Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 18 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02
représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [H] [G] [Z]
Logement 37 Etage 1
80 Rue de Bonne Garde
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 22 février 2024
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 18 juillet 2024
RG N° N° RG 23/03119 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MQZO
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES,
CCC à Madame [H] [G] [Z] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 10 mars 2022 applicable au 11 mars 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [H] [G] [Z] un logement lui appartenant sis, 80 rue Bonne Garde,1er étage, logement 37 - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 426.34 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 107,31 €.
Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [H] [G] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.081,88 € arrêté au 21 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [H] [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail au 24 juillet 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 5.961,13 € arrêtée au 31 août 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 426.34 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
· Condamner [H] [G] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 630.06 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;
· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.
A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.929,79 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 février 2024.
Régulièrement assignée à étude, [H] [G] [Z] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Du fait d'un dysfonctionnement de service, le délibéré a été prorogé au 18 juillet 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 21 avril 2023, reçue par la caisse le 3 mai 2023 et que celle-ci a enregistré le 9 août 2023, la saisine du 3 mai 2023 ayant donc eu lieu au moins deux mois avant l'assignation du 4 octobre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 4 octobre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 5 octobre 2023, avec accusé réception du même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [H] [G] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.081,88€ arrêté au 21 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 Juillet 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [H] [G] [Z].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[H] [G] [Z] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.929,79 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse.
En conséquence, [H] [G] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie de 426,34 € versé par la locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues.
[H] [G] [Z] sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 17 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 630,06€.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué s’opposer aux délais de paiement.
D'après le relevé de compte locataire, [H] [G] [Z] a cessé tout règlement depuis le mois avril 2023 et n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [H] [G] [Z].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [G] [Z], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Elle sera également condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 mars 2022 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [H] [G] [Z], concernant le logement sis 80 rue Bonne Garde, 1er étage, logement 37 - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;
CONDAMNE [H] [G] [Z] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 8.929,79 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, dépôt de garantie de 426.34 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [H] [G] [Z] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 17 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 630,06 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [H] [G] [Z], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [H] [G] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [H] [G] [Z] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
