COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 3] c/ [N] [U]
N°
Du 25 Juin 2024
4ème Chambre civile
N° RG 24/01066 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPYN
Grosse délivrée à
l’ASSOCIATION BENHAMOU
-[Z]
le 25 Juin 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2024, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet [K] [R] dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEUR:
Monsieur [N] [U]
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [N] [U] est propriétaire du lot n° 23 d'un immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 3] " situé [Adresse 3].
Par lettre du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 3] " a mis en demeure M. [N] [U] de payer la somme de 5.662,09 euros de charges de copropriété dues au 14 juillet 2023.
Le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 3] " a fait délivrer à M. [N] [U] un commandement de payer la somme de 12.379,12 euros de charges de copropriété dues au 21 novembre 2023.
Par acte du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 3] " situé [Adresse 3] a fait assigner M. [N] [U] aux fins d'obtenir le paiement des sommes suivantes :
-10.939,61 euros de charges de copropriété arrêtées au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2023,
-2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et explique que l'assemblée générale a décidé de travaux de ravalement de la façade le 17 décembre 2021, les appels de fonds devant être appelés entre le 1er avril 2022 et le 1er juillet 2023. Il explique produire les procès-verbaux des assemblées générales du 17 décembre 2021 et du 28 juin 2023 ainsi que les factures et état de répartition des façades pour justifier du principe et du montant de sa créance.
Il ajoute que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil.
Dans ses conclusions communiquées le 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 3] " sa actualisé sa demande principale pour la réduire à la somme de 5.913,84 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 11 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2023.
Il indique qu'à la suite de l'assignation, M. [N] [U] a effectué plusieurs paiements de charges de copropriété réduisant le solde débiteur de son compte de charges à la somme de 5.913,84 euros sans apurer totalement sa dette.
Assigné par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [N] [U] n'a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 17 avril 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 3] "a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement de charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d'équipement ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
En l'espèce, pour rapporter la preuve de l'existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 3] " produit :
-le relevé de propriété démontrant que M. [N] [U] est propriétaire du lot de copropriété n° 23,
-le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 approuvant les travaux de ravalement des façades confiés à l'entreprise Stramigioli d'un montant de 120.712,35 euros TTC et de prestations supplémentaires d'un montant de 75.758 euros TTC financés par six appels de fonds trimestriels entre le 1er avril 2022 et le 1er juillet 2023,
-le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2023 :
* approuvant les comptes de l'exercice du 01/11/2020 au 30/10/2021,
* approuvant les comptes de l'exercice du 01/11/2021 au 30/10/2022,
* approuvant le budget prévisionnel de l'exercice du 01/11/2022 au 30/10/2023,
* approuvant le budget prévisionnel de l'exercice du 01/11/2023 au 30/10/2024,
* annulant la décision de ravalement de la façade arrière en raison de la situation financière du syndicat,
* décidant de régler les frais de voirie estimés à 80.000 euros en un seul appel de fonds le 15 juillet 2023,
-l'état des dépenses des exercices clos le 31/10/2021, le 31/10/2022 et le 31/10/2023,
-l'état financier après répartition au 31/10/2021 et au 31/10/2022,
-les appels de fonds pour travaux et charges adressés à M. [N] [U],
-les factures de l'entreprise Stramigioli pour la mise en place du platelage de sécurité et les frais de voirie,
-une mise en demeure de payer la somme de 5.662,09 euros de charges de copropriété dues au 14 juillet 2023 adressée à M. [N] [U] par lettre du 19 juillet 2023,
-un commandement de payer la somme de 12.379,12 euros de charges de copropriété dues au 21 novembre 2023 délivré le 29 novembre 2023
-un relevé de compte débiteur de la somme de 5.913,84 euros au 11 avril 2024.
Toutefois, ce solde débiteur de 5.913,84 euros n'est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :
- Des frais de mise en demeure d'un montant de 56,37 euros le 14/07/2023,
- Des frais d'huissier d'un montant de 185 euros le 21/11/2023,
- Des frais de commandement de payer d'un montant de 181,01 euros le 30/11/2023,
- Des frais de dossier avocat d'un montant de 185 euros le 26/01/2024.
le tout pour un montant total de 607,38 euros.
Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n'entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de “recouvrement huissier” ou de “frais de dossier avocat” ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l'huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure de 56,37 euros et le coût du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 qui sera inclus dans les dépens.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 3] " justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d'un montant de 5.362,83 euros, arrêtée au 11 avril 2024, que M. [N] [U] sera condamné à lui payer.
Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2023, et jusqu'à parfait paiement.
Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
L'alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, il ressort des différents décomptes fournis que M. [N] [U] procède régulièrement à des paiements pour tenter de contenir sa dette de charges qui s'explique par le vote de travaux couteux dont un appel de fonds de 5.882,35 euros le 15 juillet 2023.
Si les règlements auxquels M. [N] [U] a procédé sont insuffisants à régler sa dette, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier sa défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ce copropriétaire soit caractérisée.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 3] " sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à défaut d'établir que son préjudice distinct est causé par la mauvaise foi du copropriétaire.
Sur les demandes accessoires.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l'écarter.
Partie perdante au procès, M. [N] [U] sera condamné aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 3] " la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 3] " situé [Adresse 3] la somme de 5.362,83 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 11 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, et jusqu'à parfait règlement ;
CONDAMNE M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 3] " situé [Adresse 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 3] " situé [Adresse 3] de sa demande additionnelle de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [N] [U] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 ;
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
