TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 04/03/2024
à : - Me V. COURTOIS
- Me Y. VERNON
Copie exécutoire délivrée
le : 04/03/2024
à : - Me V. COURTOIS
La Greffière,
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP référé
N° RG 23/04821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BGK
N° de MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 7 mars 2024
DEMANDERESSES
La Fondation reconnue d’utilité publique par décret du 1er juillet 1977 LA FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Valérie COURTOIS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0129
L’Association régie par la loi du 1er juillet 1901 ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Valérie COURTOIS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0129
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représenté par Me Yann VERNON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0015
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-500012 du 4 juillet 2023 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 6 décembre 2023
Décision du 07 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/04821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BGK
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mars 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 décembre 2015, la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES a consenti à l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE un contrat de location portant sur un studio de 26 m² situé [Adresse 2] à [Localité 5], qui l'a par acte du même jour sous-loué à Monsieur [Y] [N] moyennant un loyer mensuel hors charges de 364,15 euros.
Faisant état de la nécessité de réaliser des travaux de mise aux normes dans le logement à la suite d'un dégât des eaux survenu en 2018 et du refus de Monsieur [Y] [N] à leurs différentes propositions de relogement temporaire, la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE l'ont par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023 fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'obtenir sa condamnation à quitter le logement pour la durée des travaux, soit pendant six semaines maximum, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ainsi qu'aux dépens.
La procédure évoquée à l'audience du 19 juin 2023, puis mise en délibéré, a fait l'objet d'une réouverture des débats le 11 juillet 2023 compte tenu de la désignation d'un avocat au titre de l'aide juridictionnelle pour Monsieur [Y] [N] et une conciliation a été ordonnée, laquelle n'a pas abouti.
À l'audience du 6 décembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE, représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation, sollicité le débouté des demandes de Monsieur [Y] [N] et, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où un expert serait désigné, sa condamnation à assumer les frais, ainsi qu'en tout état de cause à régler à chacune la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Monsieur [Y] [N], représenté par son conseil, a conclu au rejet des demandes de la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et de l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE et, à titre reconventionnel, à leur condamnation à réaliser les travaux de réfection des peintures et au remplacement de la fenêtre coulissante suivant devis des sociétés DÉCOPRIM du 26 octobre 2023 et MÉTALLERIE CHAUDRONNERIE MONTREUIL du 14 décembre 2021, ainsi qu'au changement des plaques chauffantes, dans un délai de trois mois à compter de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il a, en outre, sollicité la suspension du paiement du loyer et de la durée du bail jusqu'à l'achèvement des travaux.
À titre subsidiaire, il a sollicité qu'une expertise judiciaire soit ordonnée aux frais avancés de la bailleresse à l'effet notamment que l'expert judiciaire se prononce sur la durée des travaux et la possibilité qu'ils puissent être réalisés en sa présence.
À titre infiniment subsidiaire, il a sollicité la condamnation de la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et de l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE à le reloger, en prenant en charge le coût du relogement, ainsi que les frais de déménagement et de réaménagement, après signature d'une convention d'occupation précaire prévoyant une diminution du prix du bail à proportion du temps et de la durée de la chose louée dont il aura été privé si les travaux durent plus de 21 jours.
Enfin, il a demandé la condamnation solidaire de la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et de l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE à lui régler à la somme de 13 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à son avocat, celle de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l'acte introductif d'instance et aux écritures déposées à l'audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 janvier 2024, puis a été prorogée au 29 janvier 2024, 14 et 26 février 2024 et à ce jour.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation de Monsieur [Y] [N] à libérer le logement sous astreinte pendant la durée des travaux
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :
" Le locataire est obligé de : […] de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à
réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat (…). ".
Aux termes de l'article 1724 du code civil :
" Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. ".
Les conditions générales du contrat de sous-location stipulent que :
" Le [sous-locataire] devra laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.".
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'état de l'appartement donné en sous-location à Monsieur [Y] [N] nécessite d'importants travaux de réfection des peintures des murs et plafonds, le remplacement d'une fenêtre ainsi que le changement des plaques chauffantes, une mise en demeure ayant été adressée en ce sens par le défendeur lui-même le 7 avril 2022.
De plus, il est évident que compte tenu de l'ampleur et de la durée de ces travaux et de la consistance des locaux, à savoir un studio avec salle de bains d'une superficie de seulement 25 m², ces travaux ne peuvent être exécutés en la présence du sous-locataire et impliquent au préalable que l'appartement soit vidé de ses meubles et de ses occupants.
Il n'est pas sérieusement contestable que Monsieur [Y] [N] est, en application des textes précités et des dispositions du contrat de sous-location tenu, de permettre la réalisation des travaux dans son logement quelles que soient les contraintes que ces travaux impliquent.
