TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 07.03.2024
à : Me KINTA
M.Le PREFET DE PARIS
Copie exécutoire délivrée
le : 07.03.2024
à : Me HENNEQUIN
Pôle social
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Elections professionnelles
N° RG 23/09046 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LJI
N° MINUTE :
1/JCP
JUGEMENT
rendu le 07 mars 2024
DEMANDERESSE
Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE
Madame [N] [S], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Téa-corinne KINTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2231
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/217 du 05/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente,
assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier
Décision du 07 mars 2024
Pôle social - Elections Professionnelles - N° RG 23/09046 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LJI
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 26/04/2023 à effet au 25/04/2023 , la RIVP a donné à bail à Mme [S] [N] un appartement à usage d’habitation, située au [Adresse 3], pour un loyer de 287.31 euros outre 90 euros de provision sur charges.
La RIVP a été destinataire de doléances des occupants de l’immeuble pour des nuisances causées par Mme [S] [N] , notamment par production d’attestations ou de lettre pétition adressées en août 2023, octobre 2023, ou de main courantes .
Il a été répondu par le bailleur à un des occupants de l’immeuble le 07/11/2023.
Une plainte pénale a été déposée le 12/01/2024 par Mme [S] [N] pour vol de clé , contre X , ainsi que des mains courantes en septembre et novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 15/11/2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a assigné Mme [S] [N] sur le fondement des articles 1719, 1728 et 1741 du code civil, l’article 7 de la loi du 06/07/89, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution aux fins de :
-voir dire la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) recevable et bien fondée en son action
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [S] [N]
- voir ordonner l’expulsion de Mme [S] [N] et tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ,
- voir supprimer le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- voir condamner Mme [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , outre taxes et charges courantes , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, en ce compris la remise des clés
-voir condamner Mme [S] [N] , sous astreinte provisoire de 100 euros par faits établis par tous moyens , à compter du jour du prononcé de la décision , à respecter et faire respecter par les personnes qu’elle héberge , les obligations légales et les clauses du bail , relatives à la jouissance des lieux et plus spécifiquement :
- ne pas menacer , insulter ou agresser les autres résidents
- ne pas avoir un comportement bruyant
- d’une manière générale , respecter le règlement intérieur de l’immeuble et en commettre aucun acte de nature à perturber la jouissance paisible des autres locataires
- se réserver la liquidation de l’astreinte
-voir condamner Mme [S] [N] au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens
-voir rappeler l’exécution provisoire de droit
A l’audience du 12/12/2023 , il a été ordonné aux parties de rencontrer un conciliateur de justice pour être informées sur la conciliation , aux fins le cas échéant d’entrer en conciliation conventionnelle .
L’information a eu lieu le 09/01/2024 , et il a été constaté par M. Le conciliateur de justice que les parties ne souhaitaient pas entrer en conciliation conventionnelle .
L’affaire a été retenue le 15/01/2024.
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) sollicite le bénéfice de son assignation contre Mme [S] [N] et oralement présente ses observations pour voir rejeter l’exception et la fin de non-recevoir soulevée .
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) soutient que la présente action en responsabilité contractuelle pour troubles dans la jouissance des lieux ne constitue pas une action fondée sur un trouble anormal de voisinage , si bien qu’elle n’avait pas à procéder à une tentative préalable de conciliation . Subsidiairement , elle considère entrer dans un cas de dispense , en raison des motifs même de l’action entamée.
Le bailleur fait valoir la gravité des troubles de jouissance occasionnés aux autres occupants de l’immeuble par Mme [S] [N] , soutient que les manquements sont répétés si bien qu’ils justifient de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail , qu’ils n’ont pas nécessairement à être récents.
Mme [S] [N] a été assistée . Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
In limine litis :Voir déclarer, sur le fondement des articles 54, 750-1 et 112 et suivants du code de procédure civile, nulle l’assignation délivrée à Mme [S] [N] , faute de comporter les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification d’une dispense d’une telle tentative Voir déclarer, sur le fondement des articles 750-1 et 122 et suivants du code de procédure civile , les demandes de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) irrecevables
Au fond :Voir déclarer la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) mal fondée en l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions et l’en débouter Voir reconventionnellement condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à payer à Me KINTA la somme de 1000 euros en application des articles 37-2 et 75 de la loi du 10/07/1991Voir condamner Mme [S] [N] aux dépens
Mme [S] [N] fait valoir la nullité de l’assignation pour absence de mention des diligences en vue de résoudre amiablement le litige , alors que la tentative préalable obligatoire de conciliation est applicable ou l’irrecevabilité de la demande en relevant que la tentative préalable obligatoire de conciliation de l’article 750-1 code de procédure civile n’a pas été réalisée par le bailleur , bien que l’action concerne des troubles de voisinage.
