TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 23/01359
N° Portalis 352J-W-B7H-CY2I4
N° MINUTE :
Assignation du :
26 Janvier 2023
JUGEMENT
rendu le 07 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la TOUR DE MARS sise [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NOVADB, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234
DÉFENDERESSE
Madame [S] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non-représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 07 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01359 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2I4
DÉBATS
A l’audience publique du 21 Décembre 2023
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 07 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [S] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°89 et 349 d'un immeuble dénommé Tour de Mars situé au [Adresse 1] à [Localité 4].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Madame [S] [X] de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 9.998,12 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié les 18 et 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la Tour de Mars sise [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner Madame [S] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 18.644,30 euros, selon décompte arrêté au 3 janvier 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 1er juin 2023 à 10h05.
Au visa notamment des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal, dans ses dernières conclusions signifiées en l’étude par exploit de commissaire de justice le 4 décembre 2023, de :
- condamner Madame [S] [X] au paiement de la somme de 24.394,92 euros selon décompte arrêté au 28 novembre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 sur la somme de 9.998,12 euros et de la signification de ses dernières conclusions pour la somme de 18.644,30 euros,
- condamner Madame [S] [X] au paiement de la somme de 42 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement,
- condamner Madame [S] [X] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner Madame [S] [X] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- condamner Madame [S] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Madame [S] [X] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [S] [X] est propriétaire des lots n°89 et 349 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2020, 28 janvier 2021, 29 septembre 2021, 22 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 3 janvier 2023 et au 28 novembre 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [S] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 24.352,92 euros.
Madame [S] [X] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 19 septembre 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme réclamée d’un montant de 9.998,12 euros.
Pour le surplus, soit la somme de 14.354,80 euros, l’intérêt au taux légal sera dû à compter des dernières conclusions signifiées par exploit de commissaire de justice le 4 décembre 2023.
Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 19 septembre 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, Madame [S] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [S] [X] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Madame [S] [X] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2020.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Madame [S] [X] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [S] [X], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu de provision.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [S] [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 1] les sommes de :
- 24.352,92 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 pour la somme de 9.998,12 euros et à compter du 4 décembre 2023 pour la somme de 14.354,80 euros ;
- 42,00 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [S] [X] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL DELATTRE & HOANG de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024
La Greffière La Présidente
