TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/53459 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZTQE
N° : 11
Assignation du :
19, 20 Avril 2023
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[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 mars 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS - #C1260
DEFENDERESSES
S.C.I. ARIANE PROPERTY SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS - #C1723
S.A.R.L. ALKIMIA
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS - #A0942
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
La société ARIANE PROPERTY SERVICES est propriétaire des lots n°1 et 2 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2], et donnés à bail commercial à la société ALKIMIA depuis le 15 décembre 2022, à destination de « Vente au comptoir d'aliments et de boissons à consommer sur place ou à emporter (pizza, sandwiches, etc.) à l'exception de tous aliments nécessitant une friture ».
L'immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Exposant que les copropriétaires subissent depuis l'année 2022 des nuisances sonores et olfactives provenant de l'utilisation d'un four à pizza, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a, par exploit délivré les 19 et 20 avril 2023, fait citer la SCI ARIANE PROPERTY SERVICES et la SARL ALKIMIA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
L'affaire a fait l'objet de renvois à la demandes des parties, celles-ci ayant été invitées à rencontrer un médiateur.
Les parties n'étant pas parvenues à un accord, l'affaire a été plaidée à l'audience du 23 janvier 2024.
A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions actualisées compte tenu du départ des lieux de la société ALKIMIA, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :
* condamner la société ARIANE PROPERTY SERVICES d'avoir à respecter les dispositions du règlement de copropriété et à faire cesser les nuisances subies par les occupants sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signification de l'ordonnance,
* la condamner à cesser, sous astreinte de 500€ par jour de retard, l'activité exercée dans le local commercial, qui cause des nuisances aux occupants,
* la condamner à respecter le rapport de l'architecte de l'immeuble qui sollicite le renforcement du plafond haut de la cave qui supporte le caisson four à pizzas et ce, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,
* la condamner à remettre en leur état initial les parties communes de l'immeuble, à savoir la voûte de la cave percée sans autorisation, sous la même astreinte, en présentant une facture d'une entreprise qualifiée pour ce genre de travaux, exécutés sous la direction de l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront pris en charge par elle ;
* condamner la société ARIANE PROPERTY SERVICES à lui rembourser les frais avancés, à savoir :
la somme de 648€ au titre des honoraires de l'architecte de l'immeuble du 24 novembre 2022,la somme de 609,20€ au titre des honoraires du constat dressé le 14 octobre 2022,la somme de 549,20€ au titre du constat dressé le 18 novembre 2022,la somme de 260€ au titre du constat dressé le 17 février 2023,la somme de 260€ au titre du constat dressé le 23 mai 2023,la somme de 260€ au titre du constat dressé le 13 octobre 2023,* condamner in solidum les défenderesses à lui verser la somme de 8000€ au titre des frais irrépétibles,
* condamner la société ARIANE PROPERTY SERVICES au paiement des dépens dont le coût de l'assignation et distraction.
En réponse, la société ARIANE PROPERTY SERVICES conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :
* enjoindre le syndicat des copropriétaires à autoriser les travaux relatifs à l'installation d'une gaine d'extraction,
* être autorisée à réaliser les travaux dont son gérant sollicitait l'autorisation par inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale comme demandé dans son courrier du 21 novembre 2022,
* condamner la société ALKIMIA à lui verser la somme de 36.091,90€ à titre de provision à valoir sur les loyers impayés, ainsi que celle de 72.624€ à titre de provision à valoir compte tenu de la résiliation anticipée du bail à ses torts exclusifs,
* condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000€ à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts,
* condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALKIMIA à lui verser la somme de 6000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, et application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, la SARL ALKIMIA conclut au rejet des prétentions adverses. A titre reconventionnel, elle sollicite de :
* prononcer la résiliation du bail aux torts de la société ARIANE PROPERTY SERVICES,
* condamner la société ARIANE PROPERTY SERVICES à lui verser à titre de dommages et intérêts provisionnels la somme de 8000€,
* la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
A l'oral, la société ALKIMIA renonce à sa demande de prononcé de la résiliation et maintient le surplus de ses demandes.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur le trouble manifestement illicite
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. L'actualité du trouble doit être constatée lorsque le juge statue.
