TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57622 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C23OR
N° : 9
Assignation du :
05 Octobre 2023
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 mars 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet CASTIN-GILLES-VILLARET
[Adresse 11]
[Localité 7]
représenté par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS - #R0280
DEFENDERESSES
S.A.S. GERARD SAFAR
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS - #G0608
S.A.R.L. FOOD MARAIS
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Monsieur [U] [L] [V] [E]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Madame [D] [J] épouse [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [B] [C]
[Adresse 1]
[Localité 12]
représentés par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS - #G0608
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Monsieur [U] [E] et Mesdames [D] [T], née [J] et [B] [C], sont propriétaires indivis d'un local commercial (lot n°1) situé au rez-de-chaussée à gauche de l'immeuble du [Adresse 5], désigné comme suit :
au rez-de-chaussée, un local commercial situé à gauche de l'entrée de l'immeuble comprenant une boutique, une arrière-boutique et des sanitairesen sous-sol, une cave, accessible par un escalier intérieur.
La gestion de ces biens est confiée au cabinet SAFAR, administrateur de biens. Par acte sous seing privé du 28 février 2022, le local commercial a été donné à bail à la société FOOD MARAIS pour y exploiter une activité de restauration.
L'immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Par courrier électronique du 2 mars 2022, le Cabinet SAFAR a informé le syndic de l'immeuble d'une infiltration affectant le bâtiment sur cour exploité par la société FOOD MARAIS et a sollicité l'autorisation de rouvrir dans le mur pignon une baie afin d'y poser une grille de ventilation.
Reprochant à l'exploitant d'avoir procédé à cette ouverture sans son autorisation et à la pose d'une grille sur la façade de l'immeuble côté cour intérieure sur laquelle repose un bloc de climatisation, et après vaines mises en demeure, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a, par exploit délivré le 5 octobre 2023, fait citer la SAS CABINET SAFAR, « Gérant de l'Indivision [T] [C] [E] » et la SAS FOOD MARAIS devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé.
A l’audience du 31 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs et les parties, invitées à rencontrer un médiateur.
A l'audience de renvoi du 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite de :
débouter le Cabinet SAFAR de sa demande d'irrecevabilité,condamner l'indivision [T] [C] [E], prise en la personne du cabinet SAFAR, et la société FOOD MARAIS, à supprimer l'ouverture faite sur le mur de la cour de l'immeuble et de la grille de ventilation, et à procéder aux travaux de remise en état de ce mur, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, due in solidum entre les défendeurs, et dont le juge des référés se réservera la liquidation, condamner la société FOOD MARAIS, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, à lui communiquer le registre de sécurité de l'établissement exploité dans l'immeuble et le rapport de contrôle de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité,juger l'indivision [T] [C] [E], prise en la personne du cabinet SAFAR, irrecevable en sa demande d'expertise et la débouter de l'ensemble de ses demandes,condamner in solidum l'indivision [T] [C] [E], prise en la personne du cabinet SAFAR, et la société FOOD MARAIS au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens don le coût des deux constats d'huissier.
A l'oral, le syndicat des copropriétaires a précisé qu'il ne sollicitait la suppression que de l'ouverture créée au milieu du mur pignon.
Monsieur [U] [E], Madame [D] [T], née [J], et Madame [B] [C] sollicitent d'être déclarés recevables en leur intervention volontaire.
Ces derniers, ainsi que le cabinet SAFAR sollicitent de :
déclarer le requérant irrecevable en son action à l'encontre de la société Gérard SAFAR,débouter le requérant de ses demandes,le condamner à entreprendre toutes les mesures nécessaires pour procéder au changement de la toiture du bâtiment sur cour, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 500€ par jour de retard,le condamner à verser à Monsieur [E], Madame [T] et Madame [C], la somme de 20.000€ à titre de provision à valoir sur leur demande d'indemnisation qui sera présentée au fond,l'enjoindre de leur communiquer tous les procès-verbaux des assemblées générales depuis 1952 pour justifier que l'ouverture du mur du lot n°1 pour l'installation d'une grille d'évacuation aurait été interdite,condamner la société FOOD MARAIS à les garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,condamner tout succombant à leur payer la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, la société FOOD MARAIS conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la désignation d'un expert. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 4455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire
En vertu de l'article 329 du code de procédure civile, il convient de déclarer Monsieur [U] [E] et Mesdames [K] [T], née [J] et [B] [C] recevables en leur intervention volontaire, ces derniers étant propriétaires du lot n°1.
Sur la recevabilité de l'action à l'encontre du Cabinet Safar
Au soutien de sa fin de non recevoir, le Cabinet Safar rappelle qu'il n'est pas le propriétaire du lot n°1, n'étant que le gestionnaire du local pour le compte de l'indivision. Il précise que n'étant pas membre de l'indivision, il ne peut se voir opposer les dispositions de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
En réponse, le syndicat des copropriétaires fait observer qu'il n'a pas fait citer le Cabinet SAFAR personnellement, mais en qualité de gérant de l'indivision, celui-ci s'étant présenté comme tel à plusieurs reprises, de sorte qu'en vertu de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il a qualité pour agir.
