COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : [N] [J] c/ [L] [K], S.C.I. ESQUIRE, S.D.C. RESIDENCE [10], S.A.S. TREPPIER VENTURINI IMMOBILIER
N°
Du 22 Août 2024
4ème Chambre civile
N° RG 22/02715 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OI7E
Grosse délivrée à
- la SELARL CABINET FRANCK BANERE
- la SCP GUASTELLA & ASSOCIES
- Me Line KONAN
expédition délivrée à
la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO
le 22 Août 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Août deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 02 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 22 Août 2024, après prorogation du délibéré le 04 juin et 27 juin 2024, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
Madame [N] [J]
[Adresse 9]
[Localité 3] (ITALIE)
représentée par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEURS:
Monsieur [L] [K]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Maître Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Me Jean-Philippe DUBOIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.C.I. ESQUIRE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Me Jean-Philippe DUBOIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic en exercice prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Line KONAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
S.A.S. TREPIER VENTURINI IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de sonreprésentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique du 14 avril 2014, Mme [N] [J] a acquis en l'état futur d'achèvement, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [10] situé [Adresse 4] à [Localité 8] un appartement (lot n° 12) et un parking (lot n° 22).
L'ensemble immobilier dénommé [10] a fait l'objet d'un règlement de copropriété - état descriptif de division reçu par Maître [I] [H], notaire à [Localité 7], le 20 mars 2014.
Le bien immobilier de Mme [N] [J] comporte une terrasse à jouissance privative exclusive située sur le toit de la résidence et jouxte deux autres terrasses, appartenant à la SCI Esquire ainsi qu'à M. [L] [K], qui sont séparées par des jardinières.
Par acte d'huissier du 28 juin 2022, Mme [N] [J] a fait assigner M. [L] [K], la SCI Esquire, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] ainsi que son syndic en exercice, la société Treppier Venturini immobilier, aux fins notamment d'obtenir la condamnation in solidum de M. [K] et de la SCI Esquire à retirer les plantes et arbustes plantés le long du mur droit de sa terrasse ainsi qu'à abaisser la hauteur de leurs plantations.
Dans ses dernières conclusions communiquées le 21 mars 2023, Mme [N] [J] sollicite :
- la condamnation in solidum de M. [K] et de la SCI Esquire à :
* retirer les plantes et arbustes plantés le long du mur droit de sa terrasse,
* à abaisser la hauteur de leurs plantations de manière constante,
* lui payer la somme de 8.000 euros de dommages-intérêts,
- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires [10] et de son syndic, le cabinet Treppier Venturini Immobilier, à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts,
- la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens de l'instance.
Rappelant les dispositions des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, elle soutient que M. [L] [K] et la SCI Esquire ne respectent pas le règlement de copropriété. Elle explique en effet que le règlement de copropriété désigne les terrasses et les jardinières, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, comme des parties communes en précisant que leur usage est libre à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, sous peine d'entraîner la responsabilité de plein droit du copropriétaire contrevenant.
Elle ajoute que le règlement de copropriété impose que les terrasses, les balcons et les jardinières soient entretenus régulièrement, ce qui n'est pas le cas des plantations de ses deux voisins qui sont trop hautes, obstruent la vue mer dont elle disposait, la privent de luminosité et diminuent la valeur de son bien.
Elle relève que les fleurs, feuilles et bourgeons des plantes tombent sur la terrasse et bouchent les caniveaux.
Faisant valoir qu'elle a acquis son appartement du fait de la vue mer qu'il offrait, elle estime que les arbustes plantés par ses voisins, qui ne les entretiennent pas, lui causent un trouble anormal de voisinage.
Elle considère que le syndicat des copropriétaires et le syndic sont solidairement responsables, eu égard à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, car le premier doit, par l'intermédiaire du second, faire respecter le règlement de copropriété.
Elle précise avoir porté les faits à la connaissance du syndic très tôt et à plusieurs reprises, sans que ce dernier ne mette fin à la situation.