* sur la demande de cessation des nuisances et le respect du règlement de copropriété
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 8 du règlement de copropriété stipule que les boutiques pourront être à usage de tous commerces, hormis ceux dont l'exercice serait, par le bruit, l'odeur ou autrement, une cause de trouble de jouissance pour les autres occupants de l'immeuble.
Il n'est pas contesté que la société ALKIMIA a libéré les lieux le 25 octobre 2023 et qu'ils étaient, lors des débats, vides de tout occupant. Dès lors, le trouble manifestement illicite ne peut être constaté à défaut d'actualité de celui-ci.
Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande, faisant état d'une annonce pour la remise à bail des locaux, qui précise « Activités idéales : Activité de restauration froide possible : existence de conduit d'extraction ».
Il se prévaut dès lors d'un dommage imminent, qui s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose au juge des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés.
En l'espèce, la mise en ligne d'une annonce qui ne porte que sur une activité de restauration froide et alors qu'il n'est pas contesté que la société ALKIMIA a emporté le four à pizzas qui générait les nuisances, ne permet pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, que les occupants seront de nouveau confrontés à des nuisances olfactives.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires succombe à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite et d'un dommage imminent. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
* Sur la condamnation à remettre en leur état initial les parties communes
L'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
En premier lieu, il résulte de la facture du 24 octobre 2023 relative au déménagement des équipements lourds, que la société ALKIMIA a fait retirer le four à pizza litigieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de renforcement du plancher bas.
En revanche, il résulte des constatations effectuées par l'architecte de l'immeuble le 23 novembre 2022 qu'à l'intérieur de la cave de la pizzeria, se trouve un caisson d'extraction pour hotte ; que « en amont du caisson, un conduit métallique provient du local commercial en rez-de-chaussée qui traverse le plancher haut de la cave. En aval du caisson une gaine d'extraction débouche directement au niveau du trottoir par le soupirail (…) ».
Les photographies annexées au rapport de l'architecte établi le 24 novembre 2022 permettent de constater la réalité de ses constatations, puisqu'une gaine d'extraction rejoint le plancher haut de la cave. Les photographies annexées aux constats d'huissier établis les 14 octobre et 18 novembre 2022 permettent également d'établir la réalité d'un tel percement.
La défenderesse ne démontre pas avoir obtenu une autorisation de l'assemblée générale, de sorte que ce percement constitue un trouble manifestement illicite. Dès lors, la société ARIANE PROPERTY SERVICES doit être condamnée à remettre en état la voûte dans les conditions prévues dans le dispositif.
Sur les demandes principales provisionnelles
En vertu de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La demande de cessation d'activités étant rejetée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de provision portant sur les constats ne faisant que état de nuisances olfactives. En revanche, les constats des 14 octobre et 18 novembre 2022 tout comme le rapport établi par l'architecte de l'immeuble, ayant permis d'établir le percement de la voûte de la cave, la société ARIANE PROPERTY SERVICES sera condamnée au paiement par provision de la somme de 1806,40€ à valoir sur les honoraires de l'architecte et du Commissaire de justice.
Sur la demande en garantie
Si la société ARIANE PROPERTY SERVICES a sollicité, dans ses écritures, la garantie de son locataire, elle n'a pas repris cette demande dans le dispositif, de sorte qu'en vertu de l'article 446-2 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à statuer.
Sur les demandes reconventionnelles à l'encontre du syndicat des copropriétaires
* sur la demande d'injonction
La société ARIANE PROPERTY SERVICES sollicite, sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation d'installer une gaine d'extraction.
Comme rappelé plus haut, l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'article 30 de la même loi dispose en son dernier alinéa que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
L'article 30 fait référence au tribunal judiciaire et non au juge des référés. L'autorisation judiciaire d'exécuter des travaux suppose que soit appréciée leur légitimité au regard de l'intérêt collectif, appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence et de surcroît en l'espèce, la demande n'étant nullement étayée. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
* sur la demande de provision
La société ARIANE PROPERTY SERVICES sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000€ à titre de provision à valoir sur ses dommages et intérêts, tant au titre des frais de défense qu'au titre de la perte de chance de ne pas avoir d'impayés sur le local.
