COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.C.I. PRIMO c/ Syndicat de copropriétaires LE COUNTRY PARK
N°
Du 18 Juin 2024
4ème Chambre civile
N° RG 22/02443 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OJAT
Grosse délivrée à
Me Florian ABASSIT
expédition délivrée à
Me Florent ELLIA
le 18 Juin 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.
DÉBATS
A l'audience publique du 21 Mars 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2024, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.C.I. PRIMO
c/o Ascot Domiciliation
Centre d’Affaires le Forum
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par son gérant en exercice demeurant audit siège de la société
représentée par Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDEUR:
Syndicat de copropriétaires LE COUNTRY PARK
[Adresse 3]
[Localité 1]
pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet LVS , SARL dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
La société civile immobilière Primo est propriétaire d’un studio situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 6] et situé à [Localité 7].
Ce logement dispose de la jouissance privative d’une parcelle de terrain à usage de jardin.
Par ordonnance en date du 28 juin 2011, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, saisi par la société civile immobilière Primo, a désigné M. [R] [M] en qualité d’expert pour examiner la délimitation du jardin attenant à son lot.
L’expert a déposé son rapport le 6 novembre 2012.
La société civile immobilière Primo a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’installer des clôtures autour du jardin attenant à son lot, laquelle lui a été refusée.
Par acte d’huissier du 13 juin 2022, la société civile immobilière Primo a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Country Park aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 23 février 2022 et l’autorisation d’effectuer des travaux.
Par dernières conclusions récapitulatives et responsives n°3 notifiées le 6 mars 2024, la société civile immobilière Primo sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
le prononcé de la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 23 février 2022,l’autorisation de réaliser, à ses frais, les travaux suivant :clôturer son jardin à usage privatif selon les conclusions du rapport de l’expert [M],poser dans son jardin à usage privatif une pergola bioclimatique et démontable, selon documents annexés au courrier du 15 décembre 2021 ainsi qu’à la convocation pour l’assemblée générale du 23 février 2022,le débouté du syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de :7.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation du syndicat des copropriétaires à supporter en cas d’exécution forcée par voie d’huissier les sommes dues en sus des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice,sa dispense de règlement au titre des charges de copropriété des sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires sera condamné par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à celui des frais de procédure divers et des frais d’avocats entraînés par la présente procédure,la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
La société civile immobilière Primo expose au visa des articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 que sa demande d’installation d’une pergola bioclimatique a été rejetée de façon injustifiée par l’assemblée générale des copropriétaires et que le refus de celle-ci est constitutif d’un abus de majorité lui causant un préjudice de jouissance.
Par conclusions notifiées le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires Le Country Park conclut au débouté de la société civile immobilière de toute ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il conteste tout abus de majorité et reproche à la société civile immobilière Primo de multiples procédures initiées à son encontre. Il conteste également le préjudice de jouissance allégué, estimant que ni le montant ni la nature réelle du préjudice sont démontrés.
Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’affaire est intervenue initialement le 2 novembre 2023, puis a été reportée au 22 février 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mars 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 23 février 2022
Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Une décision qui est prise par le syndicat des copropriétaires dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste toutefois susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué.
L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins, d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.
En l’espèce, il ressort du titre de propriété daté du 12 mars 2004 et du règlement de copropriété, page 21, que la société civile immobilière Primo bénéficie de la « jouissance privative et perpétuelle d’une parcelle de terre à usage de jardin d’une superficie de 80 mètres carrés environ ».
L’assemblée générale du 23 février 2022 s’est prononcée sur une résolution n°5 formulée comme suit :
« L’assemblée générale décide de donner l’autorisation à la société civile immobilière Primo, lot 008, de clôturer son jardin à usage privatif et de poser à ses frais exclusifs sur son jardin à usage privatif une pergola bioclimatique et démontable selon documents annexés à la présente convocation.
Ladite autorisation sera acceptée sous réserves de l’obtention des autorisations administratives en vigueur si nécessaires.
Vote POUR : 5 copropriétaires présents et représentés totalisant 1185/10000 tantièmes. […] Vote CONTRE : 6 copropriétaires totalisant 2338/10000 tantièmes. »
La société civile immobilière Primo fait valoir que le refus opposé par cinq assemblées générales de copropriétaires à sa demande de clôturer le jardin à jouissance privative est sans motif légitime et constitutif d’une rupture totale d’égalité entre les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la surface du jardin, partie commune dont la société civile immobilière Primo a la jouissance privative fait l’objet d’une procédure judiciaire à la demande de cette société dans laquelle un expert a été désigné par arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 février 2022 ayant pour mission de délimiter et de déterminer l’emplacement des parties communes.
Il convient de constater que M. [T] a été désigné par la Cour d’appel en qualité d’expert avec pour mission de délimiter et « de déterminer l’emplacement des parties communes (comme jardins ou couloirs) ayant été annexées par certains copropriétaires ou ayant vocation à être cédées à certains copropriétaires ensuite de l’appropriation qui en a été constatée » et « de procéder aux métrés exhaustifs de l’intégralité des dites parties communes ou privatives de la copropriété Le Country Park ainsi déterminée ».
Il ressort des termes de cette mission d’expertise que l’objet principal de la mission de M. [T] était celui de mesurer les parties communes de l’immeuble aux fins de régularisations de celles utilisées par certains copropriétaires pour leur jouissance privative.
Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le rapport de M. [T] alors que, d’une part, les investigations sont terminées et, d’autre part, que « l’état des lieux partiel » de M. [T] produit par la société civile immobilière Primo comporte un plan sommaire des deux bâtiments de la copropriété qui ne précise pas clairement les dimensions du jardin privatif du lot n°8 de la société civile immobilière Primo.
