Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 18 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :
HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES
représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [R] [G]
Minoterie no 8 Etage 3
65 Rue du Lavoir
44440 JOUÉ SUR ERDRE
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 22 février 2024
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 18 juillet 2024
RG N° N° RG 23/03938 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MV7Y
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Madame [R] [G] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 20 mars 2017, HABITAT 44, office public de l’habitat de Loire-Atlantique (ci-après HABITAT 44) a donné à bail à [R] [G] un logement de type 3 lui appartenant sis, 65 rue du Lavoir, 3ème étage, 44440 JOUE SUR ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 402,63 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 43,30 €.
Par acte d’huissier de justice du 15 septembre 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [R] [G] de fournir les justificatifs d’assurance, de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 799,80 € arrêté au 31 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, et l'a mise en demeure de respecter le règlement intérieur.
Par acte d’huissier de justice en date du 18 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 16 octobre 2023, du fait de l’absence de justification de l’assurance, subsidiairement pour non-paiement des loyers et très subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.426,91 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;
· Condamner la locataire à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 481,14 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Rappeler que, en cas d’application de l’article 1343-5 du Code civil, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible dans sa totalité ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 79,42 € ;
· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel.
Le diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département n’a pas pu être réalisé en l’absence de l’intéressée.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.
A ladite audience, HABITAT 44, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.861,72 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 février 2024.
Régulièrement assignée à étude, [R] [G] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Du fait d'un dysfonctionnement de service, le délibéré a été prorogé au 18 juillet 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 9 août 2023, accusé réception par l'organisme le 13 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l'assignation du 18 décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 18 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que “le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire, en son article 4.7.1.
Le 15 septembre 2023, HABITAT 44 a fait délivrer à [R] [G] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’une assurance et mis en demeure de respecter le règlement intérieur. Ce commandement respecte les prescriptions légales et [R] [G] n’a pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois imparti.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2023.
En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de [R] [G].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[R] [G], absente, ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.011,52 €, somme de laquelle il convient de déduire la somme de 149,80 € correspondant aux frais de procédure relevant, s'ils sont justifiés, des dépens.
Il convient également de déduire la somme de 7,62 € correspondant à une pénalité mensuelle de non réponse à l'enquête relative à l'occupation du parc social. En effet, HABITAT 44 ne justifie pas de l'envoi de cette enquête et ne produit aucun accusé de réception de ce courrier par la locataire, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l'issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l'absence de réponse du locataire.
En conséquence, [R] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 1.854,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
[R] [G] ne sollicitant pas de délais de paiement, il ne lui en sera pas accordé.
Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 20 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 496,30 €.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Elle sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 mars 2017 entre HABITAT 44 et [R] [G], concernant le logement sis 65 rue du Lavoir, 3ème étage, 44440 JOUE SUR ERDRE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 octobre 2023 ;
CONDAMNE [R] [G] à payer à HABITAT 44 la somme de 1.854,10 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [R] [G] à payer à HABITAT 44, à compter du 20 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 496,30 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [R] [G], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [R] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [R] [G] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
