COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [O] [C] c/ [G] [V], S.C.P. [V] NOTAIRES ASSOCIES, [R] [T]
MINUTE N° 24/
Du 04 Juillet 2024
3ème Chambre civile
N° RG 22/04523 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OQYD
Grosse délivrée à
Me Gilles CHATENET
, Me David-andré DARMON
, Me Géraldine GIRAUD
expédition délivrée à
le
mentions diverses
Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quatre Juillet deux mil vingt quatre
L’audience s’étant tenue à double rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Avril 2024 en audience publique , devant :
Président : Madame VINCENT, rapporteur
Assesseur : Madame GINOUX
Greffier : Madame KACIOUI, rapporteur, présente uniquement aux débats
Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Patricia LABEAUME
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Myriam GINOUX,
DÉBATS
A l'audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement a été fixé au 04 Juillet 2024 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,
PRONONCE
Par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024 , signé parMadame LABEAUME,Présidente et Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEUR:
Monsieur [O] [C]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par Me Géraldine GIRAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DEFENDEURS:
Maître [G] [V]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représenté par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.C.P. [V] NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [R] [T]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Jordan SARAZIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Madame [R] [T] est propriétaire d’un emplacement de parking, sous forme de box fermé, situé [Adresse 4] [Adresse 7]) et représentant le lot 105 de la résidence.
Madame [T] a souhaité vendre ce garage et a mandaté Monsieur [J] agent au sein de l’agence immobilière LAFORET, à cet effet, pour un prix de 26.000 € frais d'agence inclus. Cette pièce n'est pas versée au dossier.
Le 26 novembre 2020, Monsieur [O] [C], après avoir signé un mandat de recherche pour l'acquisition d'un tel bien, au prix maximum de 30 000 €, frais d'agence inclus, avec la même agence immobilière, a formé une offre relative au garage de Mme [T] au prix de 25.000 € FAI, soit 22.500 € net vendeur en précisant souhaiter l’intervention d’un seul notaire en la personne de Maître [G] [V].
Madame [R] [T] a accepté l’offre faite par Monsieur [O] [C].
Par email du 30 novembre 2020, Monsieur [J] a saisi Maître [G] [V] aux fins de l’établissement de l’acte d’achat.
Par courriel du 23 février 2021, Maître [G] [V] a adressé un projet d’acte à Monsieur [O] [C].
Suite à la réception du projet d’acte, Monsieur [O] [C] a souhaité la suppression de certaines clauses au titre desquelles:
- la clause d’exclusion de la garantie des vices cachées,
- une clause relative à la répartition de la taxe foncière entre les parties,
- une clause relative à la répartition des charges de copropriété.
Madame [R] [T] n’a pas entendu renoncer à la clause inhérente à l’exclusion des vices cachés.
Maître [G] [V] n’a pas procédé aux modifications telles qu’indiquées par Monsieur [O] [C].
Par courrier du 13 avril 2021, Monsieur [O] [C] a saisi la Chambre des notaires aux fins de l’aviser de l’absence de volonté de Maître [G] [V] de modifier l’acte d’achat.
Le Procureur de la République a également été saisi d’une plainte disciplinaire, celle-ci est demeurée sans suite.
Monsieur [O] [C] a saisi le Procureur général auprès de la Cour de cassation qui l’a informé du fait que le litige n’entrait pas dans le cadre de ses attributions.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 septembre 2022, Monsieur [O] [C] a mis en demeure Maître [G] [V] de « fixer un rendez-vous entre les parties, pour le mois d’octobre 2022, aux fins de procéder à la signature de l’acte de vente du garage entre Madame [T] et Maître [O] [C], en conformité avec les dispositions légales et les volontés des parties, librement et clairement exprimées, lors de l’échange des consentements intervenus sur la chose et le prix ».