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 23, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
En l'espèce, le règlement de copropriété stipule qu'en cas d'indivision d'un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l'une d'entre elles pour les représenter.
Il s'ensuit que le mandataire commun ne peut être qu'un membre de l'indivision, l'article 23 précité étant prévu pour faciliter les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les membres de l'indivision.
Le Cabinet SAFAR n'est pas le mandataire commun des indivisaires. Il bénéficie seulement d'un mandat de gestion du bien et en ce sens, ne dispose d'aucune qualité à agir en justice au nom des indivisaires, les dispositions de l'article 411 du code de procédure civile ne lui étant pas applicables.
En conséquence, il ne peut être assigné ni en qualité de représentant de l'indivision ni à titre personnel, n'étant pas propriétaire du lot n°1, sauf à lui voir reprocher une faute, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En conséquence, le requérant sera déclaré irrecevable en son action à l'encontre du Cabinet SAFAR.
Sur le trouble manifestement illicite
Le requérant visant les articles 834 et 835 dans le dispositif de ses écritures et faisant état d'un trouble manifestement illicite, il y a lieu d’en déduire qu'il fonde ses prétentions sur les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
Aux termes de cet article, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Il est constant que cette autorisation doit être obtenue préalablement à l'exécution des travaux. A défaut, ces travaux constituent un trouble manifestement illicite. Dès lors, les arguments relatifs au fait que le syndicat des copropriétaires serait mal fondé à s'opposer à leur réalisation sont sans incidence sur la caractérisation du trouble, le mal fondé de ce refus relevant de l'appréciation du juge du fond et non du juge des référés dans le cadre d'un débat sur la régularité de l'assemblée générale.
En l'espèce, le titre I du règlement de copropriété de l'immeuble stipule que tous les gros murs de façade, de pignons et refend sont des parties communes.
Par courrier électronique adressé par le cabinet SAFAR au syndicat des copropriétaires le 2 mai 2022, celui-ci a sollicité du syndic « l'autorisation, afin de rouvrir dans ce mur pignon une baie qui a été bouchée par les anciens locataires afin de poser une grille de ventilation.(les traces de rebouchage situent la baie envisagée). »
Il résulte des procès-verbaux de constat dressés les 26 mai et 30 septembre 2022 par Me [W], Commissaire de justice, que l'ouverture sollicitée par courrier du 2 mai 2022 a été réalisée dans le mur pignon et qu'une grille de ventilation est posée sur ce mur, ce qui n'est pas contesté par les défendeurs, qui ne se prévalent d'aucune autorisation de l'assemblée générale.
Ces derniers font valoir que l'ouverture préexistait et qu'elle a été bouchée par les précédents locataires, de sorte qu'aucune autorisation de la copropriété n'était nécessaire.
Toutefois, si une photographie avant travaux permet de constater la présence de deux raccords de plâtre sur ce mur, laissant penser que deux ouvertures ont été rebouchées et non une seule, les conditions dans lesquelles ces ouvertures ont été pratiquées et dans lesquelles elles ont été rebouchées ne sont pas précisées. Et au contraire de ce que soutiennent les défendeurs, la preuve d'une ouverture préexistante ou autorisée ne pèse pas sur le syndicat des copropriétaires, mais sur ceux qui se prévalent de son existence.
Aussi, à défaut de rapporter la preuve que des ouvertures existaient depuis la création de l'immeuble ou que celles-ci ont été autorisées, les défendeurs succombent à démontrer que le trouble est dépourvu de caractère illicite.
En conséquence, il sera enjoint à la société FOOD MARAIS, locataire, de faire retirer la grille de ventilation posée sur l'ouverture et à refermer celle-ci, sous astreinte. Aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre d'une indivision qui n'a pas de personnalité morale, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas modifié ses prétentions sur ce point malgré les observations du Cabinet SAFAR.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la suppression de la grille d'évacuation située à l'extrémité droite du mur pignon, de sorte que les arguments relatifs à cette grille sont sans objet.
Sur la demande de communication de documents
Le 2 octobre 2019, le président de ce tribunal, statuant en référé, a interdit à l'ancien exploitant des lieux d'accueillir du public à des fins d'activité dansante dans le sous-sol de l'immeuble, pendant une durée d'un an.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le restaurant exploite une salle en sous-sol, alors qu'il a été jugé que la porte donnant accès aux parties communes ne pouvait constituer une issue de secours.
Toutefois, comme le relève à juste titre la société FOOD MARAIS, le syndicat des copropriétaires ne fonde pas juridiquement ses demandes. Si le dispositif de ses écritures vise les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ni l'urgence, ni le trouble manifestement illicite ni enfin le dommage imminent ne sont allégués par le syndicat des copropriétaires à ce sujet.
Le syndicat des copropriétaires ne précise pas plus l'obligation non sérieusement contestable qui pèserait sur la société FOOD MARAIS de transmettre ces éléments au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes reconventionnelles relatives à l'état de la toiture
Monsieur [U] [E] et Mesdames [K] [T], née [J] et [B] [C] sollicitent du requérant qu'il prenne toute mesure pour procéder au changement de la toiture qu'ils jugent fuyarde. Ils sollicitent en raison de ces infiltrations, l'indemnisation à titre provisoire de leur préjudice de jouissance. La société FOOD MARAIS sollicite, quant à elle, la désignation d'un expert.