L'obligation de quitter les lieux pendant la durée des travaux est quant à elle inhérente à l'obligation qui lui est imposée par l'article7 e) de la loi du 6 juillet 1989 de souffrir la réalisation de certains travaux et a donc bien un fondement légal.
Or, avisé dès le 13 avril 2022 de la nécessité de libérer les lieux pour la réalisation des travaux (et bien que la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE ne soient pas légalement tenues de pourvoir à son relogement, comme il sera explicité plus avant), Monsieur [Y] [N] a refusé les quatre propositions successives de relogement provisoire qui lui ont été faites, dont l'une dans un appartement plus grand situé dans le même immeuble.
Il sera, également, souligné qu'après avoir indiqué à la conciliatrice de justice être disposé à intégrer un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] et avoir le 6 juillet 2023 signé un constat d'accord en ce sens, il est revenu sur son engagement en refusant de régulariser la convention d'occupation précaire établie à son nom.
La FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE sont donc bien fondées à solliciter du juge des référés que Monsieur [Y] [N] soit enjoint de libérer les lieux pour permettre la réalisation de travaux indispensables dans les lieux loués.
La résistance manifeste dont il a fait preuve justifie, par ailleurs, conformément aux dispositions des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, d'assortir cette obligation d'une astreinte provisoire selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Sur la demande de condamnation de la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et de l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE à réaliser les travaux de réfection sous astreinte
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 1719 du code civil dispose que :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant,
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). ".
L'article 1720 du même code ajoute que :
" Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.".
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise qu'au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Il doit notamment assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En outre, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
En cas de méconnaissance par le bailleur de ses obligations, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l'espèce, Monsieur [Y] [N] soutient que le logement serait indécent mais n'en justifie pas. Aucun élément, en effet, n'est produit de nature à établir que le clos et le couvert du logement ne serait pas assuré, qu'il y aurait encore de l’humidité ou des infiltrations à travers la fenêtre.
Surtout, la libération des lieux a précisément pour objet de permettre la réalisation des travaux de réfection des peintures, du remplacement de la fenêtre coulissante et du changement des plaques chauffantes qu'il sollicite.
Sa demande de condamnation sous astreinte sera par conséquent rejetée.
Sur la demande de suspension du paiement du loyer et de la durée du bail pendant la réalisation des travaux
Aux termes de l'article 1724 du code civil précité :
" Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé (…).".
En l'espèce, la durée des travaux est fixée à six semaines maximum, soit pendant plus de 21 jours.
Il convient donc d'ordonner la suspension du paiement du loyer et de la durée du bail pendant les travaux.
Sur la demande d'expertise judiciaire
L'article 145 du code de procédure civile dispose :
" S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout
procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.".
L'existence d'un motif légitime de demander une des mesures prévues à l'article 145 du code de procédure civile n'oblige pas le juge à ordonner cette mesure s'il l'estime inutile.
En l'espèce, l'origine des désordres n'est pas discutée. La nature des travaux, leur coût et les délais de réalisation sont connus. Enfin, la question de savoir s'ils pouvaient être exécutés en présence du locataire a été tranchée.
La demande d'expertise judiciaire sera, par conséquent, rejetée.
Sur la demande de relogement et de prise en charge des frais de déménagement et de réaménagement
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En cas de travaux, le propriétaire n'a aucune obligation de reloger son locataire, excepté pour les logements HLM.
Le seul recours du locataire est de demander la résiliation du bail de location en vertu de l'article 1724 précité du code civil, à condition que les travaux aient une durée supérieure à 20 jours et qu'ils rendent le logement inhabitable.
Monsieur [Y] [N] sera, par conséquent, débouté de sa demande de relogement et de prise en charge des frais y afférents.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [N], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
L'équité et les circonstances de la cause commandent de condamner Monsieur [Y] [N] à verser à la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et à l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE la somme totale de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à libérer le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour permettre la réalisation des travaux de réfection des peintures, du remplacement de la fenêtre coulissante et du changement des plaques chauffantes, soit pendant une durée de six semaines maximum sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification de la présente ordonnance et pendant trois mois, à l'issue desquels il sera à nouveau statué sur l'astreinte,
ORDONNONS la suspension du paiement du loyer et de la durée du bail pendant les travaux,
DÉBOUTONS Monsieur [Y] [N] de sa demande de condamnation de la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et de l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE à réaliser les travaux de réfection sous astreinte,
DÉBOUTONS Monsieur [Y] [N] de sa demande d'expertise judiciaire,
DÉBOUTONS Monsieur [Y] [N] de sa demande de relogement et de prise en charge des frais de déménagement et de réaménagement,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à verser à la FONDATION DES PETITS FRÈRES DES PAUVRES et à l'ASSOCIATION DU CHAMP-MARIE la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETONS les autres demandes des parties,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] aux dépens,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
Décision du 07 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/04821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BGK