Le syndicat des copropriétaires produit un seul rapport d’expertise qui est celui du Cabinet [Z] établi le 23 juillet 2028. Ce rapport a cependant pour objet de procéder à l’estimation des indemnités de cession dues au syndicat par les copropriétaires ayant annexé des parties communes à leur lot. Or, en l’espèce il ne s’agit que de la superficie du jardin privatif de la société civile immobilière Primo.
Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que les copropriétaires ont voté à plusieurs reprises contre la demande de la société civile immobilière Primo puisque la construction souhaitée n’était pas souhaitable au regard de l’intérêt général. Il ne précise pas cependant en quoi consiste l’intérêt général évoqué et les raisons pour lesquelles la construction n’était pas souhaitable.
De même, la société civile immobilière Primo souligne que sa demande d’autorisation d’installation d’une pergola bioclimatique a été refusée alors que des autorisations similaires ont été accordées à d’autres copropriétaires et notamment à la société civile immobilière Chamat, qui a été autorisée à installer une pergola bioclimatique par les assemblées générales du 15 avril 2019 et du 4 septembre 2020, et à Mme [V], qui a été autorisée à procéder à l’installation de deux pergolas démontables sur ses terrasses par l’assemblée générale du 6 décembre 2021.
Ces autorisations ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires et il ne démontre pas que l’installation de la pergola sollicitée par la société civile immobilière Primo est différente des autres pergolas autorisées, ni qu’elle porte atteinte à l’aspect extérieur et à l’harmonie des immeubles.
La rupture d’égalité entre les copropriétaires est donc caractérisée et l’abus de majorité sera sanctionné par le prononcé de la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 23 février 2022.
Sur la demande d’autorisation de procéder à des travaux
L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 1 précise que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
L’alinéa 4 du même article dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
En l’espèce, il n’est pas démontré que l’installation de clôtures autour du jardin à jouissance privative n’est pas conforme à la destination de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires soutient que si les travaux de clôture devaient être autorisés, ils devraient l’être sur la base des rapports [T] et [X]. Il ne verse cependant pas aux débats le rapport [T] auquel il se réfère et ne précise pas de quelle façon le rapport [X] portant sur l’estimation de la valeur des indemnités de cession dues pour les parties communes annexées par certains copropriétaires à leurs lots privatifs peut éclairer le tribunal sur la superficie du jardin privatif afférent au lot n°8 de la société civile immobilière Primo.
Le syndicat des copropriétaires ne fournit également aucune explication sur la différence de traitement entre les copropriétaires concernant l’autorisation d’installation des pergolas sur les espaces privatifs, et notamment sur les autorisations accordées à la société civile immobilière Chamat et à Mme [V] d’installer des pergolas sur leurs espaces privatifs alors qu’un refus est opposé à la société civile immobilière Primo.
Au regard des pièces versées aux débats, les travaux d’aménagement prévus sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. La société civile immobilière Primo sera par conséquent autorisée à installer des clôtures autour du jardin attenant au lot n°8 conformément au plan figurant en annexe 5 du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [M] le 6 novembre 2012.
Sur la demande de paiement de dommages et intérêts
La société civile immobilière Primo expose qu’elle est irrégulièrement et injustement privée du droit de pouvoir clôturer sa parcelle et d’installer une pergola, alors que d’autres copropriétaires peuvent le faire sans difficulté. Elle soutient subir un préjudice de jouissance depuis six ans en raison de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires conteste tout préjudice de jouissance et fait valoir que la décision d’accorder une autorisation ou pas pour les travaux revient au syndicat des copropriétaires et que l’expression démocratique par un vote ne saurait conduire à une quelconque condamnation.
Il est cependant acquis que l’autorisation de clôturer le jardin à jouissance privative de la société civile immobilière Primo a été refusée à plusieurs reprises depuis 2017. L’installation d’une pergola protégeant du soleil a également été refusée de façon injustifiée. L’absence de clôture et de pergola diminue considérablement l’utilisation d’un jardin privatif en ce que son occupant n’est pas à l’abri des regards des autres copropriétaires et n’est pas protégé du soleil.
La société civile immobilière Primo sera par conséquent indemnisée pour la jouissance réduite de son jardin et par conséquent de son bien pendant six ans à hauteur de 700 euros par an depuis 2017, soit depuis pendant sept ans, pour un montant total de 4.900 euros.
Sur la dispense de participation aux frais de procédure
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société civile immobilière Primo sera dispensée de participation aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.
Les demandes accessoires
Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à la société civile immobilière Primo la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:
PRONONCE la nullité, pour abus de majorité, de la résolution n°5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Le Country Park situé à [Localité 7] du 23 février 2022 ;
AUTORISE la société civile immobilière Primo à faire procéder à ses frais à des travaux de clôture de la parcelle à usage de jardin attenante au lot n°8 et sur laquelle elle dispose d’un droit de jouissance privative et perpétuelle d’une superficie de 73 m2 conformément au rapport d’expertise judiciaire établi par M. [R] [M] le 6 novembre 2012 et au plan figurant en annexe 5 à ce rapport ;
AUTORISE la société civile immobilière Primo à faire procéder à ses frais à la pose d’une pergola bioclimatique selon les documents annexés à la convocation pour l’assemblée générale du 23 février 2022 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Country Park à verser à la société civile immobilière Primo la somme de 4.900 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Country Park à verser à la société civile immobilière Primo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la société civile immobilière Primo sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Country Park aux dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
