Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 18 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19 à 21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,
substitué par Maître Maxime JULIENNE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [L] [J] [X] [E]
13 Rue de Budapest
Etage 3 - porte de droite
44000 NANTES
non comparant
Monsieur [Z] [W] [B]
13 Rue de Budapest
Etage 3 - porte de droite
44000 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 22 février 2024
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 18 juillet 2024
RG N° N° RG 23/03830 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVI6
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Monsieur [L] [E] + Monsieur [Z] [B] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 20 février 2023, prenant effet le 22 février 2023, [K] [Y], représentée par HORTON, mandataire, a donné à bail pour une durée de trois ans à [L] [E] et [Z] [B] un logement lui appartenant sis, 13 rue de Budapest, 3ème étage porte de droite - 44000 NANTES moyennant un loyer mensuel initial de 813 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 60 €.
La bailleresse et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement Visale le 16 février 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de [K] [Y], a fait commandement à [L] [E] et [Z] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.123 € arrêté au 10 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [L] [E] et [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
· Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.869 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 août 2023 sur la somme de 2.123 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
· Condamner solidairement les locataires à payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Les services du département ont informé le tribunal le 16 février 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.
A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES, représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.234€ au titre des loyers et frais échus à la date du 12 février 2024.
[L] [E], régulièrement cité à domicile, et [Z] [B], régulièrement cité à personne, sont absents.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Du fait d'un dysfonctionnement de service, le délibéré a été prorogé au 18 juillet 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
[L] [E] et [Z] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CCAPEX le 24 août 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 novembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 30 novembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur
Suivant l'article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu.
L’article 2306 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.
L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.
En outre, l’article 7.1 de la convention État - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.
Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'a la bailleresse à l'encontre de [L] [E] et [Z] [B] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [L] [E] et [Z] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.123,00 € arrêté au 10 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [L] [E] et [Z] [B].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[L] [E] et [Z] [B], absents, ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.234 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 février 2024.
En conséquence, [L] [E] et [Z] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 8.234 € au titre des loyers, et indemnités d’occupation échus au 12 février 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Cette condamnation sera prononcée solidairement en vertu de la clause de solidarité du contrat de bail (article VII).
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 13 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 873 €, dans les limites que cette dernière aura payée à la bailleresse à ce titre, et sur justification d’une quittance subrogative.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [E] et [Z] [B], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés in solidum à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 février 2023 entre [K] [Y] et [L] [E] et [Z] [B], concernant le logement sis 13 rue de Budapest, 3ème étage Porte de droite - 44000 NANTES moyennant un loyer mensuel initial de 813 € pour le logement avec une provision mensuelle pour charges de 60€ ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 24 octobre 2023 ;
CONDAMNE solidairement [L] [E] et [Z] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.234 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement [L] [E] et [Z] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 13 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 873 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, dans les limites qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura payée à la bailleresse à ce titre, et sur justification d’une quittance subrogative.;
ORDONNE à [L] [E] et [Z] [B], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [E] et [Z] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE in solidum [L] [E] et [Z] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
