COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : [L] [F], [G] [F] c/ Syndicat [6], S.N.C. [Localité 7] VIEW
N°
Du 22 Août 2024
4ème Chambre civile
N° RG 20/03041 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NASI
Grosse délivrée à la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES
expédition délivrée à
la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN
la SCP KLEIN
le 22 Août 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Août deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 04 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 29 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 22 Août 2024, après prorogation du délibéré le 29 juillet et 08 août 2024, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEURS:
Monsieur [L] [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Madame [G] [N] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEURS :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.N.C. [Localité 7] VIEW prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [L] [F] et Mme [G] [N] épouse [F] sont propriéraires d'un appartement et d'un garage dans l'ensemble immobilier dénommé [6] situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5].
Cet ensemble immobilier est constitué de deux blocs A et B séparés par une terrasse à usage exclusif des occupants du bloc B. L'appartement de M. et Mme [F] est situé au premier étage du bloc A. La société [Localité 7] View est le propriétaire exclusif du bloc B.
Le 25 septembre 2013, un dégât des eaux s'est produit dans l'appartement de M. et Mme [F].
Par ordonnance en date du 25 avril 2017, le juge des référés, saisi par M. et Mme [F] a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [O] [M] en tant qu'expert.
L'expert a déposé son rapport le 28 juillet 2018.
Par acte d'huissier du 7 septembre 2020, M. et Mme [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [6] et la société [Localité 7] View afin d'obtenir la réalisation de travaux permettant de remédier aux infiltrations et l'indemnisation de leurs préjudices.
Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2021, M. et Mme [F] sollicitent :
A titre principal, la condamnation de la société [Localité 7] View :
- à leur verser la somme de 8.400 euros au titre des travaux de reprise nécessaires aux embellissements,
- à faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire et nécessaires pour remédier aux désordres, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
- à leur verser la somme de 14.250 euros, à parfaire jusqu'à la date de réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres à titre de réparation du préjudice de jouissance subi,
A titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de [6] :
- à leur verser la somme de 8.400 euros au titre des travaux de reprise nécessaires aux embellissements,
- à faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire et nécessaires pour remédier aux désordres, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
- à leur verser la somme de 14.250 euros, à parfaire jusqu'à la date de réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres à titre de réparation du préjudice de jouissance subi,
- juger que les condamnations du syndicat des copropriétaires doivent être mis à la charge et aux frais exclusifs de la société [Localité 7] View,
En tout état de cause,
- le débouté des requis de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Thierry Troin, avocat.
- que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.
Par conclusions notifiées le 2 janvier 2024, la société [Localité 7] View demande au tribunal :
- sans avoir égard aux fins, moyens et conclusions des requérants dirigés à son encontre,
- les en débouter pour le tout,
- mettre hors de cause la société [Localité 7] View,
- dire et juger que les désordres à l'origine des préjudices subis par les requérants trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble,
- donner injonction au syndicat des copropriétaires de justifier de son assurance destinée à le garantir des conséquences pécuniaires de sa condamnation,
En toutes hypothèses,
- inviter le syndicat des copropriétaires à mettre en cause son assurance,
A défaut d'en justifier dans le cadre de la présente procédure,
- déclarer le syndicat, pris en la personne de son syndic, responsable de cette carence avec toutes conséquences de droit,
- déchoir en conséquence le syndicat des copropriétaires de tout recours,
- le débouter en tout état de cause de toutes demandes, fins et conclusions formées à son encontre,
- condamner in solidum M. et Mme [F] et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [6] conclut au débouté de M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre et au débouté de leur demande de condamnation à hauteur de 8.400 euros au titre de la reprise des embellissements. Il sollicite subsidiairement que la demande de reprise des embellissements soit ramenée à de plus justes proportions et le débouté de la demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de M. et Mme [F] et de la société [Localité 7] View à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des dispositions du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat.
Pour un exposé complet des faits et de l'argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l'affaire est intervenue le 21 mars 2024 et l'affaire a été retenue à l'audience du 4 avril 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 29 juillet 2024 prorogé au 22 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les désordres
Il ressort du rapport d'expertise et il est acquis au débat que des infiltrations d'eaux pluviales sont occasionnées dans la chambre de l'appartement de M. et Mme [F] à travers le complexe d'étanchéité de la terrasse situé entre les blocs A et B de l'ensemble immobilier.