C’est dans ces conditions que par actes d’huissier séparés signifiés le 28 octobre 2022 que Monsieur [O] [C] a assigné devant le Tribunal judiciaire de Nice, Maître [G] [V], la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [R] [T] aux fins, en substance, de voir dire que les clauses litigieuses insérées dans l’acte de vente sont irrégulières, déclarer Maître [G] [V] responsable des fautes commises dans l'exercice de son activité, et enjoindre les parties à rencontrer un médiateur.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, Monsieur [O] [C] demande au juge de :
-dire et juger que les 3 clauses insérées par Maître [G] [V] dans l’acte de vente [E] sont irrégulières ;
-dire et juger que Maître [V] a manqué à ses obligations d’officier public ministériel ;
-dire et juger que les fautes commises par Maître [V] ont un lien de causalité direct et certain avec le préjudice de jouissance subi par Maître [C];
-déclarer Maître [V] responsable des fautes commises dans l’exercice de son activité ;
Par conséquent,
-ordonner solidairement et indivisiblement la condamnation de Maître [V] et de la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES à payer une astreinte définitive de 100 € par jour de retard courant à compter de la date de votre décision jusqu’à la date à laquelle les parties seront convoquées pour signer un acte de vente conforme aux dispositions légales et à la volonté des parties ;
-ordonner la condamnation de Madame [T] à payer une astreinte définitive de 100 € par jour de retard courant à compter de la date à laquelle les parties seront convoquées pour signer un acte de vente conforme aux dispositions légales et à la volonté des parties jusqu’à la date de signature de cet acte par Mme [T];
-condamner solidairement et indivisiblement Maître [G] [V] et la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES à verser à Maître [C] la somme de 5.580,00 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;
-débouter Maître [V] et la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
-assortir la décision à venir de l’exécution provisoire de droit ;
-condamner solidairement et indivisiblement Maître [V] et la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES, outre aux entiers dépens, à verser à Maître [C], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en considération d’une action en justice rendue nécessaire par le refus de toute médiation.
Monsieur [O] [C] indique qu’au regard du fait que les parties se sont entendus sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite et que l’absence de signature de l’acte d’achat est dû à la persistance de Maître [V] à ne pas modifier les clauses litigieuses.
Précisément sur la clause d’éviction de garantie des vices cachés, il précise que celle-ci n’émanait pas d’une demande des parties et que c’est de son propre chef que Maître [V] a inséré cette disposition contractuelle. Il précise de surcroit qu’il n’a pas été informé des conséquences juridiques de l’insertion d’une telle clause et qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, elle est irrégulière.
Sur la clause relative à la répartition de la taxe foncière, il indique qu’en prévoyant une répartition en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire, cela va à l’encontre de la loi qui dispose que « la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition». Il indique en outre qu’elle va à l’encontre de la volonté des parties.
Sur la répartition des charges de propriété, il indique qu’il n’a jamais donné son accord pour la clause insérée, celle-ci prévoyant d’appliquer le principe légal à l’exception des charges courantes du trimestre en cours lesquelles seront réparties au prorata temporis entre vendeur et acquéreur au jour de l’entrée en jouissance.
Il indique également qu’au regard de ces différents manquements la responsabilité de Maître [V] doit être engagée.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, Maître [G] [V] et la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES demandent au juge de :
«-constater que Monsieur [C] n’établit en aucune façon l’existence de fautes imputables au notaire concluant,
-constater que le préjudice allégué n’est ni justifié, ni actuel, ni certain,
En conséquence,
-débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de Maître [G] [V], notaire et de sa SCP,
-dire et juger que les faits de l’espèce ne justifient pas l’exécution provisoire,
-dire et juger que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire,
-condamner Monsieur [C] à payer à Maître [V] et à la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédurt civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Gilles CHATENET, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 de ce même code. »
Maître [V] et la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES indiquent que Monsieur [O] [C] exerce la profession d’avocat et qu’il peut être aisément imaginé de ce fait qu’il mesure la portée de la clause d’éviction de garantie des vices cachés. Ils précisent en outre que dans la mesure où les parties ne se sont pas entendues sur la suppression de cette clause, il ne lui incombait de procéder à une quelconque modification.