D'une part, dès lors qu'elle succombe à l'instance, la défenderesse ne saurait voir ses frais de défense pris en charge par le requérant. D'autre part, il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires est fautive et dès lors qu'elle est à l'origine d'une perte de chance de percevoir des loyers. En conséquence, la demande se heurte à une contestation sérieuse.
Sur le contrat de bail
* sur les demandes du bailleur
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de :
délivrer au preneur la chose louée,d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ,d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'obligation de délivrance est l'obligation principale du bailleur. Dans le cas d'un bail commercial, cette obligation lui impose de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Aucune clause du bail ne peut l'en exonérer.
Selon l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1721 dispose enfin qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quant même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
Cette dernière disposition n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, dès lors qu'elles comportent des clauses claires, précises et non équivoques, ces clauses devant être interprétées strictement.
En l'espèce, le contrat de bail stipule en son article II que « Le Preneur atteste qu'il est un professionnel de l'activité visée ci-dessus et qu'il est en mesure de l'exercer dans les locaux loués, et qu'à cet effet, il s'est entouré de l'ensemble des conseils nécessaires, notamment en s'engageant à réaliser à ses seuls frais l'ensemble des travaux de mise en conformité afférents aux établissements recevant du public et à son activité, et il entend exonérer le BAILLEUR de toute responsabilité. Le PRENEUR est notamment informé de l'existence d'un conduit d'évacuation des odeurs de façades qui n'est pas une véritable extraction. »
Cette clause ne saurait avoir pour conséquence de décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance, ni de son obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée.
La destination du bail ne prévoit pas la restauration ou petite restauration, qui impliquent une confection sur place et supposent que le local soit muni d'une gaine d'extraction. En effet, la destination du bail est la « Vente au comptoir d'aliments et de boissons à consommer sur place ou à emporter (pizza, sandwiches, etc.) à l'exception de tous aliments nécessitant une friture ».
Le fait de stipuler que des pizzas pourront être vendues au comptoir ne suggère pas que celles-ci soient réalisées sur place.
Toutefois, il résulte du projet de protocole d'accord adressé par le bailleur au preneur le 21 février 2023 ainsi que des différents courriers adressés par le preneur à son bailleur dès le mois de mars 2023 que la cuisson des pizzas était à l'origine des nuisances olfactives, origine qui ne pouvait être légitimement ignorée par le bailleur en raison des plaintes de la copropriété et dont la persistance apparaissait évidente compte tenu de la reprise de ce four à pizza par le nouveau preneur, ce dont le bailleur était également informé.
Le recours à la mention « à l'exception de tous aliments nécessitant une friture » n'exclut pas la cuisson des pizzas, alors que la vente de pizzas est mentionnée dans la clause de destination.
Dès lors, la question d’un consentement vicié lors de la signature du contrat de bail et d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux se posent et apparaissent suffisamment sérieuses pour s'opposer à l'octroi d'une provision au titre des loyers déjà échus et de ceux exigibles jusqu'à l'issue de la période triennale.
Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les demandes du bailleur.
* sur les demandes de la société ALKIMIA
Il convient de rappeler que la société ALKIMIA a renoncé à sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur.
Dans la mesure où il a précédemment été indiqué que la question du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance relevait de l'appréciation du juge du fond, la question de l'indemnisation par le bailleur des frais de déménagement, du remboursement des loyers et charges perçus et de la perte du fonds de commerce excèdent, pour les mêmes raisons, les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur les demandes accessoires,
La société ARIANE PROPERTY SERVICES, succombant à l'instance, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles et sera condamnée au paiement des dépens, dont distraction au profit du Cabinet Buniak, en vertu des articles 700, 696 et 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Enjoignons la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES à remettre en son état initial la voûte de la cave percée sans autorisation, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous la surveillance du syndic ainsi que de l'architecte de l'immeuble, ou de toute autre entreprise spécialisée, dont le coût sera supporté par elle ;
Disons qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;
Condamnons la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1806,40 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l'architecte et du commissaire de justice ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet Buniak ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