L'expert précise dans son rapport avoir constaté le 13 septembre 2017 " des traces de moisissure et des stigmates d'infiltration d'eaux par capillarité " sur le mur de la chambre située contre la terrasse concernée (paragraphe 8.4 du rapport). Il conclut que les traces de moisissure sont liées à des infiltrations d'eau se produisant à proximité immédiate de la terrasse mitoyenne au même niveau.
La nature et la matérialité des infiltrations alléguées par M. et Mme [F] sont par conséquent établies.
Sur les préjudices
M. et Mme [F] sollicitent l'indemnisation de leurs préjudices matériels et de jouissance.
1. Préjudice matériel
M. et Mme [F] sollicitent d'être indemnisés à hauteur de 8.400 euros pour les travaux de reprise des embellissements dans leur appartement selon un devis de la société Ingebat établi le 21 décembre 2018 et produit dans le cadre des opérations d'expertise.
Ce devis fait état des travaux suivants : " protection de chantier, démontage mobilier, décroutage murs, évacuation gravats vers décharge, enduit hydrofuge + résin, création cunette + raccordement vers l'extérieur, mise en place contre-cloison, enduits de finition, peinture, pose plinthes, nettoyage chantier ".
L'expert note que ce devis, comme celui établi pour les travaux extérieurs correspond bien aux prestations permettant de remédier aux désordres (paragraphe 8.5 du rapport).
Le syndicat des copropriétaires conteste ce montant et estime qu'il est élevé pour un devis de reprise de peintures dans la chambre de M. et Mme [F].
Comme il ressort de la description des travaux, validés par l'expert judiciaire, il ne s'agit cependant pas de simples travaux de reprise de peinture, mais des travaux de reprise de la cloison impactée par l'humidité des infiltrations perdurant depuis plus de dix ans.
Ce devis a par ailleurs été établi en 2018, soit il y a environ six ans, tandis que les coûts des travaux de construction ont significativement augmenté depuis.
M. et Mme [F] seront en conséquence indemnisés pour le coût des travaux de reprise dans leur appartement à hauteur de 8.400 euros sur la base du devis fourni et examiné dans le cadre des opérations d'expertise.
2. Préjudice de jouissance
Une déclaration de sinistre a été régularisée par M. et Mme [F] le 25 septembre 2013. L'expert retient cette date comme point de départ pour l'évaluation du préjudice de jouissance.
Ce préjudice a été estimé à 150 euros par mois par M. et Mme [F] correspondant à 10 % de la valeur locative du bien estimé à 1.500 euros par mois. Le rapport d'expertise précise dans son paragraphe 8.6 que cette évaluation n'a pas appelé de remarques particulières de la part de l'expert et des autres parties au travers leurs écritures.
La société [Localité 7] View ne formule pas d'observations à cet égard. Le syndicat des copropriétaires conteste ce préjudice en estimant qu'il n'est justifié ni en son principe, ni en son quantum aux motifs que l'expert n'a observé que de " légères " traces d'humidité et de moisissure et des stigmates d'infiltrations par capillarité. Il note également que si M. et Mme [F] selon leur dires ne résident plus dans l'appartement, leur préjudice de jouissance est purement théorique et que s'ils louent l'appartement et que leur locataire règle le loyer, il n'y a pas de préjudice de jouissance.
M. et Mme [F] répliquent qu'ils ont habité l'appartement entre 2013 et 2017, puis l'ont loué à un prix inférieur à sa valeur locative du fait des désordres l'affectant. Ils précisent en outre que la peinture des murs a été refaite avant la réunion d'expertise qui a eu lieu en septembre 2017 et que les traces de moisissures dénotent que les murs sont gorgés d'eau entraînant " des fortes odeurs de renfermé, désagréables et néfastes ".
Les travaux de reprise des infiltrations n'ont toujours pas eu lieu et, même si M. et Mme [F] n'occupent plus l'appartement et qu'il est loué, sa valeur locative est impactée par l'humidité et la moisissure présente dans la chambre.
