TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 07/03/2024
à : - Me C. HENNEQUIN
- M. F. [X]
Copie exécutoire délivrée
le : 07/03/2024
à : - Me C. HENNEQUIN
La Greffière,
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP référé
N° RG 23/08290 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIM
N° de MINUTE :
2/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 7 mars 2024
DEMANDERESSE
La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEUR
Monsieur [F], [D] [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2023
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mars 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 07 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08290 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIM
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 août 1981, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) a donné à bail à Madame [H] [D] épouse [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 1.249,59 euros.
Madame [H] [D] épouse [X] est décédée le 3 septembre 2018.
Par courrier du 8 avril 2019, son fils Monsieur [F] [X] a sollicité auprès de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) le transfert du bail à son profit.
Cette demande d'abord rejetée a ensuite été acceptée, ce dont Monsieur [F] [X] indique ne pas avoir été informé.
Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2022, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) a mis en demeure Monsieur [F] [X] de justifier de l'occupation du logement, puis selon procès-verbal du 3 janvier 2023 a fait constater son état d'abandon.
Par ordonnance du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, saisi sur requête de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), a constaté la résiliation du bail, a ordonné la reprise des lieux et a condamné Monsieur [F] [X] au paiement de la somme de
29.003,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2023 et aux dépens.
Monsieur [F] [X] a formé opposition à cette ordonnance par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 13 mars 2023.
Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception.
À l'audience du 20 novembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), représentée par son conseil, a sollicité la confirmation de l'ordonnance. Elle fait pour l'essentiel valoir que Monsieur [F] [X] est bien redevable des sommes auxquelles il a été condamné, qu'il s'agisse de loyers ou d'indemnités d'occupation.
Monsieur [F] [X], comparant en personne, a sollicité le rejet de la demande en paiement formée à son encontre. Il soutient pour l'essentiel ne pas avoir été informé par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) du transfert de bail à son profit et qu'il n'a ainsi pas pu bénéficier du versement des allocations logement.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2024, puis a été prorogée au 29 janvier 2024, 14 et 26 février 2024 et à ce jour.
Autorisé à justifier en cours de délibéré de son préjudice, Monsieur [F] [X] a, par lettre reçue au greffe le 11 décembre 2023, produit une copie de ses avis d'imposition sur le revenu 2019 et 2020.
MOTIFS
À titre liminaire, il sera relevé que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) ne justifie pas de la date à laquelle l'ordonnance sur requête du 27 janvier 2023 a été signifiée à Monsieur [F] [X], de sorte qu'il y a lieu de considérer que son opposition a été formée dans le délai d'un mois de la signification.
Sur la résiliation du bail d'habitation et la demande en paiement
Aux termes de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
S'agissant d'un logement HLM, ce transfert est, conformément à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM, et, d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.
En application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut saisir par requête le juge des contentieux de la protection d'une demande tendant à voir constater la résiliation du bail en vue de la reprise des locaux abandonnés. Il peut, par la même requête, demandé la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de location.
S'il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d'inoccupation des lieux que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.
Il convient à cet égard de rappeler en application des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, s'il se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, il peut être également condamné comme tout autre occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement de la protection des droits du propriétaire et de l'article 1240 du code civil, laquelle est généralement fixée au montant du dernier loyer et des charges.
Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation.
En l'espèce, Monsieur [F] [X] soutient ne pas avoir été informé du transfert du bail à son profit et la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) n'est pas en mesure de justifier de la réalité de ce transfert en produisant un avenant au contrat de location.
Cependant, force est de constater que Monsieur [F] [X] ne conteste pas la résiliation du bail qui, en l'absence de transfert, résulte de plein droit du décès de sa mère. Il reconnaît, en outre, s'être maintenu dans les lieux après cette date et ne pas avoir informé de son départ la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) à qui il n'a pas restitué les clés.
En conséquence, il convient par substitution de motifs et, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation de plein droit du bail au jour du décès de Madame [H] [D] épouse [X], soit au 3 septembre 2018, avec les conséquences de droit en résultant, comme précisé au dispositif.
Monsieur [F] [X], occupant sans droit ni titre à compter du 4 septembre 2018, sera, par ailleurs, condamné au paiement, en application de l'article 1240 du code civil, non pas de loyers, mais d'indemnités d'occupation, égales au montant du loyer contractuel et des charges et ce, jusqu'au 3 janvier 2023, date du constat d'occupation des lieux en l'absence de restitution des clés avant cette date, soit au vu du décompte produit par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), à la somme de 29.003,80 euros, terme de décembre 2022 inclus, étant observé que Monsieur [F] [X] ne fait pas état de règlements autres que ceux pris en compte par la bailleresse.
Enfin, si Monsieur [F] [X] allègue d'un préjudice résultant de l'impossibilité de pouvoir solliciter les APL, faute pour la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) de l'avoir informé du transfert de bail, les dommages et intérêts susceptibles de lui être alloué venant, alors, en compensation avec sa dette, en l'absence de la justification de ce transfert qui n'est pas établi par les pièces versées au dossier, il lui appartenait de quitter les lieux et ne pouvait donc que prétendre au bénéfice des allocations-logement. Sa demande sera, par conséquent, rejetée.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [F] [X], qui perd le procès, sera condamné en application de l'article 696 du code de procédure civile aux dépens, lesquels au vu de la solution du litige n'incluront pas les frais de la procédure d'abandon, notamment le coût du commandement de justifier de l'occupation des lieux du 3 novembre 2022 et du procès-verbal de constat d'inoccupation du 3 janvier 2023.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé
après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS RECEVABLE l'opposition de Monsieur [F] [X] à l'ordonnance sur requête rendue le 27 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS et statuant à nouveau :
RAPPELONS que la présente ordonnance se substitue à l'ordonnance sur requête,
CONSTATONS la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 3 septembre 2018,
AUTORISONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) à procéder à la reprise du logement précédemment occupé par Monsieur [F] [X] à l'adresse visée ci-dessus, durant les heures légales,
DÉCLARONS abandonnés les meubles laissés sur place ne pouvant être vendus, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice,
CONDAMNONS Monsieur [F] [X] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) la somme de
29.003,80 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 19 janvier 2023, échéance de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023,
DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,
CONDAMNONS Monsieur [F] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnancet est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
