COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [4] c/ [S] [R]
N°
Du 25 Juin 2024
4ème Chambre civile
N° RG 24/01026 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRPK
Grosse délivrée à
l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR
expédition délivrée à
le 25 Juin 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.
DÉBATS
Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond
DEMANDEUR:
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par son syndic en exercice CITYA DALBERA, SAS dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualités audit siège
représenté par Me Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEUR:
Monsieur [S] [R]
Résidence [4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [S] [R] est propriétaire du lot n°16 d’un immeuble en copropriété dénommé “[4]” situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Le 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” a fait délivrer à M. [S] [R] une sommation de payer 9.628,63 euros de charges de copropriété dues au 1er avril 2023.
Par acte du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” situé [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner M. [S] [R] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :
14.751,47 euros de charges de copropriété arrêtées au 20 février 2024 avec intérêts au taux légal jusqu’à complet règlement,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde sa demande de paiement des charges et frais nécessaires au recouvrement de sa créance sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les comptes et la répartition des charges tels qu’adoptés par des assemblées générales des copropriétaires devenues définitives. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur qui ne règle aucune charge et dont la dette a atteint un montant conséquent lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [S] [R] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 17 avril 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[4]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement de charges
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” produit :
- le relevé de propriété démontrant que M. [S] [R] est propriétaire du lot de copropriété n°16,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2020 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 février 2023 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2019, le 31/12/2020, le 31/12/2021,
- l’état financier après répartition au 31/12/2019, au 31/12/2020, au 31/12/2021,
- les comptes de gestion au 31/12/2019, au 31/12/2020, au 31/12/2021 et les budgets prévisionnels,
- les appels fonds, charges et de provisions adressés à M. [S] [R],
- une sommation délivrée à M. [S] [R] le 11 avril 2023 de payer la somme de 9.628,63 euros de charges de copropriété dues au 1er avril 2023,
- un relevé de compte débiteur de la somme de 14.751,47 euros au 20 février 2024.
Toutefois, ce solde débiteur de 14.751,47 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :
- des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 24/02/2021, d’un montant de 40 euros le 30/11/2021,
- des frais contentieux d’un montant de 198 euros le 30/03/2023, d’un montant de 290 euros le 29/06/2023, d’un montant de 480 euros le 06/02/2024,
- des frais d’huissier d’un montant de 171,75 euros le 12/04/2023,
- des frais d’assignation d’un montant de 55,15 euros le 03/08/2023.
le tout pour un montant total de 974,90 euros.
Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais contentieux, ou frais d’huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 30 euros et le coût de la sommation de payer délivrée le 11 avril 2023 qui sera inclus dans les dépens.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 13.806,57 euros, arrêtée au 20 février 2024, que M. [S] [R] sera condamné à lui payer.
Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 avril 2023 et jusqu’à parfait règlement
Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [S] [R], s’abstient de régler sa contribution aux charges depuis le 1er octobre 2020, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.
Il lui cause ainsi, par sa carence et le montant atteint par sa dette, un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.
M. [S] [R] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[4]” la somme de 500 euros de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.
Partie perdante au procès, M. [S] [R] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble“[4]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 13.806,57 euros de charges de copropriété et frais nécessaire, comptes arrêtés au 20 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 et jusqu’à parfait règlement ;
CONDAMNE M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[4]” situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens.
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