Sur la base des éléments versés aux débats, il convient d'indemniser le préjudice de jouissance à hauteur de 100 euros par mois pour la période comprise entre le 25 septembre 2013 et le 22 août 2024, date du prononcé de la présente décision, soit un montant de 13.100 euros (100 euros par mois x 131 mois).
M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande tendant à l'indemnisation du préjudice futur et incertain de jouissance couvrant la période postérieure à la présente décision. Il leur revient de réclamer ultérieurement l'indemnisation de ce préjudice.
Sur les responsabilités
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En outre, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, il est acquis au débat que la terrasse dont l'étanchéité est à l'origine des infiltrations constitue une partie commune à usage privatif des occupants du bâtiment B, dont la société [Localité 7] View est propriétaire exclusif.
D'une part, la société [Localité 7] View fait valoir que les désordres trouvent leur origine dans le gros œuvre et que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 précité pour le défaut d'étanchéité affectant la terrasse constitutive d'une partie commune.
D'autre part, le syndicat des copropriétaires reproche à la société [Localité 7] View un défaut d'entretien de la terrasse lequel a eu selon lui des incidences sur l'étanchéité existante. Il fait en outre valoir que les aménagements paysagers réalisés sur la terrasse par la société [Localité 7] View ou par ses locataires sous la forme de jardinières ont participé à la dégradation de l'étanchéité de la terrasse.
L'expert observe dans le paragraphe 8.6 de son rapport : " les origines techniques conduisant aux désordres constatés sont liées à la vétusté du revêtement d'étanchéité de la terrasse contre le mur mitoyen à la chambre de l'appartement [F]. […] Il s'agit d'un défaut dans l'entretien de ces parties des constructions situées à la jonction entre les blocs A et B de l'ensemble ".
Il explique également que le revêtement de la terrasse s'apparentant à un système d'étanchéité liquide est " endommagé (cloquages) et discontinu " et conclut que " cet état est lié à la vétusté " (para. 8.4), " l'étanchéité est vétuste et présente des discontinuités pouvant laisser passer l'eau ".
L'expert note par ailleurs que des aménagements paysagers dans la partie arrière de la terrasse permettent les infiltrations des eaux météorites dans les jardinières et il est probable qu'en ces zones existent des défauts d'étanchéité pouvant conduire à des infiltrations d'eau.
Le rapport d'expertise précise enfin que la société [Localité 7] View aurait déclaré qu'une future opération de promotion immobilière empêche de traiter les infiltrations et que, selon les dires des trois entreprises d'étanchéité mandatées par le syndicat des copropriétaires pour établir un devis pour la reprise de l'étanchéité, l'accès à la terrasse litigieuse leur aurait été interdit par cette société, ne leur permettant pas ainsi d'examiner la terrasse pour effectuer les devis demandés. La société [Localité 7] View ne formule pas d'observations en réponse.
Les constatations expertales ne font pas clairement ressortir si l'absence d'entretien courant incombant à la société [Localité 7] View a affecté de façon conséquente les caractéristiques de l'étanchéité ou si les défauts d'étanchéité sont dus uniquement à l'ancienneté de l'étanchéité.
Il convient de retenir les deux hypothèses dès lors que l'absence d'entretien courant conduit à un vieillissement plus rapide de l'étanchéité, que la société [Localité 7] View ne justifie avoir effectué aucun entretien depuis plus de dix ans et que les aménagements paysagers, dont celle-ci ne conteste pas qu'ils ont été installés par ses soins ou par ceux de ses locataires, ont contribué aux désordres.
S'agissant des parties communes, le règlement de copropriété précise en page 8 qu'elle comprennent " le couvert et l'étanchéité " ainsi que certaines parties communes concernent uniquement certains blocs de l'ensemble immobilier.
Ce règlement précise en outre en page 22 que " les propriétaires possédant l'usage exclusif des balcons, loggias et terrasses, auront personnellement la charge du nettoyage ainsi que de l'entretien courant des revêtements de sol de ces parties de bâtiment et de la réparation des dégradations qu'ils occasionneraient, le tout sous contrôle du syndic et, éventuellement, la surveillance de l'architecte de la copropriété.