En réponse aux arguments adverses, elle soutient que l'article 35 du règlement de copropriété qui prévoit que le syndic pourra remédier aux frais du copropriétaire défaillant à sa carence, après décision de l'assemblée générale, vise l'entretien des parties privatives de sorte qu'il ne s'applique pas aux terrasses, jardinières et jardins qui sont des parties communes à usage privatif. Elle ajoute que cette disposition concerne le syndicat des copropriétaires mandatant son syndic alors que l'action du copropriétaire en réparation de son dommage personnel n'est pas subordonnée à celle du syndicat des copropriétaires.
Elle conteste toute mauvaise foi, expliquant avoir tenté de trouver une solution amiable et informé le syndic de la situation.
Elle rejette enfin l'argument tiré de la protection de la vie privée invoquée par les défendeurs alors que les plantations entre les propriétés de M. [L] [K] et de la SCI Esquire sont plus petites que celles jouxtant sa terrasse.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er février 2023, la SCI Esquire et M. [L] [K] demandent au tribunal :
- principalement, de déclarer l'action de Mme [N] [J] irrecevable,
- subsidiairement, de débouter Mme [N] [J] de ses demandes,
- en tout état de cause, de condamner Mme [N] [J] à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que la demande de Mme [N] [J] est irrecevable car elle n'a pas saisi l'assemblée générale des copropriétaires préalablement à son action alors que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est seul compétent pour assurer l'application du règlement de copropriété aux parties communes et impose au syndic l'existence d'une décision préalable de ladite assemblée pour mettre en demeure un copropriétaire.
Ils soutiennent que Mme [N] [J] ne bénéficie d'aucune servitude de vue, pas plus que d'un droit à une vue mer, ce qui ressort de l'emplacement même de sa terrasse qui ne lui permet pas de bénéficier d'une vue directe.
Ils ajoutent que les jardinières et plantations sont conformes aux articles 35 et suivants du règlement de copropriété qui ne limitent pas la hauteur des plantations, et alors que les autres jardinières de la copropriété sont plantées à l'identique.
Ils estiment que la privation d'ensoleillement résulte en réalité de la date à laquelle le constat d'huissier a été établi, à savoir le 20 janvier, date à laquelle le soleil est bas.
Ils affirment enfin, sur le fondement de l'article 544 du code civil, que les plantations ont vocation à protéger leur intimité car la vue de Mme [N] [J] est une vue indirecte sur la mer qui passe par leur terrasse.
Dans ses écritures communiquées le 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [10] conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [N] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il indique que Mme [N] [J] ne dispose pas d'un droit de jouir d'une vue mer ce qui ressort de l'emplacement même de sa terrasse.
Il estime que le constat d'huissier n'est pas satisfaisant car il ne décrit pas exactement la structure des jardinières qui constituent des immeubles par destination, ni la configuration des trois terrasses et la vue de Mme [N] [J].
Il affirme que le règlement de copropriété n'interdit pas la plantation dans les jardinières qui ont été créées à cet effet, qu'il ne précise pas de hauteurs à respecter et qu'il ne fait pas obligation de respecter une vue mer.
Il considère qu'il n'y a pas de manque d'ensoleillement sur la terrasse de Mme [N] [J] et que les photographies prises au pied des plantations montrent nécessairement une ombre.
Il soutient qu'au vu du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne pouvait rien faire de plus qu'interroger M. [L] [K] et la SCI Esquire et constater l'absence de violation de ce règlement.
Dans ses conclusions notifiées le 27 février 2023, la société Trepier-Venturini immobilier conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [N] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle fait valoir, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic est tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et que c'est ce qui a été fait en l'espèce puisque les articles 35 et 36 dudit règlement, qui prévoient que les jardinières doivent être entretenues en parfait état avec l'harmonie de l'immeuble, ont été respectés.
Elle ajoute que Mme [N] [J] ne dispose pas d'une servitude de vue sur la mer.
Elle considère que les jardinières mitoyennes ont été prévues pour que chaque copropriétaire bénéficie de son intimité dans le respect de son droit à la vie privée.
Elle souligne que Mme [N] [J] n'a pas alerté le syndic de sa tentative de conciliation, ni les membres du conseil syndical.
