TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50074 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3P2F
N°: 7
Assignation du :
12, 19 Décembre 2023
EXPERTISE[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+1 copie expert
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 mars 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
.
DEMANDEUR
Le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 13] représenté par son Syndic, la SAS ISAMBERT
[Adresse 4] / [Adresse 14]
[Localité 11]
représenté par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS - #D0285
DEFENDEURS
Monsieur [H] [K]
[Adresse 5]
[Localité 11]
non comparant et non constitué
S.A. BPCE ASSURANCES IARD
[Adresse 9]
[Localité 10]
représentée par Me Sophie DUGUEY, avocat au barreau de PARIS - #G0229
Compagnie d’assurance ACTE IARD
[Adresse 6]
[Localité 8]
non comparante et non constituée
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Monsieur [H] [K] est propriétaire du lot 13 situé au 7ème étage de l'immeuble du [Adresse 13], soumis au statut de la copropriété.
Reprochant à ce dernier de mettre son bien en locations meublées de courtes durées à des locataires de passage n'y élisant pas domicile, et alors que cette activité est contraire au règlement de copropriété, et lui reprochant d'être à l'origine d'infiltrations affectant les parties communes de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 13] a, par exploit délivré les 12 et 19 décembre 2023, fait citer Monsieur [H] [K], ainsi que son assureur, la société BPCE ASSURANCES IARD, et son propre assureur, la Compagnie d'assurance ACTE IARD, devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile, sollicitant de :
condamner Monsieur [K] à cesser toute activité de location de meublés touristiques sous astreinte de 500€ par infraction constatée à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,le condamner à procéder ou faire procéder à la remise en état immédiate des parties communes de l'immeuble, notamment la dépose de la serrure à code installée sur le mur du couloir d'accès à son lot privatif, outre toutes réparations corrélatives, sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai de 8 jours courant à compter de la signification de l'ordonnance,se réserver la liquidation de ces astreintes,ordonner une expertise,condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
A l'audience, le requérant sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
La société BPCE ASSURANCES IARD est entendue en ses protestations et réserves sur la demande d'expertise.
Les autres défendeurs, bien que régulièrement cités, n'ont pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées à l'audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le trouble manifestement illicite
Si le syndicat des copropriétaires fonde ses prétentions sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il vise néanmoins l’existence d’un trouble illicite mais ne se prévaut d'aucune urgence.
Dès lors, il convient de se référer aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile pour apprécier ses demandes.
Aux termes de l'article 835, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 8 de la loi dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Il résulte de ces dispositions que la liberté d'usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l'intérêt supérieur de l'immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.
En l'espèce, le règlement de copropriété tipule à l’article 2 que les appartements et logements ne pourront être consacrés à la location meublée.
Pour démontrer la location meublée, le requérant verse aux débats un courrier électronique d'une certaine [P] [D] adressé à l'un des membres du conseil syndical le 20 octobre 2023 qui déclare « Je vous confirme par ce courriel que le logement airbnb de Mr [N] sis au [Adresse 13] à [Localité 16] est très dégradé, insalubres. (…) Je me suis fait rembourser par airbnb qui a constaté que les photos n'étaient pas vraies. »
Ce courrier électronique, qui n'est pas une attestation au sens de l'article 202 du code de procédure civile, et qui ne mentionne pas un logement au 7ème étage ni l'identité de son propriétaire, Monsieur [N] n'étant pas Monsieur [K], cet élément ne permet pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, la réalité d'une mise en location touristique du bien litigieux.
La présence d'une boîte aux clés ne suffit pas non plus à corroborer cette mise en location.
Dès lors, le requérant succombe à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite et il n'y a pas lieu à référé sur sa première demande.
Par ailleurs, il est sollicité la dépose de la boîte à clés se trouvant devant la porte d'entrée du lot du défendeur, aux motifs qu'elle affecte les parties communes et constitue une appropriation.
Le règlement de copropriété inclut dans les parties communes les vestibules.
En l'espèce, il ne résulte pas des photographies communiquées que le défendeur aurait procédé, par la pose de cette boîte à clés, à un ancrage dans le mur de l'immeuble. Dès lors, il n'est pas démontré que la pose de cette boîte à clés affecte les parties communes, de sorte que le trouble manifestement illicite n'est pas non plus démontré.
Il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'injonction à déposer la boîte à clés.
Sur la mesure d'instruction
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
En l’état des arguments développés par les parties et compte tenu des documents produits, notamment le constat d'huissier dressé le 14 octobre 2023, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.
La partie demanderesse sera condamnée aux dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Les responsabilités n’étant pas encore définies et le syndicat des copropriétaires ayant été débouté de ses demandes au titre du trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,
Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;
Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d'expert :
Monsieur [O] [J]
[Adresse 7]
[Localité 12]
☎ :[XXXXXXXX03]
qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission de :
- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes et notamment s'ils sont en lien avec un dysfonctionnement, une non conformité ou autre des installations sanitaires de l'appartement de Monsieur [K];
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;
Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 06 mai 2024 ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 06 décembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 17]
☎ [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 18]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX015]
BIC : [XXXXXXXXXX019]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Monsieur [O] [J]
Consignation : 5000 € par SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 13] représenté par son Syndic, la SAS ISAMBERT
le 06 Mai 2024
Rapport à déposer le : 06 Décembre 2024
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 17].