Sous cette réserve, les dépenses de réparation et de réfection y afférentes, dont notamment les dépenses d'étanchéité, sont à la charge des copropriétaires du bâtiment concerné. "
Il est acquis que la société [Localité 7] View possède l'usage exclusif du bloc B et que la terrasse litigieuse est affectée à l'usage privatif de ce bloc. La société [Localité 7] View doit donc assurer non seulement l'entretien courant de l'étanchéité de cette terrasse, mais doit également en application du règlement de copropriété assumer les dépenses de réparation et de réfection de l'étanchéité de la terrasse.
Le rapport d'expertise précise que la " résolution de ces désordres implique nécessairement la reprise de l'étanchéité du sol de la terrasse ainsi qu'un relevé d'étanchéité au niveau du pignon de la façade sur une hauteur suffisamment importante (un mètre environ). "
S'agissant des parties communes, le syndicat des copropriétaires sera condamné à effectuer les travaux préconisés dans le paragraphe 8.5 du rapport d'expertise.
La société [Localité 7] View sera en revanche condamnée à lui payer la somme de 15.314,40 euros, correspondant selon le rapport d'expertise au coût estimé des travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse, en tant que propriétaire exclusif du bloc B qui a, en application du règlement de copropriété, la charge des dépenses relatives à la reprise de l'étanchéité.
Compte tenu de l'ancienneté des infiltrations, datant depuis plus de dix ans, et de la réticence démontrée dans la présente affaire tant par le syndicat des copropriétaires que par la société [Localité 7] View à faire cesser les infiltrations, les deux condamnations seront assorties d'une astreinte dans les termes du dispositif.
Le syndicat des copropriétaires et la société [Localité 7] View seront condamnés à indemniser pour moitié les préjudices matériel et de jouissance subis par M. et Mme [F] en raison de leurs responsabilité conjointe au titre des infiltrations provenant de la terrasse.
Enfin, la société [Localité 7] View sera déboutée de ses demandes tendant à voir le syndicat des copropriétaires déclaré responsable du défaut d'appel en garantie de l'assureur de l'ensemble immobilier avec toute conséquence de droit et déchu de tout recours, en raison de leur formulation imprécise et du défaut de motivation.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au procès, le syndicat des copropriétaires et la société [Localité 7] View seront condamnés, pour moitié chacun, aux dépens et à payer pour moitié à M. et Mme [F] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aucune circonstance ne commande d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] à effectuer les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse située entre les blocs A et B de l'ensemble immobilier, tels que préconisés dans le paragraphe 8.5 du rapport d'expertise déposé le 28 juillet 2018 par M. [M] et plus particulièrement :
a) évacuation des terres de la jardinière située en partie arrière de la terrasse,
b) élimination de tous les revêtements et enduits non adhérents à l'intérieur de la jardinière, au sol de la terrasse et contre le mur pignon mitoyen en partie basse,
c) réalisation d'un système d'étanchéité avec protection, au niveau de la terrasse avec remontée sur le mur pignon mitoyen, et au niveau de la jardinière,
d) réalisation des systèmes d'évacuation des eaux de la jardinière et de la terrasse.
ORDONNE la réalisation de ces travaux de reprise dans un délai de quatre (4) mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 300 jours commençant à courir à compter de l'expiration du délai de quatre (4) mois ;
CONDAMNE la SNC [Localité 7] View à payer au syndicat des copropriétaires [6] la somme de 15.314,40 euros, correspondant au coût des travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse située entre les blocs A et B de l'ensemble immobilier [6], dans un délai d'un (1) mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 300 jours commençant à courir à compter de l'expiration du délai d'un (1) mois ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [6] et la SNC [Localité 7] View à payer pour moitié chacun la somme de 8.400 euros à M. [L] [F] et à Mme [G] [N] épouse [F], ensemble, au titre du coût des travaux de reprise dans leur appartement ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [6] et la SNC [Localité 7] View à payer pour moitié chacun la somme de 13.100 euros à M. [L] [F] et à Mme [G] [N] épouse [F], ensemble, au titre de leur préjudice de jouissance pour les infiltrations ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [6] et la SNC [Localité 7] View à payer pour moitié chacun la somme de 2.500 euros à M. [L] [F] et à Mme [G] [N] épouse [F], ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [6] et la SNC [Localité 7] View aux dépens pour moitié chacun ;
DEBOUTE les parties de toute autre demande ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Et le Président a signé avec le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