La clôture de l'affaire est intervenue le 19 mars 2024, l'affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024 prorogé au 22 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'absence de saisine préalable de l'assemblée générale des copropriétaires
En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
En l'espèce, M. [L] [K] et la SCI Esquire soutiennent que la demande de Mme [N] [J] est irrecevable, ce qui serait une fin de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l'article 789 du code de procédure civile.
Il convient toutefois de considérer qu'il s'agit d'une demande tendant au débouté de Mme [N] [J] au motif qu'elle n'aurait pas respecté l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété.
L'article 35 du règlement de copropriété du 20 mars 2014 prévoit (page 46) :
" En cas de carence de la part d'un copropriétaire dans l'entretien de ses parties privatives, tout au moins pour celles visibles de l'extérieur, ainsi que d'une façon générale pour toutes celles dont le défaut d'entretien peut avoir des incidences à l'égard des parties communes ou des autres parties privatives ou de l'aspect extérieur de l'immeuble, le syndic, après décision de l'assemblée générale, pourra remédier aux frais du copropriétaire défaillant à cette carence, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant un délai d'un mois ".
M. [L] [K] et la SCI Esquire estiment que Mme [N] [J] aurait dû obtenir une décision de l'assemblée générale des copropriétaires sur le litige afin de permettre au syndic d'agir le cas échéant préalablement à toute action.
Or, l'article 4 du règlement (page 38) définit les parties communes comme " celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés " et visent entre autres " les ornementations, décorations, et éléments extérieurs des façades y compris les balcons, loggias, jardinières et assimilés, même affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire ".
Les jardinières constituent ainsi des parties communes réservées à un usage privatif qui ne sont pas visées par l'article 35, disposition qui n'interdit donc pas à un copropriétaire d'agir en justice mais impose seulement au syndic d'obtenir une décision de l'assemblée générale pour ce faire.
En conséquence, aucune disposition du règlement de copropriété n'imposait à Mme [N] [J] de soumettre son litige à l'assemblée générale des copropriétaires si bien que le moyen soulevé par M. [L] [K] et la SCI Esquire sera rejeté.
Sur la demande d'enlèvement et d'élagage des plantations
1. Sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965
L'article 9, I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, il est acquis que la propriété de Mme [N] [J] ne bénéficie d'aucune servitude de vue, son titre ne comportant pas une telle mention.
Elle ne rapporte pas la preuve d'un quelconque droit, étant rappelé que le droit de jouir d'un panorama n'est pas, en tant que tel, protégé par la loi.
Elle soutient en outre que le règlement de copropriété impose un entretien régulier des jardinières, ce que M. [L] [K] et la SCI Esquire ne respectent pas puisque leurs plantations sont trop hautes, que des fleurs, feuilles et bourgeons tombent sur sa terrasse et bouchent les caniveaux.
L'article 36 du règlement de copropriété (page 46) prévoit que " les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de terrasses, balcons, jardinières ou jardins devront les maintenir en parfait état d'entretien ".
Il ressort des pièces versées aux débats que les plantations des jardinières de M. [L] [K] et la SCI Esquire sont régulièrement entretenues et que le règlement de copropriété n'impose pas de hauteur maximale aux plantations, dont le constat d'huissier du 20 janvier 2022 permet de constater qu'elle n'est pas abusive et semble similaire à la hauteur retrouvée à d'autres endroits de la copropriété.
Le fait que certaines fleurs, feuilles et bourgeons tombent sur la terrasse de Mme [N] [J] constitue un fait normal de la végétation et cette dernière ne démontre nullement une chute excessive ou une absence d'entretien conduisant à une obstruction des caniveaux comme elle le soutient.
2. Sur le fondement des troubles anormaux de voisinage
En application de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements, ou de nature à nuire aux droits des tiers.
La responsabilité, susceptible d'être engagée sur le fondement de ce texte, n'exige pas la preuve d'une faute, et résulte de l'anormalité d'un trouble de voisinage invoqué, c'est-à-dire de son caractère excessif au regard des inconvénients normaux de voisinage et d'un seuil normal de tolérance, apprécié eu égard, notamment, aux circonstances de temps, au caractère et à la situation des lieux, en zone urbaine ou rurale.