Sur le fond , elle estime que les troubles qui avaient eu lieu , malgré un suivi social mis en place pour Mme [S] [N] , ont cessé depuis l’assignation , si bien que ceux-ci ne sont pas répétitifs , continus et permanents et ne peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail .
Mme [S] a exprimé le fait qu’elle avait des craintes en sortant de chez elle , car elle se sent observée par le voisinage et que des reproches lui sont adressés pour le moindre bruit.
M. [O] de l’association Les enfants du canal a été entendu comme témoin , en qualité d’accompagnateur social de Mme [S].
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de l’assignation :
La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative.
Selon l’article 750-1 du code de procédure civile applicable aux instances introduites depuis le 01/10/2023 :
En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Or la présente action n’est pas une action en responsabilité délictuelle pour un trouble dit « anormal de voisinage » , fondée sur les articles 1240 et suivants du code civil , mais une action fondée sur la responsabilité contractuelle du locataire pour des manquements à son obligation de jouissance paisible des lieux de l’article 7 b de la loi du 06/07/89.
Par conséquent la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) n’était pas tenue de procéder à une tentative préalable obligatoire de conciliation , si bien que l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Mme [S] [N] sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile , doit être rejetée.
Sur la recevabilité :
En application de l’article 750-1 du code de procédure civile , l’absence de réalisation de la tentative préalable obligatoire de conciliation lorsqu’elle est obligatoire a pour conséquence que le juge peut déclarer l’action irrecevable , sauf cas de dispense qui y sont mentionnés .
Pour les motifs ci-avant statués , la présente action est recevable , aucune tentative préalable obligatoire de conciliation n’étant à effectuer par le demandeur à la présente action en résiliation judiciaire du bail .
Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :
En application de l’article 7 b de la loi du 06/07/89, le locataire doit user paisiblement de la chose louée.
En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du locataire à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.
Les manquements dont la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) demande de voir constater la gravité, telle qu’elle justifie la résiliation du bail, consistent en des atteintes à la tranquillité de ses voisins par des nuisances sonores, avec consommation d’alcool, des insultes et menaces , des dégradations des parties communes .
Il sera relevé que le locataire a une obligation de jouissance paisible des lieux en application de l’article 7 b de la loi du 06/07/89 et qu’il est responsable des manquements qui ont lieu dans les parties privatives, mais aussi dans les parties communes de l’immeuble.
Sur les nuisances sonores :
La lettre pétition du 31/08/2023 , signée de 7 occupants de l’immeuble du [Adresse 2] à différents étages et notamment des étages proches de Mme [S] [N] décrivent des tapages nocturnes en raison de musique « à fond » , chants , bruits de pas de porte , talons et des cris dans les escaliers la nuit , des sonneries intempestives aux portes , des cris, souvent liés à des comportements alcoolisés .
Celle du 02/10/2023 signée de 5 occupants de l’immeuble évoque aussi des cris de Mme [S] [N] dans l’immeuble à toute heure de la journée et par la fenêtre .
Sur les nuisances dans les parties communes :
Il est invoqué dans les mêmes attestations et main courantes du 19/09/2023 et 02/10/223 des jets de mégots dans les parties communes , des jets de bouteille par la fenêtre , des poubelles sorties ou des nettoyages à l’eau de javel des escaliers la nuit .
Sur des attitudes de harcèlements ou menaces :
Dans toutes les attestations , y compris celles du 16/06/2023 et du 09/08/2023 des occupants de l’immeuble ou les pétitions , il est relaté des attitudes agressives de Mme [S] [N] envers des personnes, et des insultes , parfois des propos racistes et homophobes , avec aggravation en octobre 2023 .
Les agressions verbales avec insultes et menaces sont décrites avec précision ( main courante du 02/10/2023) notamment envers Mme [R], M.[P] , avec des incitations auprès de ses amis de s’en prendre à ses voisins .
De plus , des menaces de mettre le feu à l’immeuble ont été attestées dès le mois de juin 2023.
Or le bail a débuté en avril 2023 , si bien que les nuisances se sont déroulées très rapidement et de manière continue pendant au moins 6 mois, avec aggravation en octobre 2023.
Le bailleur a donc reçu des éléments qui confirment une situation très dégradée dans l’immeuble de ce fait , si bien qu’il a informé un des pétitionnaire d’une possible action en justice .
