TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
â–
N° RG 23/59425 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3P6V
N° : 5
Assignation du :
14 Décembre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 mars 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.C.I. AMSTERDAM 37
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Julie BONNEMAY-ISRAËL de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #C2108
DEFENDERESSE
S.A.S. RT AMSTERDAM
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante et non constituée
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé à effet au 16 décembre 2022, la SCI AMSTERDAM 37 a consenti à la société RT PATRIMOINE un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 45.600€ hors taxes et hors charges, ramené à 39.000€ la première année et à 42.000€ la deuxième année.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier du 10 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 11.689,76 euros au titre des loyers échus à cette date.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI AMSTERDAM 37 a, par exploit délivré le 14 décembre 2023, fait citer la SAS RT PATRIMOINE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 décembre 2023,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles, et autoriser le bailleur à réaliser, aux frais avancés de la société RT AMSTERDAM, les travaux de remise en état des locaux conformément aux termes du bail, dans l'hypothèse où cette dernière ne les aurait pas réalisés avant son départ,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 22.189,76€ au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal, ainsi que celle de 2218,97€ au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% de la dette,
- la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, majoré de 50%, outre les charges et taxes à compter du 11 décembre 2023 jusqu'à libération des lieux,
- lui déclarer acquis le montant du dépôt de garantie,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer (178,82€).
A l'audience, la requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.
MOTIFS
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l’article VII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d'arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 10 novembre 2023 mentionne bien le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d'en contester éventuellement les termes.
La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, la dette ayant augmenté depuis la délivrance du commandement, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 11 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. En revanche, il n'y a pas lieu d'autoriser le bailleur à effectuer les travaux du ressort du locataire, la demande étant en l'état ni déterminée ni déterminable.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.
En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable en l'espèce compte tenu du montant envisagé. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.
Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la clause pénale de 10% des sommes dues, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes pour cette raison.
D’ores et déjà , il sera alloué à la requérante la somme de 22.189,76€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus. Il n'a pas lieu de préciser que la condamnation sera assortie des intérêts légaux, le prononcé d'une condamnation générant de plein droit des intérêts au taux légal en vertu de l'article 1231-7 du code civil.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 11 décembre 2023 ;
Disons que la SAS RT PATRIMOINE devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SAS RT PATRIMOINE à payer à la SCI AMSTERDAM 37 :
* à compter du 11 décembre 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d'ores et déjà , la somme de 22.189,76€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus ;
* la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la SAS RT PATRIMOINE au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