Sur la clause de la répartition de la taxe foncière, Monsieur [V] indique qu’une répartition au prorata temporis est d’usage et répond à un souci de justice entre les parties. Il indique de surcroit que dès lors que les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le sort devant être fait à cette clause, il ne lui incombait pas de la modifier et que ce faisant son refus ne saurait être caractérisé de fautif.
Concernant la clause de répartition des charges de copropriété, Maître [V] indique que l’insertion de cette clause émane de la volonté de Madame [R] [T] et qu’elle avait par la suite accepté d’y renoncer à la condition que Monsieur [O] [C] signe l’acte d’achat en acceptant le maintien de la garantie des vices cachés.
De même, indique que Monsieur [C] ne parvient pas à établir un quelconque préjudice celui-ci ne pouvant résulter de la privation de la possibilité de disposer d’un parking à côté de son lieu de travail depuis deux ans.
Enfin, il précise que la médiation sollicitée doit être rejetée au regard de l’intransigeance dont fait preuve Monsieur [C].
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2023, Madame [R] [T], demande au juge de :
«
-débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et notamment;
de sa demande voir « dire et juger que les 3 clauses insérées dans l’acte par Maître [V] dans l’acte de vente [E] sont irrégulières » ;de sa demande principale de voir désigner un médiateur ;de sa demande subsidiaire de voir condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard Madame [T] de signer un acte de vente ;
-Condamner Monsieur [C] à verser à Madame [T] la somme de 5.000 € en indemnisation de ses préjudices ;
-Condamner Monsieur [C] à verser à Madame [T] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Sur la répartition de la taxe foncière, elle indique que si le texte de l’article 1415 du Code général des impôts prévoit qu’il incombe au propriétaire au 1er janvier de payer la taxe foncière, il est conventionnellement et traditionnellement prévu une répartition au prorata entre le vendeur et l’acquéreur. Elle précise qu’après l’insistance de Monsieur [C], elle avait accepté de renoncer à cette clause mais à la condition qu’il signe l’acte d’achat comportant la clause inhérente à la garantie des vices cachés.
Elle indique que le schéma est identique s’agissant de la question de la répartition de la taxe foncière.
Sur la clause de garantie des vices cachés, elle indique qu’elle souhaitait voir une telle clause apparaitre à l’acte, sur les conseils du notaire.
En tout état de cause, elle indique que Monsieur [C] doit être débouté de ses demandes.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2024, l'affaire fixée à l'audience collégiale du 16 avril 2024 et mise en délibéré au 4 juillet 2024 , par mise à disposition au greffe.
MOTIFS :
La présente décision sera rendue contradictoirement en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir “constater” ou “donner acte”.
Sur les fautes alléguées par le demandeur et la responsabilité du notaire :
M. [O] [C] considère que la responsabilité du notaire est engagée dès lors qu'il n'a pas accepté de retirer de son projet d'acte certaines clauses qu'il y a insérées, clauses d'usage, mais non légales et non sollicitées par les parties et donc contraires, selon lui, à leur volonté. Il considère que la vente était parfaite dès l'acceptation par la venderesse de son offre et qu'il n'appartenait pas au notaire de la modifier. Il estime également que le notaire a failli à son obligation de conseil en omettant de l'informer sur les conséquences de la clause , dérogatoire au droit commun, de non garantie des vices cachés.
En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, la responsabilité autonome des notaires est soumise aux conditions habituelles des responsabilités délictuelles ou quasi délictuelles à savoir :
- l'existence d'une faute,
- la constatation d'un préjudice certain,
- un lien de causalité entre la faute et le préjudice .
La charge de la preuve appartient au demandeur.
En l'espèce, M. [O] [C], avocat de profession, a signé un mandat de recherche pour l'acquisition d'un garage ou parking avec l'agence Laforêt le 26 novembre 2020 et a formalisé, le même jour, une offre d'achat concernant le bien vendu par Mme [R] [T].
