COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [6] c/ [M] [U], [F] [U]
N°
Du 25 Juin 2024
4ème Chambre civile
N° RG 23/04765 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PLPY
Grosse délivrée à
Me Stéphane GIANQUINTO
expédition délivrée à
le 25 Juin 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.
DÉBATS
Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond
DEMANDEUR:
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
pris en la personne de son Administrateur Judiciaire, la SELARL BG & ASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDERESSES:
Madame [M] [U]
[Adresse 7]
[Localité 4]
ALLEMAGNE
non représentée
Madame [F] [U]
[Adresse 7]
[Localité 4]
ALLEMAGNE
non représentée
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [M] [U] et Mme [F] [U] sont propriétaires du lot n 12025 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1] administré provisoirement par la Selarl BG & Associés prise en la personne de Maître Stéphanie Bienfait.
Le syndicat des copropriétaires a fait constater par un commissaire de justice que les copropriétaires avaient, sans autorisation de l’assemblée générale, fait procéder à divers travaux affectant les parties communes de l’immeuble, à savoir la remise en peinture de la façade et du couloir desservant leur appartement, le remplacement de leur porte d’entrée, le blocage de la porte de secours conduisant à la coursive extérieure de l’immeuble et le changement de la serrure du portail extérieur, suivant des procès-verbaux établis les 11 mars 2021, 5 juillet 2021 et 11 octobre 2021.
Le 12 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a financé l’intervention de la société Serrurerie Monégasque pour remettre en état les parties communes.
Par lettres des 22 novembre 2022 et 16 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure Mme [M] [U] et Mme [F] [U] de remettre en état les parties communes en sollicitant notamment la prise en charge de la facture émise par la société Serrurerie Monégasque ainsi que le paiement de la peinture du couloir et de la façade de l’immeuble, dont le coût avait été chiffré par la société Construction rénovation bâtiment (CRB).
Par acte du 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 3] à [Localité 1] a fait assigner Mme [M] [U] et Mme [F] [U] devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire :
à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 30e jour suivant la signification du présent jugement, aux travaux suivants :le rétablissement et remplacement de leur porte d’entrée telle qu’elle se trouvait être à l’origine et devant être similaire en tous points aux portes d’entrée de l’immeuble,le débarrassage des parties communes qui sont encombrées par leurs divers biens mobiliers,l’enlèvement des poteaux métalliques, goujons et fils barbelés qu’elles ont fait installer,
à ne pas procéder, sous astreinte de 2.500 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent jugement :au cadenassage de la porte de secours conduisant à la coursive extérieure,au changement de la serrure du portail extérieur,
à lui payer les sommes suivantes :1.954,17 euros en remboursement de l’intervention de la société Serrurerie Monégasque suivant facture du 12 octobre 2021,11.694 euros correspondant au montant du devis de la société Construction rénovation bâtiment (CRB) du 14 mars 2023 aux fins de remise en état des parties communes impactées,5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais des constats dressés les 11 mars 2021, 5 juillet 2021 et 11 octobre 2021, ainsi que de tout constat à intervenir afin de s’assurer de la remise en état des lieux.
Il fait valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble contient les dispositions suivantes:
-section 2, paragraphe1, page 61 « de façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’ensemble immobilier »,
-section 2, paragraphe 3, page 61 « les portes d’entrée, bien que constituant des parties privatives ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture être modifiées, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires »,
-section 2, paragraphe 4, page 62 « Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».
Il rappelle qu’en vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
Or, il soutient que Mme [M] [U] et Mme [F] [U] fait procéder à des travaux au sein de leur appartement affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en méconnaissance du règlement de copropriété et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’il est fondé à agir pour obtenir la remise en état des parties communes et à prévenir toute atteinte à celles-ci.
Domiciliées en Allemagne, Mme [M] [U] et Mme [F] [U] ont été assignées conformément à l’article 8 du règlement (UE) n 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, l’entité requise ayant retourné une attestation de remise de l’acte à chacune des défenderesses.
Mme [M] [U] et Mme [F] [U] n’ayant pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 17 avril 2024, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de remise en état des parties communes.
En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.
Ces dispositions sont d’ordre public de sorte qu’avant d’entreprendre de tels travaux, même exécutés à ses frais, un copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.
A défaut d’autorisation, les travaux sont irréguliers.
S’agissant de faire cesser les atteintes aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires a qualité pour demander la remise en état des lieux qui est de droit sans qu’il soit astreint à rapporter la preuve d’un préjudice.