La preuve de l'existence d'un tel trouble incombe à celui qui en demande la réparation.
En l'espèce, la propriété de Mme [N] [J] ne bénéficie pas d'une servitude de vue.
Elle soutient que les plantations qui se trouvent sur les propriétés de M. [L] [K] et de la SCI Esquire lui occasionnent un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, dès lors qu'elle est privée de la vue sur la mer mais également d'ensoleillement.
D'une part, concernant la vue mer, il résulte des pièces produites que Mme [N] [J] a acquis son bien en l'état futur d'achèvement le 14 avril 2014 et que l'acte authentique ne mentionne pas de vue sur la mer.
Il ressort du positionnement même de sa propriété par rapport à celles de M. [L] [K] et de la SCI Esquire que seule une petite partie de sa terrasse, située à l'extrême gauche, bénéficie d'une vue sur la mer eu égard à l'absence de propriété en amont, au contraire du reste de sa terrasse qui se trouve en retrait et légèrement en contre-bas de celles de M. [L] [K] et de la SCI Esquire qui, en première ligne, ont une vue directe sur la mer.
Les images de synthèse du projet tout comme la propriété achevée révèlent que l'immeuble dispose de grandes jardinières encadrant l'ensemble de la copropriété et qui, au dernier étage, séparent les terrasses.
Mme [N] [J] ne pouvait ignorer que ces jardinières étaient destinées à recevoir des plantations et que la végétation d'ores et déjà implantée allait croître, nonobstant la possibilité de procéder au changement de certaines plantations pour des lauriers, cette plante ne pouvant être considérée, au regard de la taille imposante des jardinières intégrées au bâti, comme trop imposante ou inappropriée.
Il convient de souligner que si Mme [N] [J] a pu, pendant un certain temps, jouir de la vue mer dont bénéficie la propriété voisine, elle n'a pas pu acquérir un droit dont elle ne bénéficiait pas à l'origine.
D'autre part, la perte d'ensoleillement invoquée par Mme [N] [J] n'est pas caractérisée par les pièces du dossier, alors que certaines photographies prises en 2021 permettent de distinguer l'ombre portée par le laurier qui se trouve juste devant les jardinières et non sur la terrasse dans son entier, et que le constat d'huissier a été réalisé le 20 janvier 2022 à 10h40, soit à une période où l'ensoleillement n'est pas optimal.
Il ne résulte pas de la confrontation de ces pièces, la preuve du caractère grave et répété de la perte d'ensoleillement, quelle que soit la période de l'année.
Par conséquent, Mme [N] [J] sera déboutée de sa demande tendant à voir retirer ou abaisser la hauteur des plantations litigieuses.
Sur les demandes additionnelles en dommages-intérêts
Mme [N] [J] sollicite la condamnation, d'une part, de M. [L] [K] et de la SCI Esquire à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts et, d'autre part, du syndicat des copropriétaires [10] et de la société Trepier-Venturini Immobilier à lui verser la somme de 5.000 euros à ce titre.
Au regard de ce qui précède, M. [L] [K] et la SCI Esquire n'ont pas contrevenu au règlement de copropriété ou causé un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires [10] et son syndic n'ont pas pu commettre de faute en ne prenant pas de mesures pour faire assurer le règlement de copropriété.
Par conséquent, Mme [N] [J] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts tant à l'égard de ses voisins que du syndicat des copropriétaires et du syndic.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au procès, Mme [N] [J] sera condamnée aux dépens ainsi qu'à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
- 1.000 euros à M. [L] [K] et 1.000 euros à la SCI Esquire,
- 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [10],
- 1.000 euros à la société Trepier-Venturini Immobilier.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
REJETTE le moyen tiré de l'absence de saisine de l'assemblée générale des copropriétaires [10] préalablement à l'action ;
DEBOUTE Mme [N] [J] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [N] [J] à payer la somme de 1.000 euros à M. [L] [K] et la somme de 1.000 euros à la SCI Esquire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [10] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [N] [J] à payer à la société Trepier-Venturini Immobilier la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [N] [J] aux dépens ;
Et le Président a signé avec le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
