/2023
DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 21/07/2023 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers et charges , frais qui auraient été payés si le bail avait continué
CONSTATE l’absence de demande au titre d’ un arriéré locatif ,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA HLM ESPACIL HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [K] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
ACCORDE à Mme [K] [C] un délai supplémentaire d’un mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit
ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 2] de la présente décision
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Mme [K] [C] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et la signification du présent jugement
DEBOUTE la SA HLM ESPACIL HABITAT de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