Si l’assignation du 30/10/2023 , rappelée dans les conclusions du conseil de la locataire, est effectuée pour une autre audience le 12/03/2024, elle vaut à tout le moins mise en demeure par la RIVP à sa locataire de faire cesser les troubles et nuisances constatées , et en matière de résolution judiciaire l’assignation vaut mise en demeure.
L’article 6-1 de la loi du 06/07/89 serait invocable par les occupants de l’immeuble en cas de carence du bailleur. En effet il a pour objet de donner qualité à agir au bailleur envers le locataire ou des personnes qui occupent le logement et qui causent des troubles à des tiers au contrat de bail, et impose à ce bailleur de faire cesser ces troubles .
Mais dans les relations contractuelles entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Mme [S] [N] , Mme [S] [N] doit respecter l’obligation de jouissance paisible des lieux loués de l’article 7 b de la loi du 06/07/89 , rappelée dans son contrat de bail à l’article 10.
Selon les pièces produites par Mme [S] [N] , elle bénéficie d’un accompagnement dans le cadre du dispositif ELIAHS depuis au moins décembre 2023 et depuis janvier 2023 par une association d’accompagnement social depuis que son relogement a été rendu nécessaire , à la suite de la vente de l’immeuble où elle résidait depuis 30 ans dans un autre arrondissement.
Il est mentionné une possibilité de suivi spécialisé en addictologie, et de suivi déjà pour un traitement par un médecin psychiatre. Elle bénéficie de l’AAH .
Le bailleur n’a pas apporté d’éléments nouveaux depuis l’assignation du 15/11/2023 .
Cependant la gravité des comportements de Mme [S] [N] , avec des menaces physiques sur certaines personnes , des comportements peu prévisibles en cas d’alcoolisation , même après intervention des services de police ( cf. octobre 2023) témoignent du non-respect par Mme [S] [N] de ses obligations de locataire . Si les efforts entamés pour bénéficier de soins sont démontrés par les pièces aux débats , ainsi que pour répondre à un accompagnement social individualisé et sont à mettre au crédit de Mme [S] [N] , la situation qui résulte de plusieurs mois de manquements suffisamment graves et répétés à ses obligations par Mme [S] [N] , ne peut se poursuivre , étant noté d’ailleurs qu’elle ne peut de ce fait s’inscrire dans la collectivité de cet immeuble.
Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement .
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [N] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) sollicite la suppression du délai pour quitter les lieux suivant le commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution .
Cependant le relogement de Mme [S] [N] suppose une évaluation dans un délai minimum pour la recherche d’un autre lieu, afin de garantir une prise en charge adaptée , si bien que la suppression de ce délai n’est pas opportune ; la demande sera rejetée.
La communication à M.LE PREFET DE PARIS de la présente décision sera ordonnée.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [S] [N] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [S] [N] au paiement de celle-ci.
Sur la demande de faire cesser les troubles sous astreinte :
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) demande de voir condamner Mme [S] [N] à faire cesser les troubles décrits notamment à l’assignation sous astreinte de 100 euros par trouble constaté.
Mme [S] [N] n’a pas formé d’observation particulière sur cette prétention , mais a invoqué une cessation des troubles depuis le 15/10/2023 pour demander un rejet des prétentions du bailleur de manière générale .
Il sera fait droit à la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), mais sous astreinte provisoire de 20 euros par fait constaté par les services de police sollicités pour tapage diurne ou nocturne, insultes ou menaces ou violences volontaires, dégradations des parties privatives ou communes , sur une période de 3 mois .
Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte, toute contestation le cas échéant étant portée devant le juge de l’exécution.
Sur l’exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit .
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient en équite de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et de débouter le conseil de Mme [S] [N] de sa demande en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner Mme [S] [N] aux dépens, incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision .
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Mme [S] [N]
DIT que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) est recevable à agir , sans nécessité de tentative préalable obligatoire de conciliation
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 3] , à compter du présent jugement aux torts de Mme [S] [N]
DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, sans majoration
CONDAMNE Mme [S] [N] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) cette indemnité d’occupation à compter du jugement ,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [N] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ,
DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande de suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux
ORDONNE à Mme [S] [N] de faire cesser les troubles de jouissances , sous astreinte provisoire de 20 euros par fait constaté par les services de police sollicités pour tapage diurne ou nocturne, insultes ou menaces ou violences volontaires, dégradations des parties privatives ou communes, sur une période de 3 mois .
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit
ORDONNE la communication à M.LE PREFET DE PARIS de la présente décision
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Mme [S] [N] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et la signification de la décision
DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
DEBOUTE Me KINTA de sa demande de sa demande en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