Il précise aux termes de cette offre que:
- la vente soit préparée et enregistrée par un seul notaire , Maître [G] [V],
- l'acquisition se fera sans condition suspensive de financement,
- cette vente se fasse le plus rapidement possible, et sans compromis préalable: offre caduque dans trois mois.
Mme [R] [T], âgée de 71 ans à l'époque, a accepté l'offre faite, par courriel du 30 novembre 2020.
Aucune pièce ne démontre que les parties auraient pu discuter ou négocier quelque autre point que ce soit, et notamment ceux contestés par le demandeur.
Maître [G] [V] a rédigé un premier projet d'acte de vente, transmis aux parties par mail du 23 février 2021.
Il est inséré dans ce projet d'acte:
- une clause d'éviction de garantie des vices cachés,
- une clause de répartition de la taxe foncière prorata temporis,
- une clause de répartition des charges de copropriété prorata temporis.
1/ Sur la clause d'éviction de garantie des vices cachés:
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Le notaire a inséré de fait, dans son projet d'acte, la clause d'usage aux termes de laquelle l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S 'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas, si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction , sauf si l'acquéreur à également cette qualité ou, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
M. [O] [C] a contesté véhémentement l'insertion d'une telle clause et a demandé au notaire sa suppression dans un deuxième projet d'acte.
Il n'est pas contestable, au vu de la profession exercée par M. [O] [C], et à la lecture des échanges entre les parties que M.[C] connaissait parfaitement l'étendue et la portée d'une telle clause, et qu'on ne puisse en conséquence, imputer au notaire d'avoir failli à une obligation d'information, inutile en la matière.
Par ailleurs, la décision du notaire de ne pas faire droit à la demande de suppression de cette clause relève de l'opposition de la venderesse, de telle sorte que, contrairement à ce que prétend M. [O] [C], les volontés des parties ne se sont pas accordées sur ce point, lequel point n'avait pas été discuté en amont, à défaut de compromis de vente, refusé par M. [O] [C].
A défaut de rencontre des volontés des deux parties, il n'appartenait pas au notaire de supprimer la clause contestée par le seul [O] [C].
Aucune faute ne peut être imputée à Maître [G] [V] de ce chef.
2/ sur la clause de répartition de la taxe foncière:
L'article 1415 du code général des impôts dispose que la taxe foncière est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année en cours.
Cependant, aucun texte n'interdit qu'une répartition autre puisse être prévue, contractuellement entre les parties, répartition habituellement prévue prorata temporis, dans un souci d'équité des transactions.
En l'espèce, Maître [G] [V] a inséré dans le projet d'acte de vente, une clause d'usage aux termes de laquelle, la répartition de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères seraient réparties prorata temporis entre le vendeur et l'acquéreur.
M. [O] [C] a sollicité la suppression de cette clause et un second projet d'acte, arguant du texte légal rappelé plus haut et de la volonté des parties.
Cependant, il ne démontre pas que les volontés des parties s'étaient rencontrées sur ce point et en tout état de cause, Mme [R] [T] n'a pas accepté de voir supprimer cette clause.
Elle a seulement accepté de le faire, des semaines plus tard, à la condition expresse que M. [O] [C] accepte la vente en maintenant la clause d'éviction de garantie des vices cachés, ce que le demandeur a toujours refusé.
Légitimement, le notaire ne pouvait en conséquence faire droit à la volonté unilatérale de M. [O] [C].
Aucune faute ne peut être imputée à Maître [G] [V] de ce chef.
3/ sur la clause relative aux charges de copropriété:
De la même façon, le notaire a prévu dans son projet d'acte de vente que le principe légal en matière de charges de copropriété serait appliqué sauf en ce qui concerne les charges courantes du trimestre en cours qui seraient partagées prorata temporis.