En l’espèce, Mme [M] [U] et Mme [F] [U] sont propriétaires du lot n 12025 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], qui est régi par un règlement de copropriété contenant les dispositions suivantes :
« de façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’ensemble immobilier » (section 2, paragraphe 1, page 61),« les portes d’entrée, bien que constituant des parties privatives ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture être modifiées, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires » (section 2, paragraphe 3, page 61),« Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires » (section 2, paragraphe 4, page 62).
Selon le procès-verbal daté du 11 mars 2021, Maître [I] [Y], clerc habilité, a constaté que :
« L’appartement de Mme [U] se situe au niveau de l’avenue et dispose d’une terrasse extérieure en léger contrebas de laquelle se trouve une issue de secours donnant dans l’immeuble mais dont la porte est condamnée.
De même, au bas de la terrasse et toujours devant la porte de l’issue de secours, il se trouve un escalier qui déborde sur le débattement de l’issue de secours empêchant l’ouverture de celle-ci.
La porte d’entrée de l’appartement de Mme [U] a été modifiée par rapport aux autres portes des appartements et une partie du couloir devant son appartement a été peinte en blanc alors que tout l’immeuble et ses parties communes sont de couleur rose-orangée.
De même, sur la terrasse de Mme [U], les murs, murets et façades sont peints en blanc à la même différence de tout l’immeuble ».
Selon un procès-verbal daté du 5 juillet 2021, Maître [R] [B], commissaire de justice, a constaté que :
« Au niveau de l’allée extérieure de la sortie de secours :
- il y a présence d’une chaise et de trois sacs de produits pour jardin,
- il y a aménagement d’un escalier de quatre marches, permettant le passage entre cette allée et la terrasse de Mme [U], dont l’emplacement des marches inférieures à proximité de la cage d’escalier empêche l’ouverture de la porte de secours.
La cage d’escalier du bâtiment B est surmontée par un édicule attenant à la terrasse de Mme [U], au niveau duquel se situe l’issue de secours du bâtiment B, dont le toit-terrasse a fait l’objet des travaux suivants :
- couverture par un bitume noir d’aspect récent,
- installation d’un fil de fer barbelé le long de sa bordure côté [Adresse 5],
- Présence de plusieurs goujons d’ancrage sur les bordures du toit-terrasse, traversant le revêtement d’étanchéité.
Depuis l’intérieur de la cage d’escalier du bâtiment B, la porte de sa sortie de secours, débouchant sur l’allée extérieure, est condamnée ».
Enfin, selon un procès-verbal daté du 11 octobre 2021, Maître [R] [B], commissaire de justice, a également constaté que :
« Le bâtiment B de la copropriété comporte une issue de secours avec porte de secours depuis la cage d’escalier débouchant sur une allée extérieure fermée par un portail menant à un espace extérieur public ; l’allée est reliée à la terrasse de Mme [U] par un escalier dont la marche inférieure empêche l’ouverture de la porte de secours.
Un employé de la société Serrurerie Monégasque est intervenu et a :
- sectionné depuis l’espace public le câble antivol présent le portail fermant l’allée de secours côté espace public (câble installé le 8 octobre 2021) puis forcé la serrure de ce portail afin de la remplacer
- meulé l’angle avant gauche de la marche inférieure de l’escalier reliant l’allée de secours à la terrasse de Mme [U], afin de permettre la libre ouverture de la porte de secours équipant la cage d’escalier du bâtiment B. »
Il ressort en effet des différents procès-verbaux de constat produits que l’appartement des défenderesses dispose d’une terrasse extérieure donnant sur l’[Adresse 5] et depuis laquelle est accessible une issue de secours qu’elles ont condamnée depuis l’intérieur de l’immeuble notamment en faisant édifier un escalier qui bloque l’ouverture de la porte.
Le commissaire de justice a également pu constater que le portillon donnant sur l’[Adresse 5] en contrebas de leur terrasse au bout d’une allée a également été condamné, les copropriétaires ayant fait procéder à des aménagements de la terrasse qu’elles se sont ainsi appropriée.
Il relate qu’elles ont construit un escalier entre deux murets surmontés chacun par un poteau métallique, couvert la toiture terrasse accessible depuis leur lot d’un bitume noir, installé un fil de fer barbelé depuis l’[Adresse 5] et implanté des goujons d’ancrage sur les bordures de la toiture-terrasse.