En réponse, le syndicat des copropriétaires oppose l'irrecevabilité de ces demandes reconventionnelles, au visa de l'article 70 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l'espèce, la demande initiale porte sur une atteinte aux parties communes. Les demandes reconventionnelles reposent également sur une atteinte alléguée aux parties communes résultant d'infiltrations en toiture. Dès lors, elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et seront déclarées recevables.
* sur la demande de remise en état de la toiture et d'indemnisation d'un préjudice de jouissance
Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de démontrer les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
A l'appui de leurs prétentions, les consorts [E], [T] et [C] font valoir que les copropriétaires ont reconnu que des infiltrations affectaient la toiture sous laquelle est située la cuisine exploitée par leur locataire et que les réparations provisoires effectuées par la société VISSOUARN courant juillet 2023 n'ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations.
Il convient de relever qu'aucun élément n'est versé aux débats sur l'existence de désordres affectant le local des consorts [E], [T] et [C].
En effet, le rapport d'intervention du 27 juillet 2023 établi par la société VISSOUARN n'a effectué aucune constatation sur l'existence d'infiltrations, les photographies du plafond annexées au rapport ne révélant aucun désordre. La société VISSOUARN a procédé au nettoyage du chéneau et au dégorgement du moignon, au remplacement d'une crapaudine défectueuse et à la réparation de trous dans le chéneau. Il est relevé la présence d'une fuite sur un branchement déclaré pirate sur la descente dans la cour, un devis étant en cours d'élaboration sur ce point.
S'il résulte de la résolution 17 de l'assemblée générale 12 septembre 2023 que « Les copropriétaires demandent au syndic de bien vouloir obtenir des devis afférents aux travaux de réfection de la toiture en dessous de laquelle est située la cuisine du lot n°10. Les réparations provisoires effectuées par la société VISSOUARN, courant juillet 2023, n'ont en effet pas permis de mettre un terme aux infiltrations », ces déclarations ne suffisent pas à établir l'existence d'infiltrations ni a fortiori leur persistance, s'agissant d'une retranscription de débats, sans que ceux-ci ne soient étayées par des constatations techniques.
Aucun autre élément n'est versé aux débats malgré les demandes en ce sens effectuées par le syndicat des copropriétaires à plusieurs reprises auprès du cabinet SAFAR.
Ces deux seuls éléments sont insuffisants à démontrer avec l'évidence requise en référé, tant l'existence de désordres affectant le lot n°1 qu'un désordre affectant la toiture de nature à créer des infiltrations. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état ni sur la demande d'indemnité provisionnelle.
* Sur la mesure d'instruction
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
En revanche, le requérant doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur. La mesure doit être utile et pertinente au regard des pièces dont le requérant dispose déjà, puisque la mesure a pour objet d’améliorer sa situation probatoire.
En l'espèce, les deux seuls éléments versés aux débats précités ne suffisent pas à rendre plausible l'existence de désordres affectant le local exploité par la société FOOD MARAIS, celle-ci n'ayant même pas produit de photographies des lieux ni de constat d'huissier. Dès lors, le motif légitime apparaît insuffisamment justifié et la demande d'expertise sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de communication des procès-verbaux d'assemblée générale
Les consorts [T] [C] [E] exposent que le syndicat des copropriétaires ne peut refuser la communication des procès-verbaux des assemblées générales aux copropriétaires.
Aucune texte n'est cité à l'appui de sa demande.
En vertu de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
La demande de délivrance des copies des procès-verbaux des assemblées générales doit donc être formée auprès du syndic, ès-qualité, qui assure la conservation de ces pièces, et non auprès du syndicat des copropriétaires. Dès lors, la demande se heurte à une contestation sérieuse.
Sur les demandes accessoires,
La société FOOD MARAIS, succombant à l'instance, supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile en ce non compris les constats d'huissier qui ne sont pas des dépens d'instance.
Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de débouter les consorts [T] [C] [E] de leur demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
Déclarons Monsieur [U] [E] et Mesdames [K] [T], née [J] et [B] [C] recevables en leur intervention volontaire ;
Déclarons le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action à l'encontre de la société Cabinet SAFAR ;
Enjoignons la société FOOD MARAIS à supprimer la grille de ventilation posée sur l'ouverture faite sur le mur de la cour de l'immeuble du [Adresse 5], à supprimer cette ouverture et à procéder aux travaux de remise en état de ce mur, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance ;
Disons qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société FOOD MARAIS sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
Disons n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Rejetons la demande de communication de documents ;
Déclarons recevables les demandes reconventionnelles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [U] [E] et Mesdames [K] [T], née [J] et [B] [C] ;
Rejetons la demande d'expertise ;
Condamnons la société FOOD MARAIS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société FOOD MARAIS aux entiers dépens, en ce non compris les constats d'huissier ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