M. [O] [C] a sollicité la modification du projet et la suppression de cette clause.
Mme [R] [T] conclut très clairement qu'elle souhaitait en revanche voir figurer cette clause et que ce n'est qu'au bout de plusieurs semaines et face à l' insistance de M. [O] [C] qu'elle a bien voulu y renoncer à la condition expresse que M. [O] [C] accepte la vente en maintenant la clause d'éviction de garantie des vices cachés, ce que le demandeur a toujours refusé.
En conséquence, l'insertion de la clause d'usage dans le projet d'acte par Me [V], à la demande de la venderesse, ne peut être considére comme fautive pas plus que son refus de la supprimer, eu égard au désaccord des parties sur ce point.
Il résulte très clairement de l'ensemble des pièces versées et des conclusions des parties qu' acquéreur et vendeur n'étaient pas d'accord sur l'ensemble des conditions de la vente, qui de l'exigence de M. [O] [C] devait se réaliser sans avant contrat, et que contrairement à ce que soutient M. [O] [C], les volontés des parties ne s'étaient pas rencontrées sur ces trois points.
Dans ces conditions, aucune faute ne peut être imputée au notaire et sa responsabilité ne peut être engagée.
L'accord des parties n'étant pas total, la vente ne peut se réaliser .
M. [O] [C] ne peut qu' être débouté de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Maître [G] [V] et de la SCP [V] NOTAIRES ASSOCIES.
Sur les demandes articulées par M. [O] [C] à l'encontre de Mme [R] [T]:
A défaut de rencontre des volontés sur l'ensemble des modalités de la vente, il ne peut être fait droit à la vente forcée du garage appartenant à Mme [R] [T].
M. [O] [C] sera débouté de sa demande d'astreinte à l'encontre de Mme [R] [T].
Sur la demande reconventionnelle de Mme [R] [T]:
Mme [R] [T], a prouvé sa bonne volonté de voir poursuivre la vente en renonçant au prorata de la taxe foncière ainsi qu'à la quote part des charges de copropriété mais est restée intransigeante sur la clause d'exclusion de garantie de vices cachés, fondée sur les dispositions de l'article 1643 du code civil précité, comme aux usages en la matière.
Mme [T], profane de l'immobilier, comme du droit, âgée de 74 ans aujourd'hui attend donc la vente de ce bien depuis mars 2021, et c'est à bon droit qu'elle estime que l'attitude de M. [O] [C], son acharnement à voir réaliser une vente à ses seules conditions, la procédure dont elle est l'objet, lui ont causé un préjudice moral qu'il est raisonnable de voir indemniser à hauteur de 2000€.
M.[O] [C] sera en conséquence condamné à lui payer cette somme.
Sur les dépens:
En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, M. [O] [C] succombant supportera les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par Me Gilles Chatenet, avocat.
Sur les frais irrépétibles:
L' équité justifie l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Maître [G] [V], la SCP [V] NOTAIRES ET ASSOCIES et Mme [R] [T] qui ont du engager des frais irrépétibles pour assurer leur défense.
M. [O] [C] sera condamné à leur payer les sommes de:
- 3000 € globalement à Maître [G] [V] et la SCP [V] NOTAIRES ET ASSOCIES,
- 3000€ à Mme [R] [T].
Sur l'exécution provisoire:
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS ,
Le tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE M. [O] [C] de l'ensemble de ses demandes formulées tant à l'encontre de Maître [G] [V], la SCP [V] NOTAIRES ET ASSOCIES , que de Mme [R] [T],
CONDAMNE M. [O] [C] à payer à Mme [R] [T] la somme de 2000€ au titre de son préjudice moral,
CONDAMNE M. [O] [C] aux entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par Maître Gilles Chatenet, Avocat,
CONDAMNE M. [O] [C] à payer à :
- Maître [G] [V] et la SCP [V] NOTAIRES ET ASSOCIES globalement la somme de 3000 €
- Mme [R] [T] la somme de 3000€
et ce, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Et la présidente a signé avec la greffière
LA PRESIDENTE LA GREFFIERE