Les constats objectifs concordants permettent d’établir que Mme [M] [U] et Mme [F] [U] ont, sans autorisation, procédé aux travaux suivants ayant affecté les parties communes de l’immeuble :
la peinture de la façade et du couloir desservant leur appartement dans une teinte autre que celle de l’immeuble portant ainsi atteinte à l’harmonie de l’ensemble, le remplacement de leur porte d’entrée non similaire aux autres portes,le blocage de la porte de secours conduisant à la coursive extérieure de l’immeuble,le cadenassage de la serrure du portail extérieur.
Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve que Mme [M] [U] et Mme [F] [U] ont, sans autorisation de l’assemblée générale, fait procéder à des travaux et modification ayant affecté les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.
Il est donc fondé à obtenir la remise des lieux en leur état antérieur d’une part et le prononcé d’une astreinte pour éviter toute nouvelle atteinte aux parties communes, notamment le blocage de la porte de secours et du portail extérieur, d’autre part.
Par conséquent, Mme [M] [U] et Mme [F] [U] seront solidairement condamnées à :
à procéder dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, aux travaux suivants :rétablir et remplacer leur porte d’entrée telle qu’elle se trouvait être à l’origine et devant être similaire en tous points aux portes d’entrée de l’immeuble,débarrasser les parties communes encombrées de divers biens mobiliers,enlever les poteaux métalliques, goujons et fils barbelés qu’elles ont fait installer,
à ne pas procéder, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent jugement :au cadenassage de la porte de secours conduisant à la coursive extérieure,au changement de la serrure du portail extérieur,
S’agissant de la sortie de secours et du portillon extérieur donnant accès à cette issue de secours, le syndicat des copropriétaires justifient qu’il a fait entreprendre des travaux d’urgence pour rétablir ces accès en l’absence des copropriétaires qui résident à l’étranger et qui n’ont pas répondu à ces mises en demeure.
Ces travaux nécessaires à assurer la sécurité des occupants de l’immeuble ont consisté, selon la facture de la société Serrurerie Monégasque, à remplacer la serrure de la sortie de secours, tronçonner l’escalier bloquant la porte de cette sortie de secours qu’elle avait édifié, remplacer la serrure du portillon d’accès extérieur qu’elle avait modifié.
Mme [M] [U] et Mme [F] [U] seront par conséquent solidairement condamnées à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [6] » la somme de 1.954,17 euros correspondant au montant de cette facture.
Enfin, le syndicat des copropriétaires produit un devis de la société Construction Rénovation Bâtiment pour la remise en peinture des façades extérieures dans la même teinte que celle de l’immeuble et du couloir intérieur de l’immeuble également dans la même teinte que celle du reste de l’immeuble, la différence étant visible même sur les photographies en noir et blanc annexées au constat.
Le syndicat des copropriétaires est dès lors fondé à réclamer la prise en charge de ces travaux par Mme [M] [U] et Mme [F] [U] qui seront solidairement condamnées à lui payer la somme de 11.694 euros correspondant au coût du devis.
Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ni ne démontre ni même n’allègue de préjudice collectif causé par la faute des copropriétaires défenderesses qui ne serait pas réparé par la remise en état des lieux en leur état antérieur.
A défaut, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.
Parties perdantes au procès, Mme [M] [U] et Mme [F] [U] seront condamnées solidairement aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile incluant le coût des constats d’huissier nécessaire pour faire valoir ses droits.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE solidairement Mme [M] [U] et Mme [F] [U] à :
à procéder dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, aux travaux suivants :rétablir et remplacer leur porte d’entrée telle qu’elle se trouvait être à l’origine et devant être similaire en tous points aux portes d’entrée de l’immeuble,débarrasser les parties communes encombrées de divers biens mobiliers,enlever les poteaux métalliques, goujons et fils barbelés qu’elles ont fait installer sur la toiture-terrasse ;à ne pas procéder, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent jugement :au cadenassage de la porte de secours conduisant à la coursive extérieure,au changement de la serrure du portail extérieur ;
CONDAMNE solidairement Mme [M] [U] et Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[6] situé [Adresse 3] à [Localité 1] les sommes suivantes :
1.954,17 euros en remboursement de la facture de travaux émise par la société Serrurerie Monégasque le 12 octobre 2021,11.694 euros correspondant au coût de remise en état de la façade extérieure de l’immeuble et du couloir d’accès à leur appartement, parties communes ;
CONDAMNE solidairement Mme [M] [U] et Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[6] situé [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[6] situé [Adresse 3] à [Localité 1] de toutes ses autres demandes, en ce sa demande additionnelle de dommages-intérêts ;
CONDAMNE solidairement Mme [M] [U] et Mme [F] [U] aux dépens.
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
